Gewerbeimmobilie vs. MSCI World: die Rendite, die in den Prospekten fehlt

Gewerbeimmobilie vs. MSCI World: Wo schmerzt die Inflation weniger?

Was bringt heute mehr Rendite: ein 50 Quadratmeter großer Laden in einer Mittelstadt oder der globale Aktienindex? Die Frage ist nicht neu, aber die Ausgangszahlen sind hartnäckig. Ein Anleger schildert einen realen Fall: ein Laden, gekauft für 80.000 Euro, heute mit 130.000 bewertet, mit einer potenziellen Miete von 600 Euro im Monat. Das ergibt eine Bruttomietrendite von 9 % pro Jahr, ohne die Wertsteigerung der Immobilie. Der MSCI World hingegen verspricht im historischen Durchschnitt 8-9 % pro Jahr. Auf dem Papier gewinnt der Laden klar: 9 % Miete plus angesammelte Wertsteigerung. Aber das Kleingedruckte ist ein Gedicht für sich.

Der Trugbild der 9-%-Immobilienrendite

Die Berechnung der 9-%-Mietrendite geht von 7.200 Euro Jahreseinnahmen bei einem Wert von 130.000 aus. Aber diese 9 % sind brutto: Sie rechnen Hausgeld, Grundsteuer (IBI), Reparaturen, Versicherungen und die Leerstandsmonate zwischen Mietern nicht ab. Auch das Risiko von Zahlungsausfällen oder schlimmer noch Besetzung bleibt unberücksichtigt. Die Debatte selbst erwähnt, dass Gewerberäume in weniger als einem Monat geräumt werden können, anders als Wohnungen, bei denen das ein bis zwei Jahre dauern kann. Ein schwacher Trost, wenn das Problem ist, dass dein Mieter nicht zahlt. Zudem liegt die Wertsteigerung von 80.000 auf 130.000 in der Vergangenheit: Wiederholt sie sich? Frühere Wertgewinne garantieren keine künftigen, und der Immobilienmarkt hat nicht die Liquidität der Börse.

Und wenn der MSCI World weniger Kopfzerbrechen bereitet?

Der MSCI World, abgebildet über einen ETF, bietet globale Diversifikation, tägliche Liquidität und minimale Kosten. Seine nominale Rendite von 8-9 % pro Jahr war in den letzten Jahrzehnten beständig, aber mit Volatilität: Jahre mit 20-%-Verlusten sind keine Seltenheit. Wer in Aktien investiert, muss die Schwankungen aushalten, ohne in Panik zu verkaufen – das gelingt nicht jedem. Der Laden dagegen liefert eine planbarere Mietrendite, wenn auch abhängig vom lokalen Arbeitsmarkt und der Regulierung. Der Rat, der in manchen Kreisen kursiert, den Laden an bestimmte Mieter zu überlassen, um Besetzer zu vermeiden, zeigt, wie groß die Angst ist, dass man dir etwas wegnimmt.

Liquidität: der große Vergessene

Der Verkauf eines Ladens kann Monate oder Jahre dauern; ein ETF wird in Sekunden liquidiert. Für einen Anleger, der das Geld mittelfristig brauchen könnte, gewinnt die Börse klar. Aber wenn das Ziel ein stabiles Zusatzeinkommen ist, kann der gut verwaltete Laden eine Ergänzung sein. Die endgültige Entscheidung hängt vom Profil ab: Wer Rendite mit Arbeit will (Mieter suchen, Laden instand halten) und Leerstandsrisiko in Kauf nimmt, wählt Beton. Wer Rendite ohne einen Fingerkranck bevorzugt, bleibt beim Index. Beide Optionen sind legitim, aber keine ist ein Spaziergang.

Der aufschlussreichste Punkt der Debatte ist der Unterschied bei den Räumungsfristen zwischen Gewerbe- und Wohnräumen: weniger als ein Monat gegenüber ein bis zwei Jahren. Das bringt die Waage zugunsten des Ladens für alle, die Besetzung fürchten, beseitigt aber nicht das Ausfallrisiko. Am Ende hängt die Entscheidung davon ab, ob du eine theoretische 9 % mit Besetzungsrisiko bevorzugst oder echte 8 % mit der Gewissheit, dass dir niemand im Wohnzimmer einen Friseursalon einrichtet.