Idealista: Anstiegs der Verkaufsangebote von 71.000 auf 700.000 in vier Jahren

Von 71.000 auf 700.000 Wohnungen: Der Zähler, der das Narrativ widerlegte

Jemand stand um sechs Uhr morgens auf, um eine Zahl zu notieren, bevor sie geändert wurde. Im Januar 2007 zeigte Idealista 71.123 Anzeigen für zum Verkauf stehende Wohnungen in ganz Spanien. Das Immobilienportal war damals nur ein weiteres Schaufenster, klein und fast marginal im Vergleich zur Papierpresse und den Schildern in den Fenstern. Kaum vier Jahre später überschritt derselbe Zähler die Marke von 700.000 Wohnungen. Die Serie, die eine Handvoll Frühaufsteher handschriftlich protokollierte, wurde ohne offiziellen Auftrag zum unbequemen Thermometer der größten Immobilienblase, die dieses Land je erlebt hat.

Die Verfolgung dieses Bestands beginnt im Mai 2007 mit einer bescheidenen Zahl von 145.017 Anzeigen und endet mit einer offenen Diskussion darüber, ob diese Daten überhaupt aussagekräftig sind. Dazwischen liegt ein Sprung, den niemand im Ministerium erwartet hatte.

Wie Idealista von 71.000 auf 700.000 Anzeigen kam

Die Abfolge der Meilensteine wurde praktisch tagtäglich dokumentiert. Die 200.000 Anzeigen wurden am 16. November 2007 erreicht, nur 198 Tage nach dem ersten Referenzwert. Die 300.000 kamen am 27. März 2009 hinzu, nach 497 Tagen. Dann beschleunigte sich das Tempo: Am 10. April 2010 wurden die 400.000 überschritten; am 23. September desselben Jahres die 500.000, in nur 166 Tagen; am 13. Mai 2011 die 600.000; und am 9. November 2011 die 700.000, in 180 Tagen.

Für viele Beobachter war die Interpretation dieser Pogre eine kaum bestreitbare Evidenz. Wenn die Anzahl der angebotenen Wohnungen unaufhaltsam wuchs, während die offiziellen Preise kaum reagierten, war der Markt auf der Angebotsseite gebrochen. Das war keine aufgestaute Nachfrage, die auf ihren Moment wartete: Es war ein Angebot, das sich ohne Käufer ansammelte.

Es gab Wochen mit Rekordwerten fast täglich. Im Juli 2010 stieg die Rohzahl von 595.233 auf 615.005 Anzeigen innerhalb von fünfzehn Tagen, mit Tagen, an denen 5.139 neue Inserate hinzukamen. Am 3. August sank die Zahl auf 609.729, ein Rückgang, den die Beobachter selbst nicht auf eine Marktverbesserung, sondern auf die Sommerpause der Anbieter zurückführten.

Doppelte Wohnungsangebote, die den Bestand bei Idealista aufblähen

Der erste Riss trat bald auf und kam durch eine Beobachtung vor Ort. Eine Person, die seit Monaten in Zaragoza nach einer Wohnung suchte, stellte fest, dass dieselbe Immobilie bis zu viermal inseriert war. Dieselbe Wohnung, zwei verschiedene Fotos, ein Eigentümer und zwei Makler. Die Anzeige zählte als vier Einheiten, aber die Wohnung war nur eine.

Das Problem wurde nie vollständig gelöst. Andere argumentierten, dass Duplikate selten seien, wenn man nach Gegend, Preis, Quadratmetern und Ausstattung filtere, räumten jedoch ein, dass das Portal keine Filterung nach Veröffentlichungsdatum oder Preissenkungen erlaubte, sodass die Kontrolle unvollkommen blieb. Die praktische Konsequenz: Der Bruttobestand konnte aufgebläht sein, ohne dass jemand wusste, wie stark. Eine im Umlauf befindliche Schätzung multiplizierte die Anzeigenzahl mit 3,5, um sich den tatsächlichen Wohnraum anzunähern, ein Anpassungsfaktor, der ebenfalls nicht überprüfbar war.

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Das Rätsel Italien: 91.000 Wohnungen im Angebot

Mitte 2010 kam der Schlag, der die Serie aus dem Takt brachte. Jemand fasste Mut zusammen und addierte Provinz für Provinz alle Wohnungsangebote des Portals. Ergebnis: 266.436 auf spanischem Territorium. Die insgesamt 369.953 passten nur dann, wenn man das hinzuzählte, was die Beobachter selbst „außerhalb der Mauern“ nannten: Andorra, Französisch-Lechonanya, Gibraltar, Französisch-Baskenland, Portugal und vor allem Italien.

Italien allein steuerte mehr als 90.000 Anzeigen bei. Das heißt, fast ein Viertel des Bestands, der jeden Morgen gefeiert wurde, waren italienische, portugiesische oder andere ausländische Wohnungen, die nichts mit der spanischen Blase zu tun hatten. Die Pogre, die man dem nationalen Markt zugeschrieben hatte, war durch die internationale Expansion des Portals von innen heraus kontaminiert. Eine jahrelange Verfolgung von Rekorden musste zugeben, dass ein Teil des Rekords geografischer, nicht immobilienwirtschaftlicher Natur war.

Was Bankwohnungen und Preise pro Quadratmeter verraten

Im Laufe der Zeit kamen neue Analyseebenen hinzu. Im Mai 2010 startete das Portal einen speziellen Bereich für Wohnungen, die von Banken und Sparkassen vermarktet wurden: Er begann mit 11.165 Objekten und lag wenige Wochen später bei 17.698. Dies war der erste Beweis dafür, dass die Finanzinstitute begannen, ihre Bilanzen abzubauen, auch wenn die Zahl die täglichen Zuwächse nicht vollständig erklärte.

Nützlicher war die Kreuzanalyse der Preise. Die am häufigsten zitierte Beobachtung: In Madrid-Stadt lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei 4.076 Euro; der der im letzten Monat veröffentlichten Wohnungen bei 3.990; und der der Anzeigen der letzten Woche bei 3.843, also 5,71 % unter dem Gesamtdurchschnitt. Die daraus gezogene Schlussfolgerung war klar: Neues kam billiger herein, und das Teure war alt, festgefahren in Preisen, die nichts mehr widerspiegelten. In Barcelona registrierte die Mietpreisverfolgung einen Rückgang von 16 % vom Höchststand im September 2008.

Warum die absolute Zahl als Indikator versagte

Hier brach der Konsens. Ein Teil der Analyse hielt daran fest, dass der reale Bestand enorm sei und weiter wachsen würde, unabhängig vom Rauschen in der Serie. Ein anderer Teil entgegnete, dass ein Indikator, der sich durch Duplikate, ausländische Anzeigen und Änderungen der Portal-Kriterien bewegt, die Marktrealität nicht mehr misse und dass es Selbstbetrug sei, sich an jedem neuen Rekord festzuhalten.

Das schärfste Argument war zeitlicher Natur: Das Wachstumstempo hatte sich über Nacht verdoppelt, bei gleichbleibenden täglichen Neuzugängen. Wenn ein Trendwechsel plötzlich statt über Wochen hinweg auftritt, liegt das Problem nicht im Markt, sondern im Messinstrument. Von da an spalteten sich die Beobachter in jene, die den Trend sahen, und jene, die den Rohdaten vertrauten.

Den offiziellen Zahlen erging es ähnlich. Die Daten des damaligen Wohnungsbauministeriums sprachen von 597.632 fertiggestellten Wohnungen gegenüber 410.192 verkauften: 187.440 ohne Käufer, ein Drittel der Jahresproduktion, ohne den Sekundärmarkt zu berücksichtigen. Die übliche Antwort der Beobachter war, dass weder der 4%ige Umsatzrückgang noch das Knappheits-Narrativ dem Kontrast zu dem standhielten, was auf dem Bildschirm erschien.

Das Ende der Serie: Portalwechsel und Epochenwechsel

Die Verfolgung endete aus Sättigung, mit dem Hinweis auf den Start eines neuen Projekts, als die Zahl bereits bei rund 700.000 Anzeigen lag und einige der Mitwirkenden begannen, ihrem eigenen Instrument zu misstrauen. Die Frage, die offen blieb, war nicht, wie groß der Bestand war. Sie lautete: Wie viele dieser Hunderttausende Wohnungen hatten einen Preis, den jemand zahlen konnte, und wie viele würden noch fünf Jahre später inseriert sein?

Das Beunruhigendste war nicht der Höhepunkt. Es war die Ruhe, mit der das Land weiterhin Schilder aufstellte, während der Zähler stieg. Die Zahl, die verwirrt, ist nicht die 700.000: Es ist, dass sich die Wohnungsbestände in Zahlen verdoppelten, bevor sie sich in Preisnachlässen niederschlugen.

Dieser Artikel beschreibt eine private statistische Verfolgung und stellt keine Anlageempfehlung dar.