Das Rätsel um die 3,8 Millionen Mietwohnungen in Spanien

Das Rätsel um die 3,8 Millionen Mietwohnungen in Spanien

Die Rechnung ging nicht auf, und der Schreck war berechtigt. In Spanien gibt es 3,8 Millionen Mietwohnungen und rund 10 Millionen Menschen, die zur Miete wohnen. Auf dem Papier sind das fast drei Mieter pro verfügbarem Dach. Das Paradoxon löst sich jedoch auf, sobald man die Einheiten trennt: Es sind 3,8 Millionen Immobilien gegenüber 10 Millionen Köpfen, und bei einem Durchschnitt von 2,5 Einwohnern pro Haushalt geht die Rechnung auf. Es gab weder ein Wunder noch eine verborgene Katastrophe; man hat lediglich Äpfel mit Birnen verglichen.

Das eigentliche Problem zeigt sich beim Blick auf die Details. Von diesen 3,8 Millionen Mietwohnungen werden nur etwa 2,7 Millionen zum Marktpreis vermietet. Der Rest entfällt auf unentgeltliche Überlassungen, Sozialwohnungen, Billigmieten oder betriebliche Wohnungen. Der freie Bestand, von dem alle sprechen, ist kleiner, als die Schlagzeile vermuten lässt.

Wie viele Wohnungen gibt es in Spanien und wie viele sind belegt

Die letzte vollständige Volkszählung des INE (Nationales Statistikinstitut) aus dem Jahr 2021 zeigt einen Bestand von 26,6 Millionen Wohnungen. Davon sind 18,5 Millionen Hauptwohnsitze, also Orte, an denen ein Haushalt das ganze Jahr über lebt. Weitere 3,6 Millionen sind Zweitwohnsitze und 3,8 Millionen werden als leer geführt, was 14 % des Gesamtkontingents entspricht. Rechnet man Haupt- und Zweitwohnsitze zusammen, gibt es 22,2 Millionen belegte Wohnungen.

Ein anderer Wert verändert die Diskussion: Etwa 5,5 Millionen Wohnungen sind mit einer laufenden Hypothek belastet. Das entspricht etwa 30 % des primären Wohnungsbestands. Fast die Hälfte der Haushalte sind schuldenfreie Eigentümer. Das bedeutet, es gibt keinen Zwang zum Verkauf. Es gibt keinen Flaschenhals durch Zwangsverkäufe, sodass die Preise selbst bei hohen Zinsen nicht einbrechen. 2008 erledigte der Leverage (Hebelwirkung) die Arbeit in rasantem Tempo; heute existiert der Schuldner in diesem Ausmaß nicht mehr.

Vermieter und die Renditefalle

Die andere Front bilden die großen Vermieter (grandes tenedores), also institutionelle Eigentümer mit großen Beständen. Laut dem Catastro (dem spanischen Liegenschaftskataster) gibt es 26.897 große Vermieter mit mehr als 10 Wohnungen. Unter Privatpersonen summiert sich dies auf 178.365 Häuser, wobei 13 Eigentümer jeweils mehr als 100 Wohnungen besitzen. Unternehmen und private Einheiten halten 562.513 Wohnungen, was mehr als die Hälfte des gesamten Bestands in den Händen großer Vermieter bedeutet.

Der Vorwurf der Spekulation stößt auf ein unbequemes Argument: Es wird behauptet, dass die Bruttorendite der Miete unter 3 % liegt, also unter der Inflationsrate, und dass Investoren in Mietwohnungen Kosten, mögliche Zahlungsausfälle, Mieter, die nicht ausziehen, und die Unmöglichkeit, die Inflation weiterzugeben, tragen müssen. Manche behaupten, jeder ETF oder Indexfonds sei rentabler. Dem steht das klassische Argument entgegen: Immobilien haben sich über Jahrzehnte stetig im Wert gesteigert, was die laufende Rendite ausgleicht.

Stadtplanung als Flaschenhals

Die dritte Front ist der Boden. Die allgemeinen Bebauungspläne entscheiden darüber, was gebaut werden darf und was nicht. Wird Land als geschütztes ländliches Gebiet deklariert, kann der Eigentümer nicht verkaufen und der Wert stürzt ab. Vier Jahre später erfolgt die Umwidmung, und jemand macht ein Vermögen. Der Mechanismus ist alt, aber er funktioniert nach wie vor.

Der grundlegende Vorwurf lautet, dass die Produktion von neuem Wohnraum durch administrative Entscheidungen blockiert wird: Zonen, die aus fragwürdigen Gründen geschützt sind, sich ändernde Anforderungen und bürokratische Prozesse, die sich ewig in die Länge ziehen. Der Bestand altert, ohne sich zu erneuern, während der demografische Druck anhält. Die Folge ist ein angespannter Markt, in dem das Angebot nicht auf den Preis reagiert.

Demografie und das Problem im Raum

Die demografische Pyramide der einheimischen Bevölkerung ist invertiert. Es gibt mehr Ältere als Junge. Ohne Zuwanderung würde die Bevölkerung schrumpfen und es gäbe einen Überschuss an Wohnraum. Der aktuelle Bestand wurde für den Babyboom gebaut, der Mitte der 70er Jahre endete. Mit der heutigen Demografie würden die Kauf- und Mietpreise sinken, gehalten nur durch die zahlungskräftige Nachfrage ausländischer Touristen.

Hier liegt der Knoten. Die Einwanderung stützt die Nachfrage und die Preise. Ohne sie würde der Markt kollabieren. Mit ihr wird der Zugang zu Wohnraum sowohl für die Ankommenden als auch für die bereits Vorhandenen schwieriger. Es gibt keine schmerzlose Lösung, und wer das Gegenteil verspricht, verkauft etwas.

Was mit den Immobilienpreisen passieren könnte

Angesichts dieser Faktoren ist das wahrscheinlichste Szenario ein Markt, der weder einbricht noch völlig ausrastet. Die meisten Eigentümer haben keine Schulden, also gibt es keine Zwangsverkäufe. Das neue Angebot ist durch die Stadtplanung blockiert. Die Nachfrage treibt weiter an. Das Ergebnis ist ein unbequemes Gleichgewicht, bei dem diejenigen, die nichts geerbt haben, die Zeche zahlen.

Eine vorsichtige Vorhersage: Ohne strukturelle Änderungen bei der Bodenverwendung, der Besteuerung und der Migrationspolitik wird der nominale Preis stabil bleiben. Die Anpassung wird, falls sie kommt, über die Inflation und die Löhne erfolgen, nicht durch einen Preissturz. Und das sind für diejenigen, die ihre erste Wohnung suchen, die schlechten Nachrichten.