Immobilienverkauf zur Kapitalanlage: 250.000 Euro werden nicht zu 170.000

Wohnung verkaufen, um von Erträgen zu leben: Die Zahlen stimmen nicht

Ein technischer Fachmann mit langer Berufserfahrung, einer festen Hypothek von 380 Euro pro Monat und noch ausstehenden 80.000 Euro erhält einen Anruf eines Immobilienmaklers: Jemand möchte seine Wohnung für 250.000 Euro kaufen. Auf dem Papier scheint das Geschäft perfekt. Der theoretische Gewinn liegt bei rund 170.000 Euro, genug – denkt er –, um den Job aufzugeben, in eine Mietwohnung zu ziehen und vom Kapital zu leben. Das Problem beginnt, wenn man den Taschenrechner auf den Tisch legt.

Der erste Riss ist steuerlicher Natur. Laut einer im Thread kursierenden Berechnung bleiben von den 250.000 Euro keine 170.000 übrig: Es gibt die kommunale Grundsteuer auf Wertzuwachs (Plusvalía municipal), Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn – etwa 20%, wenn nicht in eine selbstgenutzte Immobilie reinvestiert wird – sowie Kosten für die Löschung der Hypothek im Grundbuch. Diese konservative Berechnung lässt den Nettobetrag bei etwa 120.000 Euro. Bei 5% jährlich sind das 6.000 Euro brutto, ungefähr 4.800 Euro netto, also 400 Euro pro Monat. Weniger als die aktuelle Hypothekenrate.

Wie viel bleibt nach Steuern und Ausgaben?

Die im Analyse-Thread kursierende Aufschlüsselung ist schonungslos. Die kommunale Grundsteuer auf Wertzuwachs wird basierend auf der vom Rathaus geschätzten Katasterbewertung berechnet und muss ohnehin gezahlt werden. Die Einkommensteuer besteuert den Veräußerungsgewinn und entfällt nur, wenn in eine andere selbstgenutzte Immobilie reinvestiert wird, was hier nicht der Fall ist, da der Plan lautet, in eine Mietwohnung zu ziehen. Hinzu kommen Bankgebühren für die Kündigung der Hypothek und Notarkosten.

Mit 120.000 Euro liquiden Mitteln geht das optimistische Szenario von einer jährlichen Rendite von 5% aus. Das Ergebnis sind 400 Euro netto monatlich. Die aktuelle Hypothek kostet 380 Euro. Diese Differenz von 20 Euro ist die gesamte Marge, die das Geschäft vom Ruin trennt. Und die Miete, in die man ziehen müsste, liegt nicht bei 380 Euro: In Gebieten mit Infrastruktur, Strand und Verkehrsmitteln beginnt die realistische Spanne deutlich höher und steigt jedes Jahr.

Die Miete frisst den Gewinn auf

Manche modellieren das Szenario über zwanzig Jahre mit einer jährlichen Mieterhöhung von 10%, unter Annahme regelmäßiger Umzüge. Laut dieser Übung verdampft das Kapital, bevor der Zeitraum endet. Wohneigentum hat jedoch einen Vorteil, der in keiner Tabelle auftaucht: Die feste Rate steigt niemals. Es ist ein fester Boden unter den Füßen, kein finanzielles Asset.

Der Vergleich mit den Wiederbeschaffungskosten stärkt das Argument. Ein Sack weißer Zement à 50 Kilo kostete vor zwei Jahrzehnten 400 Peseten; heute kostet ein Sack à 25 Kilo rund 10 Euro. Bauen ist viel teurer als früher, was die Preise nach oben drückt, auch wenn die lokale Nachfrage schrumpft. Die These, dass „das fallen muss“, prallt gegen diese Kostenmauer.

Ist es eine Blase wie 2008?

Hier spaltet sich die Analyse. Eine Strömung behauptet, es gebe keine klassische Blase: Das Wohnungsangebot sei solide, weil es auf echtem Bedarf an Wohnraum beruhe, und die Nachfrage werde durch Regulierung beeinflusst. Eine andere weist auf den Effekt der Immigration und des ausländischen Kapitals hin, das Preise stütze, die ein Durchschnittslohnempfänger nicht bezahlen könne. Eine dritte, aggressivere Position verteidigt, dass der Markt erst zusammenbreche, wenn die Kreditvergabe vollständig stoppe.

Was fast alle Szenarien gemeinsam haben, ist die operative Schlussfolgerung: Die einzige eigene Wohnung zu verkaufen, um das Kapital anzulegen, ist eine asymmetrische Wette. Geht es schief, ist die Strafe doppelt – man verliert die Wohnung und die Kaufkraft des Geldes – und geht es gut, ist der Preis bescheiden. Die Asymmetrie lohnt sich nicht.

Das Makler-Angebot: Chance oder Köder?

Das Kleingedruckte des Anrufs verdient einen eigenen Abschnitt. Mehrere Analysen deuten darauf hin, dass der Preis von 250.000 Euro ein Köder ist, damit der Eigentümer einen Verkaufsauftrag bei der Agentur unterschreibt. Ist man einmal drin, taucht der Käufer auf, handelt den Preis herunter und die Traumzahl platzt. Eine härtere Linie warnt, dass das Geschäft direkt Betrug sein könnte: Vorladungen im Ausland, Barzahlungen, fortlaufende Ausreden. Die Empfehlung lautet, kein Papier ohne Notar zu bewegen.

Die verwirrende Frage ist nicht, wie viel man herausbekommt, sondern warum jemand diesen Preis bietet. Wenn der Käufer ein Geschäft sieht, lässt der Verkäufer Geld liegen. Sieht er keines, ist das Angebot nicht real. In beiden Fällen verliert der Eigentümer.

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Mit diesen Zahlen scheint die Entscheidung klar. Aber der spanische Immobilienmarkt widerspricht seit Jahren denen, die Logik anwenden. Das Faktum, das den Kreis schließt: Während diskutiert wird, ob man verkauft, behaupten einige, dass Portfolios mit fünf bis zehn Wohnungen ihre Positionen in Küstengebieten auflösen. Sie, die den Markt lesen können, steigen aus. Der Zweifler hingegen steht am Rand und wartet.