Immobilienverkäufe in Spanien sinken im Februar um 7,7 %

Käufer erreichen Obergrenze: Immobilienverkäufe sinken im Februar um 7,7 %

Laut Daten des elEconomista sind die Immobilienverkäufe in Spanien im Februar um 7,7 % gesunken. Der Rückgang erstreckte sich auf 14 autonome Gemeinschaften, mit besonders deutlichen Einbrüchen auf den Kanarischen Inseln (-21 %), den Balearen (-18,6 %) und Navarra (-19,2 %). Die Nachricht, verbreitet unter der Schlagzeile „Bremsung beim Wohnraum: Käufer erreichen Obergrenze“, hat die Debatte darüber neu entfacht, ob der spanische Immobilienmarkt auf eine tiefgreifende Korrektur zusteuert oder ob es sich lediglich um eine technische Anpassung bei unzureichendem Angebot und strukturell hoher Nachfrage handelt.

Was sagen die Daten zu den Immobilienverkäufen?

Die Februar-Zahl ist eindeutig: 7,7 % weniger Transaktionen als im gleichen Monat des Vorjahres. Der Rückgang ist nicht einheitlich. Die Kanarischen Inseln führen die Verluste mit -21 % an, gefolgt von Navarra (-19,2 %) und den Balearen (-18,6 %). Diese Märkte sind stark vom ausländischen Käufer und vom Wohnhaustourismus abhängig, was darauf hindeutet, dass die Abkühlung spezifische Ursachen haben könnte. Landesweit verzeichneten 14 Regionen Rückgänge, was auf ein weit verbreitetes Phänomen hinweist.

Optimistische Analysten sehen darin eine Preiskorrektur nach Jahren rekordhoher Preise. Pessimisten warnen, dass die Käufer ihre Grenze erreicht haben: Löhne steigen nicht entsprechend und die Finanzierung verteuert sich. Eine häufig zitierte Berechnung zeigt, dass eine Hypothek über 300.000 Euro bei 30 Jahren Laufzeit ohne Zinserhöhungen monatlich rund 1.500 Euro kostet, hinzu kommen Grundsteuer (IBI), Versicherung, Hausgeld und Müllgebühren. Bei zwei Durchschnittsnettolöhnen von je 1.800 Euro wird die Rechnung eng.

Warum manche glauben, dass die Preise nicht fallen werden

Gegenüber denen, die einen Absturz wie 2008 erwarten, betonen einige Experten andere Grundlagen. Das Hauptargument lautet: Es gibt keinen verfügbaren Bestand: Der Neubau erreicht kaum 20 % des Volumens aus der Blasenzeit. Zudem sinkt die Nachfrage nicht, sondern verändert sich: Wer keine Wohnung kaufen kann, mietet ein Zimmer. Und der demografische Druck hält an, mit jährlichen Zuwanderern, die Berichten zufolge 1,5 Millionen überschreiten.

Diese Strömung schlussfolgert, dass die Preise nicht fallen werden, weil das Angebot starr und die Nachfrage nach unten elastisch ist. Solange Sozialhilfe existiert und Wohnraumbedarf besteht, findet der Markt ein Gleichgewicht, auch wenn dies durch Überbelegung geschieht. Einige Investoren kalkulieren, dass eine 60-Quadratmeter-Wohnung, aufgeteilt in sechs Zimmer mit Etagenbetten, die Investition innerhalb eines Jahrzehnts amortisiert. Ein unbequemes, aber nicht abwegiges Szenario, sofern der demografische Druck anhält.

Der Geist von 2008: Unterschiede und Parallelen

Der Vergleich zur Krise von 2008 ist unvermeidbar. Damals platzte die Blase wegen einer künstlichen Nachfrage, gestützt durch billige Kredite und ein überschießendes Angebot. Als das Vertrauen in Wertsteigerungen schwand, verschwand die Nachfrage genau dann, als das Angebot am höchsten war. Die Folge waren Zahlungsausfälle, Arbeitslosigkeit und Preisverfall. Heute gebe es weder künstliche Kredite noch Überangebot, so Argumente. Eine Krise wäre anderer Natur: weniger finanziell, mehr sozial.

Genau diese These vertreten jene, die von sozialer Ausgrenzung statt von einer Blase sprechen. Für 90 % der Bevölkerung sei die Situation gelöst, doch es bilde sich eine Trennlinie zwischen Besitzenden und Nicht-Besitzenden. Junge Menschen, Migranten und Geschiedene bleiben vom Kaufmarkt oft auch vom bezahlbaren Mietmarkt ausgeschlossen. Keine systemische Krise, aber ein strukturelles Problem, das chronisch werden kann.

Was passiert mit den Preisen, wenn der Euribor steigt und die Arbeitslosigkeit zunimmt?

Zinsentwicklung und Beschäftigungslage sind die entscheidenden Variablen. Steigt der Euribor und die Arbeitslosigkeit, sinkt die Kaufkraft, was den Preisdruck umkehren könnte. Befürworter erinnern daran, dass man 2008 ebenfalls sagte, die Preise würden nicht fallen. Und sie fielen. Gegenargument: Das heutige Angebot ist viel knapper; die Nachfrage schwindet zwar, verschwindet aber nicht – sie wandelt sich in Miet- oder Zimmer-Nachfrage.

Die Februar-Daten zeigen jedenfalls eine Marktabkühlung. Kein Absturz, aber ein Trendwechsel. Die Frage bleibt, ob es eine einmalige Anpassung ist oder der Beginn einer tieferen Korrektur. Die Antwort hängt von makroökonomischen Faktoren ab, die noch ausstehen.

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Wohnraum ist kein sicherer Hafen mehr, sondern ein Zugangsproblem geworden. Bei den aktuellen Preisen können selbst zwei Ärzte in Großstädten den Markt nicht bedienen, so heißt es in der Debatte. Der Rückgang der Verkäufe ist keine gute Nachricht für Suchende: Er zeigt, dass die Käufer ihre Grenze erreicht haben. Wie lange braucht der Markt, um sich an die Lohnrealität anzupassen?