100.000 € auf das abbezahlte Haus leihen, um in Aktien zu investieren

Das abbezahlte Haus mit 3,5 % belehnen, um in den MSCI World zu investieren

Der MSCI World schloss 2024 mit einem Plus von 20,35 %. 2023 lag er bei 19,50 %. Zwei atemberaubende Jahre, die die Frage erklären, die sich so mancher mit bereits abbezahlter Immobilie stellt: Wenn der Markt im Schnitt 7 % pro Jahr bringt und das Geld für 3,5 % zu haben ist, warum soll die Bank dann nicht das Depot finanzieren? Auf dem Papier ist die Differenz ein Lehrbuchbeispiel.

Das konkrete Szenario geht von 150.000 Euro Liquidität aus und verfolgt zwei Ziele zugleich: mehr anlegen und eine Zeit lang ausspannen können, ob für ein paar Jahre oder bis zur Rente. Das Profil dahinter ist kein Hasardeur: Beamter des höheren Dienstes, Immobilie im Wert von 200.000 Euro und ein deklariertes Vermögen von 320.000. Die Idee ist nicht, das Geld auszugeben, sondern Zeit zu kaufen.

Die Zahlen: 100.000 Euro bei 3,5 % und zehn Jahre Börse

Bei einem Kredit von 100.000 Euro über 25 Jahre und 3,5 % Zins liegt die Rate bei 500 Euro im Monat. Am Ende der Laufzeit wären 180.224,49 Euro gezahlt. Der Kredit kostet rund 80.000 Euro mehr als die Kreditsumme – und das, bevor das angelegte Geld versteuert wird. Der Vergleich mit den historischen 7 % des Index funktioniert nur, wenn die Laufzeit vollständig durchgehalten wird.

Das als vorsichtig geltende Szenario legt diese 100.000 Euro an und wendet zehn Jahresrenditen zwischen +15 % und -15 % an, mit flachen Jahren und zwei Einbrüchen. Der daraus resultierende Durchschnitt liegt bei 5,05 %, unter dem historischen Mittel. Nach zehn Jahren beträgt die kumulierte Rendite 64.841,97 Euro; nach Steuern bleiben 31.873,58 Euro netto. Die vollständige Aufschlüsselung, Jahr für Jahr, zeigt das wahre Ausmaß des Geschäfts und sollte man sich ansehen, bevor man irgendetwas unterschreibt.

Lässt die Bank zu, dass man das abbezahlte Haus belehnt, um Aktien zu kaufen?

Hier gehen die Meinungen auseinander. Die eine Seite sagt, der Bank zu gestehen, dass das Geld in Aktien fließen soll, sei der schnellste Weg zum Nein, und die Sache funktioniere nur als Liquiditätsbelehnung einer schuldenfreien Immobilie. Die andere meint, mit diesem Profil dürfte die Zustimmung kein Problem sein.

Außerdem taucht der altbewährte Alternativvorschlag auf: statt Aktien Betongold. Mit dem Kredit Wohnungen zur Vermietung zu kaufen macht den Verwendungszweck klar und kann nach dieser Lesart Renditen über 7 % bringen. Die Erwiderung kommt ohne Betäubung: Mieter betreuen ist Arbeit – und das erklärte Ziel war genau das Gegenteil.

Der Margin Call, den die einen sehen und die anderen leugnen

Einer der häufigsten Einwände: Eine starke Korrektur könnte Sicherheitenklauseln auslösen. Fällt der Wert der belasteten Immobilie unter die Restschuld, könnte die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen und, falls diese fehlen, die vollständige Rückzahlung. Wer das bestreitet, antwortet, die Sicherheit sei das Haus, nicht die Fonds, und solange die Rate gezahlt werde, vollstrecke niemand etwas.

Als Stresstest werden die beiden schlimmsten Krisen des letzten Jahrhunderts zitiert, 1929 und 2008, sowie jüngere Episoden wie die -13,13 % von 2022. Das verteidigte Szenario: ein Absturz von 15 %, am Anfang aushaltbar, und eine Wartezeit, die sich auf zehn oder zwanzig Jahre ausdehnen kann.

Wann man das Haus verliert und wann nur die Ersparnisse

Der gewichtigste Einwand ist kein finanzieller, sondern ein grundsätzlicher: Das Haus zu belehnen, um finanzielle Freiheit zu erreichen, klingt widersprüchlich. Und das Risiko ist nicht symmetrisch. Mit Ersparnissen hebeln und scheitern kostet die Ersparnisse. Das Haus belehnen und scheitern kostet das Haus.

Daher der vorsichtigste Vorschlag: nur nach einem Crash hebeln, wenn die Börse bereits 20 bis 30 % gefallen ist. Andere Stimmen wiederum quittieren das Vorhaben mit Ironie und nennen es spöttisch „einen wasserdichten Plan“.

Mit dem Index auf Rekordhoch und zwei zweistelligen Jahren in den Büchern hängt der Plan an einer Variablen, die niemand unterschreibt: wie lange der Markt für die Erholung braucht. Die Zahlen des konkreten Falls halten stand. Der Zeitplan, nicht.