Investor teilt Wohnung in sieben Zimmer und kassiert 26.500 Euro

Der Vermieter, der Wohnungen in Mikro-Zimmer teilt und 26.500 Euro jährlich verdient

Ein Immobilieninvestor verteidigt im Fernsehen sein Recht, eine Wohnung leer stehen zu lassen oder sie an den Mieter zu vermieten, der ihm am meisten zusagt. Er prahlt damit, eine 96 Quadratmeter große Wohnung mit drei Schlafzimmern und einem Bad in fünf Zimmer und zwei Bäder umgewandelt zu haben, wobei er die von ihm selbst als wahrscheinlich illegal eingestuften Trockenbauwände nutzt. Das Ergebnis: 26.500 Euro Jahreseinkommen aus der Vermietung seiner sieben Zimmer. Diese Zahl ist kein Versehen, sondern der Kern des Geschäftsmodells.

Von drei auf fünf Zimmer: So dehnt man eine 96 m²-Wohnung

Die Operation ist einfach zu beschreiben, aber schwer zu verdauen. Eine Immobilie mit drei Schlafzimmern und einem Badezimmer wird durch Umbau und leichte Trennwände in fünf Zimmer und zwei Bäder verwandelt. Laut dem Bericht des Investors messen die entstandenen Räume etwa sechs Quadratmeter; sechzehn Quadratmeter große Einheiten sind für Paare reserviert. Der Preis pro Zimmer schießt im Vergleich zur traditionellen Ganzvermietung in die Höhe, was der Eigentümer mit einer Logik rechtfertigt: Wenn er die Wohnung leer lassen will, tut er es; wenn er sie an den profitabelsten Mieter vermieten will, kann er das auch.

Diese Praxis ist nicht neu, aber ihre öffentliche Zurschaustellung schon. Vor gar nicht so langer Zeit konnte man eine Dreizimmerwohnung in einem Arbeiterstadtteil von Madrid für 69.000 Euro kaufen, Steuern ausgenommen. Wer dies tat, erinnert sich daran, dass zwischen 2016 und 2017 Angebote zu diesem Preis existierten. Heute tauchen dieselben Wohnungen nur noch in abgerissenen Gebäuden auf, sind besetzt oder komplett vom Wohnmarkt verschwunden. Der Kontrast zwischen diesen Realitäten erklärt, warum das Phänomen so viel Reibung erzeugt.

Warum mietet man Sechs-Quadratmeter-Zimmer?

Weil Nachfrage da ist und Angebot fehlt. Das ist das Argument, das Verteidiger des Modells wiederholen: Wenn jemand 500 oder 600 Euro für ein Zimmer zahlt, findet er nichts Besseres. Der Einwand ist ebenso schlagend: Vor acht Jahren hätte man für dasselbe Geld eine ganze Wohnung in derselben Gegend mieten können. Der Unterschied ist nicht der freie Markt, sondern die Erstickung des Wohnangebots.

Die Debatte eskaliert, wenn der Vergleich mit Ferienwohnungen gezogen wird. Für einen Teil der Analyse ist die Zimmervermietung eine Variante desselben Geschäfts: jeden Quadratmeter maximal ausnutzen, ohne die Genehmigungen und Pflichten eines regulierten Betriebs. Für andere liegt die Schuld nicht beim optimierenden Eigentümer, sondern bei der Verwaltung, die nicht baut. Und mittendrin steht die unbequeme Frage: Wie viele dieser Mikro-Apartments erfüllen eigentlich die Bewohnbarkeitsnormen?

Der Mieter, der nicht geht, und die 150%-Mietsteigerung

Die Spannung bleibt nicht theoretisch. Der Bericht des Investors enthält den Fall eines Mieters, der sich weigert, die Wohnung nach einer Mietsteigerung von 150 % bei Vertragsende zu verlassen. Diese Szene verdichtet den aktuellen Konflikt: Auslaufende Verträge, explodierende Mieten und eine Gesetzgebung, die laut Eigentümern sie nicht schützt, während Mieter behaupten, sie schütze diese nicht.

Auf diesem Feld kreuzen sich die Positionen ohne Nuancen. Manche behaupten, dass langfristige Nichtzahlung eine bewusste Strategie ist und dass Hausbesetzungen zu einem Parallelgeschäft geworden sind, bei dem Wohnungen zu Schnäppchenpreisen verkauft werden. Andere entgegnen, dass die meisten Mieter bleiben, weil sie die Steigerung nicht bezahlen können, nicht weil sie nicht wollen. Statistiken sind nicht eindeutig, aber die Wahrnehmung dominiert die Erzählung.

Politische Antwort: Inspektionen, Enteignungen und Massivbau

Das Katalog der geforderten Maßnahmen aus verschiedenen Lagern ist umfangreich. Sofortige Inspektion von minderwertigem Wohnraum. Schließung der Mikro-Apartments und Abriss der Trockenbauwände auf Kosten des Eigentümers. Öffentliche Niedrigpreis-Vermietung leerstehender Wohnungen. Dringende Enteignung von Fonds und Großbesitzern, um Verkäufe oder Vermietungen zu erzwingen. Verbot des Verkaufs an Nicht-EU-Ausländer. Und am Horizont der Bau von Millionen von Wohnungen ohne Möglichkeit der Weiterveräußerung oder Untervermietung.

Nichts davon ist genehmigt. Es ist ein Menü zirkulierender Vorschläge, und allein seine Erwähnung provoziert zwei gegensätzliche Reaktionen: jene, die darin die einzige Lösung sehen, und jene, die es als Kriegserklärung gegen Privateigentum lesen. Die Wohnungsdebatte ist zu einer Diskussion über das gesamte Wirtschaftsmodell geworden.

Der verstörende Datenpunkt

Während die Debatte in TV-Studios und auf Immobilienportalen tobt, funktioniert das Geschäft weiter. Eine Sieben-Zimmer-Wohnung generiert 26.500 Euro pro Jahr. Wenn die Nachfrage morgen abkühlt, wird der Eigentümer den Preis senken oder die Wohnung leer stehen lassen. Das ist letztlich die einzige Regel, die er anerkennt.