Wohnungskrise in Spanien: Überbevölkerung treibt Preise

Bevölkerungsüberschuss als Ursache der Wohnkosten

Es gibt eine Erklärung für die hohen Immobilienpreise, die selten in den Nachrichten vorkommt, aber zunehmend diskutiert wird: ein Überschuss an Menschen. Die These ist unbequem, aber simpel: Wenn es mehr Menschen als Wohnungen gibt, steigen die Preise – unabhängig davon, wie viel gebaut wird. Dies widerspricht der gängigen Erzählung, die das Problem fast ausschließlich auf 2 % Ferienwohnungen und unsolidarische Eigentümer schiebt, die angeblich Wohnungen leer stehen lassen. In Spanien lautet die Frage nicht mehr, ob es zu wenig Angebot gibt, sondern wie viele Menschen das bestehende Angebot tragen kann.

Der Ausgangspunkt ist eine oft ungenau zitierte Zahl: mehr als zehn Millionen Menschen, die im letzten Jahrzehnt eingewandert sind. Andere informelle Schätzungen gehen von etwa einer Million jährlichen Zuzügen über drei Jahrzehnte aus. Keine dieser Zahlen passt zur Aufnahmefähigkeit des Arbeitsmarktes, der nach Ansicht von Kritikern diesen Anstieg der Nachfrage nicht durch entsprechende Jobs gedeckt hat. Hier liegt der Bruch: Wenn die Wirtschaft nicht so schnell wächst wie die Nachfrage nach Wohnraum, zahlen die Neuankömmlinge mit niedrigeren Löhnen und die bereits ansässige Bevölkerung mit höheren Mieten.

Warum wird die Schuld beim Bevölkerungsüberschuss und nicht bei Investitionsfonds gesucht?

Weil beide Faktoren kritisiert werden, aber nur einer statistisch erfassbar ist. Der andere, das Kapital, wird in Bilanzen gemessen, die selten Schlagzeilen machen. Befürworter der demografischen These leugnen weder Großvermieter noch Ferienvermietungen; sie argumentieren, dass beide Phänomene vom selben Druck der Nachfrage leben und ohne diese kein Geschäftsmodell existieren würde. Die Gegenposition besagt, dass Fonds seit einem Jahrzehnt kaufen, weil sie wissen, dass das Angebot knapp bleibt und die Wertsteigerung keine Grenzen kennt. Es ist ein Teufelskreis: Sie kaufen, weil die Preise steigen, und die Preise steigen, weil sie kaufen.

Der Boom der 2000er zeigte: Massiver Bau senkt Preise nicht

Es wurde mehr Wohnraum geschaffen als in mehreren europäischen Ländern zusammen. Und die Preise sanken nicht. Auch 2007 wurde frenetisch weitergebaut, ohne Effekt. Dies ist das Hauptargument der Skeptiker einfacher Lösungen: Wenn Spekulation und Hortung vorliegen, wird jedes neue Angebot absorbiert und zieht zudem weitere Menschen an. Man nennt dies "Aufschieben". Das Gegenteil ist auch keine Lösung: Ohne Neubau verfestigt sich das Problem. Hier beginnt die Debatte um öffentlichen Wohnungsbau, begleitet von der Sorge, dass die Vergabe nach Bedürftigkeit statt nach Einkommen erfolgt. Der Verdacht, öffentlicher Bau könnte zum Wählerfanginstrument werden, schwebt über der gesamten Diskussion.

Ferienvermietung und Großvermieter: Die unterschätzte Hälfte des Problems

Einige behaupten, dass die 100 Millionen Touristen pro Jahr weiterhin Tagesmieten für ehemalige Dauerwohnungen zahlen werden, einfach weil es profitabler ist. In Madrid heißt es, dass 4 von 10 touristisch genutzten Wohnungen niemandem mehr als Wohnort dienen. Dem gegenüber steht eine fast libertäre Verteidigung der Großvermieter: Jemand muss kaufen, damit andere (Studenten oder Geringverdiener) mieten können; Spekulation sei kein wohnungsspezifisches Problem, sondern ein allgemeines Marktphänomen, von dem der Staat durch Steuern profitiert. Der Clash der Weltbilder ist total, und keine Seite weicht zurück.

Doppelte Haushalte: Einsamkeit, Scheidungen und eine Wohnung pro Kopf

Zum Migrationsdruck kommt eine stille Nachfrage, die in keiner Ausländerstatistik auftaucht: die Fragmentierung der Haushalte. Eine Scheidung macht aus einem Haushalt zwei Wohnungen, zwischen denen Kinder pendeln. Hinzu kommen dauerhafte Single-Haushalte und eine alternde Bevölkerung, die länger lebt und ihre Wohnungen behält. Die Rechnung ist einfach: Dieselbe Personenzahl erfordert heute deutlich mehr Türen und Zähler als vor drei Jahrzehnten.

Der Fall 2011: Als Wohnungen keine Mieter fanden

Das einzige Mal, dass die Mieten real fielen, war nicht das Ergebnis einer Wohnungspolitik, sondern eines Zusammenbruchs. Ein Eigentümer in Chamberí berichtete 2011, dass früher Wartelisten für Mietverträge bestanden, plötzlich aber niemand mehr anrief. Migranten kehrten mangels Arbeit in ihre Heimatländer zurück, arbeitslose Spanier konnten sich Mieten nicht leisten, und Käufer verkauften zu jedem Preis, um Schulden loszuwerden. Die unbequeme Sarracena: Die Preise fielen durch Katastrophe, nicht durch Gesetze.

Das Szenario für die nahe Zukunft hat einen Sternchen. Die häufigste Vorhersage – dass ein massiver Bevölkerungsrückgang die Preise stürzen lässt – wird mit der Warnung versehen, dass Fonds dann das leere Portfolio aufkaufen würden, um auf die Erholung zu warten, was alles wieder auf Anfang stellt. Wahrscheinlicher ist, dass Anpassungen zuerst in den am stärksten belasteten Mietvierteln spürbar werden, nicht in den Bilanzen der Großvermieter. Solange das gesamte System nicht gleichzeitig adressiert wird, lässt sich die Gleichung nicht lösen.