100.000 €: Vermietete Wohnung oder Festgeld zu 1,5 %

Vermietete Wohnung oder Festgeld zu 1,5 %: Wohin mit den 100.000 €?

Was lohnt sich mehr bei 100.000 Euro: den Kauf einer Wohnung zur Vermietung oder das Anlegen in einem Festgeldkonto mit Zinseszins? Der klassische Ansatz geht von zwei Bedingungen aus — einem Zinssatz von 1,5 % und einer Amortisation über 20 Jahre. Mit diesen Voraussetzungen scheitert die Antwort schnell an der Arithmetik. Hunderttausend Euro zu 1,5 % erzeugen 1.500 Euro pro Jahr, und das noch vor Steuern. Die Inflation erledigt den Rest.

Der Ausgangspunkt ist irreführend: Der Zinssatz ist so niedrig, dass jeder Vergleich verzerrt wird. Genau daraus ergibt sich die Spannung, denn es zwingt zur Wahl zwischen einem Asset mit geringer Rendite und einem anderen, das mehr abwirft, aber Arbeit, Risiko und Ausgaben erfordert, die niemand beim ersten Notartermin auf dem Schirm hat.

Ein Realverlust durch 1,5 % gegen die Inflation

Die häufigste Diagnose ist eindeutig: Bei nominal 1,5 % verdient man kein Geld, sondern verliert es. Die Zinsen decken nicht den Wertverlust des Kapitals durch die Inflation, sodass das Festgeld zwar nominell erhalten bleibt, aber die Kaufkraft schwindet. Damit die konservative Option sinnvoll ist, muss der Zinssatz steigen. Bei 3 % bringen diese 100.000 Euro 3.000 Euro pro Jahr, ohne dass man etwas tun muss oder Mieter hat.

Das ist die Untergrenze des Vergleichs.

Wie viel Rendite bringt eine vermietete 100.000-Euro-Wohnung?

Die reale Spannbreite ist enorm. Es gibt Immobilien im Wert von 30.000 Euro, die für 450 Euro pro Monat vermietet werden — eine Bruttorendite, die angesichts des Objektwerts absurd erscheint und erklärt, warum viele Eigentümer sie dennoch behalten. Am anderen Ende kalkulieren manche damit, dass man aus einer Wohnung 800 oder 1.000 Euro pro Monat herausholen kann, bevor Kosten abgezogen werden.

Dann kommt das Kleingedruckte. Der Kauf verschlingt Steuern, die je nach spanischer Autonomen Gemeinschaft (Comunidad Autónoma) etwa 10 % des Preises betragen: rund 10.000 Euro, die verloren gehen, bevor die erste Miete eingeht. Übersetzt: Bis zu zwei Jahre Mietzahlung sind allein nötig, um nur den Startpunkt zu erreichen. Hinzu kommen Grundsteuer (IBI), Versicherungen, Hausgeld, Sonderumlagen und Reparaturen.

Der Verschleiß von Beton über 20 Jahre

Immobilien altern, und das kostet. Umfragen sprechen von einer realen Abschreibung zwischen 1,5 % und 2 % pro Jahr, wenn kein Geld für die Instandhaltung zurückgelegt wird. Ein Bestand, der großteils mit einer Lebensdauer von 50 Jahren gebaut wurde, macht diese Zahl zu einer aufgeschobenen Rechnung.

Der Fall eines eingestürzten Gebäudes in Badalona dient als unbequeme Erinnerung: Ein Nutzer erinnert daran, dass dortige Wohnungen während der Blase für 300.000 Euro verkauft wurden. Wenn man so viel für einen Altbau zahlt, bleibt weder Spielraum für eine Kernsanierung noch für einen Wiederaufbau. Die Mieteinnahmen fließen in die Erhaltung des Gebäudes.

Indexfonds und Geldmarktfonds: Die Alternative, die in der Tabelle gewinnt

Dem Beton stehen zwei Instrumente mit harten Zahlen gegenüber. Ein Indexfonds auf den MSCI World mit Thesaurierung und niedrigen Gebühren bringt laut Berechnungen durchschnittlich 8 % p.a. über 20 Jahre, ohne Steuerlast bis zum Verkauf. Und der S&P 500 mit reinvestierten Dividenden legte in acht Jahren nominell 205,71 % zu; bereinigt um die Inflation liegt die Gesamtrendite bei 133,46 %.

Geldmarktfonds decken die andere Seite ab, solange die Zinsen mitspielen: etwa 4 % risikoarm.

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Hausbesetzungen, Mietausfälle und Regulierung: Das Risiko, das in keiner Kalkulation steht

Hier wird die Debatte politisch und weniger numerisch. Ein Teil der Analyse argumentiert, dass der aktuelle Rechtsrahmen den Eigentümer bei Mietausfällen und Besetzungen schutzlos lässt und dass jede regulatorische Änderung den Investor mit gebundenem Kapital und ohne Handlungsmöglichkeit treffen kann. Dem steht das Gegenargument anderer Nutzer entgegen: Wohnraum ist ein reales, greifbares Gut, das nicht auf einem Server verdunstet, und nach ihrer Ansicht findet Beton immer einen Mieter.

Auch der Aufwand zählt. Suche nach Mietern, Behebung von Defekten, Verhandlung von Mieterhöhungen und Versicherungswesen sind Zeiten, die niemand fakturiert. Ein Fonds wird nicht dreckig und muss nicht geputzt werden.

Das Ergebnis: Kaum jemand verteidigt das Festgeld zu 1,5 %

Die Ironie am Ende ist, dass die vorgeschlagene Option — das Festgeld mit Zinseszins — kaum Verteidiger findet, wenn der Zinssatz bei 1,5 % liegt. Wer Vorsicht walten lässt, geht zu Geldmarktfonds; wer Volatilität akzeptiert, zu Indexfonds; wer Mieter erträgt, zu Beton. Was niemand unterschreibt, ist langsames Geld verlieren unter dem Vorwand, nicht riskieren zu wollen.