Experte prognostiziert 9% Preisrückgang auf Spaniens Immobilienmarkt

Spaniens Immobilienmarkt: Warnung vor 9%-Einbruch bei steigenden Zinsen

Steigende Zinsen dämpfen offenbar bereits die Nachfrage, und einige sehen den Preis für Wohnimmobilien um bis zu 9% fallen – so die Kernaussage eines aktuellen Threads. Der Rat an Verkäufer ist klar: Wer eine Wohnung im Portfolio hat, sollte nicht zögern. Doch es gibt ein Glaubwürdigkeitsproblem: Diese Vorhersage kursiert seit 2017, wie mehrere Teilnehmer anmerken, während der Markt bisher das Gegenteil bewiesen hat. Die Preise haben Pandemie, hohe Inflation und erste Kreditverknappungen überstanden.

Das Szenario hinter der Bärenthese ist klassisch: Rezession in Europa, steigende Zinsen, staatliche Sparmaßnahmen zur Schuldenbedienung, verschärfter Kreditzugang und wachsende Arbeitslosigkeit. Unter diesen Bedingungen erscheint die Halten des aktuellen Preisniveaus als unrealistisch. Das Gegenargument folgt ebenfalls Standardlogik: Bei starker Inflation schützen sich reale Vermögenswerte oft selbst; ein Preisverfall wäre laut einem Teilnehmer eher durch bankseitige Entscheidungen als durch den Wirtschaftszyklus bedingt.

Warum wird ein Preisrückgang erwartet?

Vier Druckfaktoren treffen gleichzeitig aufeinander. Erstens verteuert jede Zinserhöhung Hypotheken und reduziert die Zahl solventer Käufer. Zweitens sorgt die Rezession für Unternehmensschließungen und steigende Arbeitslosigkeit. Drittens erzwingt die Konsolidierung öffentlicher Haushalte zur Rückzahlung akkumulierter Schulden Einschnitte. Viertens könnte die Verengung des Hypothekenkredits Käufer ohne Finanzierungsmöglichkeiten zurücklassen.

Eine Nuance bricht das einfache Narrativ. Wer keinen realistischen Crash erwartet, leugnet nicht den Schock, sondern dessen Ursache: Falls Preise fallen, geschieht dies durch gezielte Kreditverweigerung der Banken, nicht durch wirtschaftliche Notwendigkeit. Es ist der Unterschied zwischen einer geordneten Anpassung und einem corralito (Kreditstopp) im Finanzsektor.

Was fällt, was bleibt: Die regionale Kluft

Ein möglicher Einbruch würde nicht gleichmäßig erfolgen. Häufig genannte Analysen deuten darauf hin, dass alles nachgeben wird, was primär als Investitionsobjekt dient – Großstädte, Küstenwohnungen – sowie Objekte mit hohem Kreditbedarf. Wo keine Blase nach 2015 entstand, bleiben die Auswirkungen gering. Am anderen Ende wird argumentiert, dass erstklassige Strandlagen, hochwertige Urbanisationen und exklusive Gebiete weiter steigen könnten. Betroffen wären vor allem mittelmäßige Wohnungen in suburbanen Lagen.

Es gibt bereits konkrete Beispiele. Ein Teilnehmer nennt Preissenkungen von 5% bis 7% bei Etagenwohnungen im Wert von 240.000 bis 260.000 Euro in der Maresme-Küste, der Costa Brava und südlich von Tarragona, einschließlich Neubauten aus den Jahren 2002–2005 in erster bis dritter Strandlinie. Dies ist kein Crash, sondern der erste Schritt.

Madrid: Keine Wohnungen unter 800.000 Euro

Ein Teilnehmer beklagt, dass er in guten Stadtteilen Madrids nichts unter 800.000 Euro findet – eine Paradoxie. Seiner Beschreibung nach sind bezahlbare Mittelklasse-Wohnungen oft unrenovierte Backsteinbauten mit veralteter Fliesenausstattung, häufig ohne Aufzug oder Parkplatz in Schlafstadt-Gemeinden am Stadtrand. Junge Käufer mit festem Einkommen wollen das nicht, so sein Argument. Ohne Nachfrage hält kein Preis stand.

Kapital sucht Qualität. In Las Rozas wurden Rabatte von 12.000 Euro auf Wohnungen um 450.000 Euro beobachtet – ein marginaler Effekt angesichts der Einstiegskosten: 20% plus 7% für Steuern und Nebenkosten. Wer bar zahlt, hat keine Eile; wer einen Kredit braucht, kämpft mit höheren Raten und geringerer Beleihung.

Wichtig ist auch dieser Detailpunkt: Im ersten Quartal 2022 stiegen die Preise um rund 9%, so ein Teilnehmer. Ein Rückgang gleicher Größenordnung würde den Markt nicht auf das Niveau von 2021 zurückwerfen, sondern nur auf den Stand davor.

Der 15%-Corona-Effekt und die unbelegte These

Als Präzedenzfall dient die Pandemie. 2020 soll der Wohnungspreis um 15% gefallen sein. Diese Zahl ist umstritten: Andere verweisen auf offizielle Preisstatistiken, die keinen solchen Einbruch zeigen. Unbestritten sind jedoch punktuelle Schnäppchen: Verkäufer mit Angst und Eile trafen auf Käufer, die absprangen. Der Gesamtmarkt blieb stabil.

Beim Kreditmarkt ist die Diagnose eindeutig negativ. Laut einem Teilnehmer gab es dreizehn Monate lang keine Zinsanpassung trotz hoher Inflation; die Wende kam spät und teuer. Für ihn liegt das wahre Systemrisiko darin, dass KMUs ihre Refinanzierungslinien in einer Währung bedienen müssen, die sie nicht kontrollieren können.

Wer kauft, wenn die Schnäppchen kommen?

Hier liegt der Knackpunkt. Aktuelle Preise sind für den Durchschnittskäufer unerreichbar, doch niemand weiß, wie stark sie fallen müssen, um wieder zugänglich zu werden. Selbst bei sinkenden Preisen fehlt oft die Finanzierung: Steigen die Hypothekenzinsen oder sinken die Beleihungsquoten, frisst die höhere Rate jeden Preisvorteil auf.

Die wiederkehrende Schlussfolgerung ist unbequem für jene, die jahrelang auf ihren Moment gewartet haben: Wer Kapital hat, wird kaufen; wer keines hat, mietet weiter – während die Mieten steigen. Jahre der Prognosen, aber noch kein Quartals-Crash. Genau hier endet die Analyse ohne klare Antwort.