Immobilienkäufe gegen Barzahlung erreichen Rekordhoch in Spanien

Die Hälfte aller Häuser wird bereits ohne Hypothek bezahlt

Der Kauf von Immobilien gegen Barzahlung hat historische Höchststände erreicht: Bei fünf von zehn Transaktionen wird ohne Bank involviert. Die Verteuerung von Krediten und der erschwerte Zugang zu Finanzierungen haben die direkte Barzahlung zum Hauptweg für Personen mit Liquidität gemacht. Die Statistik verbirgt jedoch einen optischen Effekt, den man entlarven muss, bevor man voreilige Schlüsse zieht.

Grundbuchamtler und Notare bestätigen den Anstieg der Erwerbe ohne Hypothek. Das Phänomen ist nicht neu: Es wächst seit Jahren im Tempo der verschärften Bankbedingungen. Was sich geändert hat, ist der Anteil. Wenn Kredite teurer werden, zieht sich die davon abhängige Nachfrage zurück, und Barzahler gewinnen an relativem Gewicht, ohne dass zwangsläufig mehr Käufer dieser Art existieren.

Der statistische Effekt, der den Prozentsatz aufbläht

Der Wert von 50 % bedeutet nicht, dass sich die Zahl der Käufer mit Liquidität verdoppelt hat. Es bedeutet, dass die Zahl der neuen Hypotheken so stark gesunken ist, dass Barzahlungen einen größeren Teil des Gesamten ausmachen. Es ist ein Quotient mit sinkendem Nenner. Die Schlagzeilen sprechen von Prozentsätzen, wenn die absoluten Werte entscheidend wären – und dort sieht das Bild anders aus.

Manche behaupten, der Markt habe sich in zwei Teile gespalten: ein Segment mit sofortiger Zahlungsfähigkeit und ein anderes, das ausgeschlossen wurde. Im ersten Segment leben langjährige Sparer, Erben, die Immobilien oder Bargeld erhalten, Rentner, die ihr Haus in der Stadt verkaufen und an die Küste ziehen, sowie ausländische Käufer, die den Kauf ohne Finanzierung abwickeln. Im zweiten Segment befindet sich die Mehrheit.

Wer kauft bar und mit welchem Geld?

Die Zusammensetzung des Barzahlers ist eine Frage, die keine Statistik präzise aufschlüsselt. Es werden sehr unterschiedliche Profile vermutet: von Menschen, die Jahrzehnte gespart haben, bis hin zu Personen, die Kapital aus einer Erbschaft oder dem vorherigen Verkauf einer anderen Immobilie einsetzen. Die Situation variiert je nach Provinz. In Küstengebieten ist die Präsenz ausländischer Käufer bemerkenswert; im Norden dominieren Binnenwanderungen aus Großstädten.

Die Rechnung, die man sich im Kopf macht, ist niederschmetternd: Um eine sechsstellige Summe allein durch ein Gehalt zusammenzubekommen, bräuchte man mehr als zwanzig Jahre, ohne auch nur einen Euro auszugeben. Diese Überlegung erklärt, warum der Barzahler eher einem Vermögensprofil als einem Arbeitseinkommen entspricht. Es ist keine sparsame Mittelschicht, sondern jemand, der bereits ein verwertbares Asset besitzt.

Das Narrativ des Sparens gegenüber dem Narrativ der Kredite

Eine Analyseströmung behauptet, dass der Anstieg der Barzahlungen zeigt, dass die Sparmentalität funktioniert und diejenigen, die ihr Leben ohne Bank geplant haben, nun die Früchte ernten. Eine andere Antwort lautet, dass diese Lesart Ursache und Wirkung verwechselt: Es gibt nicht mehr Menschen mit Liquidität, sondern weniger Menschen mit Zugang zu Hypotheken. Beides kann gleichzeitig wahr sein, und keines erklärt allein das Gesamtbild.

Die Marktentwicklung deutet in eine unbequeme Richtung. Bei dauerhaft hohen Zinsen, die länger anhalten, als Barzahler es verkraften können, wird das Segment, das die Transaktionen ohne Kredit stützt, sich schließlich zurückziehen. Wenn das geschieht, wird dem Markt das Polster fehlen, das ihn derzeit aufrechterhält. Die Preise müssen dann mit der Realität verhandeln.

---

Wichtige Daten

• Jede zweite Immobilie wird ohne Hypothek gekauft, laut Grundbuchamt und Notaren.
• In Baskenland wurden im Mai 31,2 % der Erwerbe bar bezahlt.
• Von 54.063 Verkäufen wurden 32.043 mit einer Hypothek abgeschlossen.
• Drei von zehn Immobilien wurden 2025 ohne Hypothek bezahlt, und einer von sieben Käufern war Ausländer.