Besetzte Wohnungen in Madrid zum halben Preis

Verkauf besetzter Wohnungen in Madrid: Der Rabatt beträgt die Hälfte

Was ist eine Wohnung wert, in die man nicht hineinkommen kann? In den Arbeitervierteln von Madrid lautet die Antwort auf diese Frage eine unbequeme Zahl: die Hälfte des Schätzwerts. Dutzende von Immobilien werden auf Idealista als besetzt gekennzeichnet, ohne Möglichkeit einer Besichtigung und mit Rabatten, die Eigentümer akzeptieren, weil sie keine andere Wahl haben. Es handelt sich nicht um Luxus-Penthouses, sondern um einfache Altbauwohnungen, oft ohne Aufzug. Parla, Casco Histórico de Vallecas, Palomeras Bajas.

Die Zählung im Zusammenhang mit der Beschwerde spricht von mehr als zweihundert besetzten Wohnungen, die auf dem Portal zum Verkauf stehen. Der einfachste Filter – Sortierung vom günstigsten zum teuersten Preis – liefert laut Thread-Ersteller ein unangenehmes Ergebnis: Die günstigsten Anzeigen in Madrid seien fast ausnahmslos Wohnungen mit Bewohnern. Investitionsgelegenheit, heißt es in der Anzeige. Keine Besichtigung möglich, steht in der nächsten Zeile.

Was genau kauft man bei einer besetzten Wohnung?

Die Liste der Adressen umfasst Wohnungen in der Calle Fuentebella in Parla; im Puerto de Lumbreras und Valdesaz im Casco Histórico de Vallecas; sowie in der Rodríguez Espinosa in Palomeras Bajas. Keine davon ist ein Neubau oder ein Luxusprodukt. Es sind einfache Stadtteilwohnungen, die mit einem Rabatt auf den Markt kommen, der laut Berichten etwa die Hälfte des Marktpreises beträgt.

Das Problem ist nicht der Rabatt. Es ist das, was der Käufer übernimmt. Einige fassen die Paradoxie mit einer konkreten Anzeige zusammen, die im Thread scherzhaft geteilt wird: eine 120-Quadratmeter-Wohnung mit Aufzug für einen Euro. Der Witz hat einen Hintergrund: Dieser Euro ist der symbolische Preis für einen Vermögenswert, dessen Besitz niemand ergreifen kann.

Wie hoch muss der Rabatt sein, damit eine besetzte Wohnung rentabel ist?

Das hängt davon ab, wen man fragt. Im Thread wird angemerkt, dass eine bescheidene Wohnung in Madrid ohne Bewohner für 70.000 Euro als Schnäppchen gelten würde. Mit jemandem ohne Vertrag darin bricht die Bewertung zusammen: 40.000 Euro unbesetzt, 20.000 Euro besetzt und weitere 10.000 Euro für die Verhandlung des Auszugs. Für viele Eigentümer lohnt sich dieser Unterschied weder zeitlich noch finanziell (Anwaltskosten).

Hinzu kommt die Opportunitätskosten des Mietverhältnisses. Es gibt Berichte über Verträge, die bei 550 Euro bleiben, während die Gegend bereits 700 oder 800 Euro für dieselbe Immobilie bietet, und Familien, die nach Miete suchen und feststellen, dass ein Großteil des Angebots besetzt ist. Weniger Angebot, höhere Preise und ein verfallender Bestand, während diskutiert wird, wer recht hat.

„Es ist eine Beziehung zwischen Privatpersonen“: Die andere Seite des Vertrags

Nicht alle Interpretationen zielen auf den Staat ab. Einige behaupten, dass Investition in Wohnraum eine vertragliche Beziehung zwischen Privatpersonen sei und niemand die Rentabilität eines Geschäfts garantiert, das der Investor nicht geschützt hat. Der Vergleich wird mit Vorzugsaktien gezogen: Ein Produkt, das als sicher verkauft wurde und bei dem, als das Problem auftrat, niemand die Risiken erklärt hatte. Glückwunsch an die Gewinner, sagt diese Strömung sinngemäß, denn man lernt hier, wie ein Vertrag funktioniert und welche Risiken er birgt.

Das Argument hat einen zweiten Teil: Wenn der Eigentümer vom Staat verlangt, seine Einnahmen zu sichern, ist er selbst der Sozialist. Und einen dritten, unbequemeren Teil: Das Mantra, dass Wohnraum immer und zu jedem Preis rentabel sei, hatte nie eine Grundlage. Das skizzierte Szenario ist eine ausstehende Korrektur, mit einer Welle von Zahlungsausfällen, die laut dieser These ihren Höhepunkt noch nicht erreicht hat.

Zahlung an den Besetzer, Warten auf den Richter oder komplette Renovierung

In der Praxis stehen Käufer solcher Wohnungen vor drei Optionen. Die erste ist Verhandlung: Besetzer wissen, dass sie am nächsten Tag eine andere Wohnung im selben Viertel beziehen können, daher ist ein Umschlag mit Geld gegen Schlüssel oft schneller als ein Gerichtsurteil. Die zweite Option ist das Warten auf eine gerichtliche Anordnung, wobei der Eigentümer monatelang Strom und Wasser zahlt (es gibt einen Fall mit neun Monaten Versorgungskosten) und die Wohnung am Ende verwüstet ist: Rahmen, Türen, Kabel und Rohre entfernt, gefolgt von einem zweiten Besetzungsversuch.

Die dritte Option ist die Übernahme einer kompletten Renovierung. Es gibt keine Abkürzungen: Man rückt mit Maschinen an und baut die Wohnung neu auf. Zu Steuern und Kaufnebenkosten kommen Monate ohne Einkünfte und die Unsicherheit über eine unbestätigte normative Änderung: die europäische Anforderung an die Energieeffizienz, die nach einigen Versionen vermieten oder verkaufen von Immobilien verbieten würde, die ab 2030 bestimmte Schwellenwerte nicht erreichen.

Ohne öffentlichen Wohnungsbestand landet der Konflikt beim Privatmann

Die strukturellste Diagnose zeigt etwas anderes auf: Spanien hat keinen mit Europa vergleichbaren öffentlichen Wohnungsbestand, weil dieser verkauft wurde. Ohne diesen Puffer lastet die Spannung auf kleinen Eigentümern, und Gebiete, in denen Besetzungen chronisch werden, verlieren ihre Attraktivität für jede Investition. Es wird eine Landschaft von Gebäuden mit illegal angeschlossener Beleuchtung, Gemeinschaften ohne Wartung und Treppenhäusern ohne Reparatur beschrieben. Das Ergebnis ist ein Vermögenswert, der seinen Wert für das gesamte Gebäude verliert, nicht nur für die einzelne Wohnung.

Einige fügen eine letzte Wendung hinzu: Wenn Fonds mit Prozesskapazität in diesen Markt eintreten, wird die Justiz viel agiler sein. Der Verdacht, der nicht bewiesen ist, lautet, dass das Problem nie rechtlicher Natur war, sondern darauf beruhte, wer warten musste.

Mit diesen Zahlen sollte jeder vernünftige Käufer fliehen. Bemerkenswert ist, dass das Angebot weiterhin dort ist, reduziert, mit verschlossener Tür und niemandem, der sie öffnet.