BBVA: Erben der Babyboomer-Generation ihre Immobilien verlieren

BBVA-Warnung: Babyboomer erben keine Wohnungen

Die Bank veröffentlicht einen Bericht, der eine Wende auf dem Wohnungsmarkt ankündigt: Die Immobilien, die heute von älteren Menschen angesammelt werden, landen in den Händen von Investmentfonds, nicht bei ihren Kindern. Die Reaktion ließ nicht lange auf sich warten. Zwischen Ärger und Resignation entwickelte sich das Gespräch zu einer unbequemen Frage: Was, wenn das Problem nicht das späte Erben ist, sondern das gar nicht Erben?

Der Ausgangspunkt ist ein Paradoxon, das die Bank selbst deutlich macht. Die zwischen 1946 und 1964 Geborenen sind laut Analyse die größten Immobilienbesitzer der jüngeren Geschichte. Ihre Kinder hingegen erreichen die Vierzig ohne etwas auf ihrem Namen. Der BBVA-Bericht behauptet, dass dieser Bestand auf den Markt kommen wird, aber nicht unbedingt über familiäre Erbschaften.

Was sagt der BBVA-Bericht über den Wohnungsmarkt?

Das Dokument skizziert ein Szenario mit zwei Säulen. Erstens: Ein Teil der älteren Eigentümer benötigt Liquidität, um Renten aufzubessern, die sie als unzureichend empfinden. Zweitens: Der Rückgang des touristischen Mietmarkts aufgrund von Regulierungen und das wachsende Angebot an leerstehenden Wohnungen werden Tausende von Objekten auf den Markt drücken. Ergebnis: Die Mieten könnten laut Bank bis zur Hälfte fallen.

Das Kleingedruckte schmerzt. Diese Wohnbestände werden nicht von den Kindern der heutigen Besitzer gekauft. Sie werden von Fonds gekauft. Und Fonds, so die Analyse, müssen nicht günstiger vermieten als private Vermieter, die heute zwei Wohnungen managen. Der Wettbewerb unter Großvermietern garantiert keineswegs sozialen Wohnungsbau.

Erbschaftsteuer zurück im Zentrum der Debatte

Wenn es ein Thema gibt, das die gesamte Diskussion durchzieht, dann ist es die Erbschaftsteuer. Finanzministerin María Jesús Montero hat vorgeschlagen, die Steuer auf nationaler Ebene wieder einzuführen, wie die Wirtschaftspresse berichtet. Der Vorschlag ist nicht neu: Er kursiert seit Jahren als Antwort auf das, was die Regierung als „Steuerdumping“ der von der PP regierten Regionen bezeichnet, allen voran Madrid, wo die Steuer praktisch vollständig erlassen wird.

Das offizielle Argument ist die Harmonisierung. Das inoffizielle Argument, so Beobachter, ist, dass Erbschaften ein Mechanismus zur Verfestigung von Ungleichheit sind und besteuert werden müssen, bevor Immobilien die Hände wechseln. Die praktische Konsequenz, falls dies umgesetzt wird, ist, dass das Erben einer Wohnung mehr kosten kann, als sie wert ist. Hier kommt der Vorteil der Inventarübernahme ins Spiel: der Weg, auf dem der Staat die Immobilie behält, wenn der Erbe die Steuerlast nicht tragen kann.

Sparen der Älteren und die Rechnung, die nicht aufgeht

Der BBVA-Bericht legt auch Zahlen auf den Tisch. Die Durchschnittsrente in Spanien liegt bei 1.441,8 Euro monatlich, laut den Daten der Bank. Mit abbezahlter Wohnung und ohne Hypothek reicht dieses Geld zum Leben. Aber die Bank argumentiert, dass viele Rentner einen Zuschuss von etwa 300 Euro pro Monat benötigen, um ihren Lebensstandard zu halten. Dieser Zuschuss wird in vielen Fällen aus dem Verkauf der Wohnung stammen.

Die Schlussfolgerung der Bank ist, dass der Markt mit Verkaufs- und Mietwohnungen überschwemmt wird. Die Schlussfolgerung der potenziellen Erben ist eine andere: Wenn die Wohnung verkauft wird, um Pflegeheime, Abhängigkeit oder Rentenaufstockungen zu bezahlen, gibt es keine Erbschaft. Und wenn zusätzlich die Erbschaftsteuer gezahlt werden muss, kann das Geschäft direkt mit Verlust enden.

Die Generation, die nichts erbt

Die am häufigsten wiederholte Diagnose ist, dass die Generation, die ab den 70er-Jahren geboren wurde, das Vermögen ihrer Eltern nicht erhalten wird. Nicht wegen mangelnder Bereitschaft der Eltern, sondern wegen einer Kombination von Faktoren: unzureichende Renten, hohe Kosten für Pflegebedürftigkeit, steigende Steuern und ein Arbeitsmarkt, der es nicht erlaubt hat, eigenes Vermögen anzuhäufen.

Einige behaupten, das Problem sei nicht nur wirtschaftlich, sondern auch kulturell. Ein Teil der Älteren hat beschlossen, ihr Geld zu Lebzeiten für Reisen und Freizeit auszugeben, anstatt es für die Kinder aufzuheben. Ein anderer Teil hat es zu Lebzeiten via Schenkungen übertragen, wobei regionale Steuerbefreiungen genutzt wurden, bevor sich das Gesetz ändert. Ein dritter Teil hat einfach nichts zu hinterlassen.

Das Szenario, das niemand sehen will

Das Ergebnis all dessen ist eine Landschaft mit drei Akteuren. Die Älteren, die Liquidität brauchen und nicht auf ihren Lebensstandard verzichten wollen. Die Investmentfonds, die günstig kaufen und teuer vermieten. Und die Kinder, die im Erbalter angekommen sind, ohne selbst kaufen zu können und ohne Aussicht, etwas zu erhalten.

Die Bank betritt dieses Terrain nicht. Sie stellt lediglich fest, dass sich der Markt ändern wird und dass die Mieten sinken könnten. Was sie nicht sagt, ist, wer die Rechnung für diesen Wandel zahlt. Und hier stockt die Analyse: Bei einem Wohnungsbestand, der die Hände wechselt, einer Steuerpolitik, die zunimmt, und einer Generation, die zuschaut, wie das Eigentum ihrer Eltern zum Geschäft anderer wird.