Un millón de viviendas a nombre de empresas privadas

El 4% de las viviendas está en manos de empresas privadas​

Las viviendas en España que figuran a nombre de sociedades, no de familias, equivalen a un 4% del parque nacional. El dato lleva días circulando como prueba de que los fondos se están quedando con el país. Solo que ese porcentaje se calcula sobre todas las viviendas que existen: la casa donde vive su dueño, la segunda residencia de la costa, el piso vacío del pueblo. Sobre el mercado que de verdad se compra y se alquila, la proporción que manejan las empresas no es un 4%.

El 4% del parque no es el 4% del mercado​

Sobre el total de inmuebles construidos, el peso empresarial parece anecdótico. Sobre el stock disponible y el que rota —lo que se anuncia, lo que cambia de manos cada año— la foto cambia por completo. Hay quien sostiene que ese porcentaje puede acercarse al 40% de las viviendas efectivamente en venta o alquiler. El cálculo más optimista habla de algo más. Y ahí está la trampa de la cifra que se repite en los titulares.

Frente a esto, el argumento liberal clásico: si el mercado fuera más libre, más empresas invertirían, aumentaría el stock y los precios caerían. En contra pesa el episodio del boom 2000-2007, cuando la oferta reaccionó con fuerza —las viviendas iniciadas pasaron de unas 200.000 al año a más de 700.000— y los precios subieron más de un 150% respecto a 1995. Ni el ladrillo desbocado bajó los precios, ni la estadística bruta explica quién mueve el mercado.

Por qué hay viviendas a nombre de sociedades y no de particulares​

Buena parte de esas viviendas no tiene nada de fondo buitre. Hay despachos profesionales, patrimonios familiares organizados como sociedad, locales reconvertidos y propietarios particulares que operan vía empresa por una razón muy poco romántica: la fiscalidad. Comprar como persona física aprieta; montar una sociedad patrimonial evita que Hacienda entre a degüello en la herencia.

De ahí que otra parte del análisis ponga el foco en una métrica distinta: los 178.000 propietarios con más de diez viviendas. Ese dato, sostienen, describe mejor el acaparamiento que el 4% agregado.

Vonovia, el espejo europeo de los grandes tenedores​

El caso alemán sirve de aviso. Vonovia es la mayor inmobiliaria de Europa, con más de medio millón de viviendas alquiladas, activos valorados por encima de 80.000 millones y una deuda de más de 40.000 millones que le sale cada vez más cara. Su valor en bolsa ronda los 20.000 millones: la mitad de su deuda. Comprar barato lo que vale caro es un clásico, y aquí el clásico viene con inquilinos dentro.

La lección es incómoda para los dos bandos. Para quien grita expropiación, porque el gran tenedor europeo está apalancado hasta las cejas. Para quien defiende que el mercado se autorregula, porque ese modelo ya se sostiene sobre deuda y, según algunos, dinero público. También hay quien apunta que, en España, muchas de esas viviendas son de los bancos antes que de los fondos.

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Si la vivienda en manos de empresas pesa tanto sobre lo que realmente rota, ¿por qué la cifra que se repite es siempre el 4%? El mercado no tiene prisa por responder.