Temen Un Cambio Brusco De Los Precios De La Vivienda

[Jose]

fases

,

Hablamos de que estamos entrando en la fase 7.
Alguien podría pasarme en detalle todas las fases ?.
Saludos a todos y gracias;

 

[Newclo]

Las siete etapas de la burbuja
Toda burbuja tiene su ciclo de vida. El reconocido economista Hyman Minsky (premio Nobel) las tipificó muy bien. No sé cuándo las escribió, pero sé que el hombre murió en 1996. Fijaros bien cómo predijo, punto por punto, la situación en la que estamos:
Fase 1 - Planteamiento: Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera.

Fase 2 - Los precios comienzan a subir: Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.

Fase 3 - Crédito fácil: El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar.

El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los últimos años. Sin embargo, los bancos no están concediendo préstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos sí que están dando préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida.

El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada "sociedad anónima de responsabilidad limitada". En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas "sólo interés", creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 - Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros.

Fase 5 - Euforia: La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.

Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Fase 6 - Los expertos recogen beneficios: Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.

Fase 7 - El estallido: A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.

 

[Jose]

Las siete etapas de la burbuja
Toda burbuja tiene su ciclo de vida. El reconocido economista Hyman Minsky (se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.

Muchas Gracias Newclo, sabia que andaban por algun hilo.

 

[Newclo]

Gracias MissMarple. Esa era la respuesta que quería.
La empresa no la levanté yo, soy la 2ª generación con 4 años nada más de experiencia, pero no estoy solo. Pero hace falta preparala para la crisis, venimos de unos años muy buenos y la productividad puede mejorar mucho ydebo tenerla bien orientada hacia los paises menos sensibles de la crisis para mantener la plantilla. Yo podría abandonarlos y seguir a lo mio, pero no es así como veo las cosas.
En cuanto a tu primo de montenegro, me gustaría conocerlo, hacemos algunas operaciones por allí, pero puntuales y tenemos un producto muy apreciado dentro del sector.

 

[Stock26]

Pero no se exciten demasiado: recuerden que estas cosas van despacio y aún tendrán que pasar de 9 a 12 meses antes de que se admitan bajadas generalizadas de precios, y aún entonces no serán muy grandes.

¿Tanto? Tu eres de las q apuestan por una correción via IPC entonces, no?

 

[Deadzoner]

¿Tanto? Tu eres de las q apuestan por una correción via IPC entonces, no?

Dice que se admitan, no que no las haya.
Para que los nuncabajistas admitan bajadas como las que hubo hace 3 meses en 28 capitales de provincia, otros 9 meses, con bajadas aún mas fuertes.

 

[The_Chosen]

5 años para poder comprar un piso en condiciones.
Un piso es un bien duradero, no como las .com

 

[sephon]

Hablamos de que estamos entrando en la fase 7.

Yo diria que estamos en la fase 6.80 +/- 0.35

Hemos visto a bancos y cajas deshacerse de sus participaciones inmobiliarias. Hemos presenciado como las grandes constructoras diversifican sus fuentes de ingresos, echandose el ultimo gran farol con la energia. Los expertos se van con el botin, y a plena luz del dia.
El BCE lleva meses intentando dar fin al credito facil y las "noticias inesperadas" (ya previstas hace meses en este foro) salpican los medios casi a diario.

Deberiamos estar en la fase 7, pero no... Por alguna extraña razon, el edificio esta en llamas pero la mayoria de la poblacion parece que no se da cuenta. Es como si el cerebro de los pepitos fuese incapaz de interpretar las señales de alarma que nos inundan. Lo que me da mas miedo es que se den cuenta todos a la vez (siguiendo los antecedentes de la generacion borreguil que nos trajo al mundo) y que se produzcan mas victimas por la histeria que por el fuego.

El tiempo vera.

 

[>> 47 <<]

Lo que me da mas miedo es que se den cuenta todos a la vez (siguiendo los antecedentes de la generacion borreguil que nos trajo al mundo) y que se produzcan mas victimas por la histeria que por el fuego.

El tiempo vera.

Si esto no sucediese seguiría la vivienda sin ser asequible. Si los pisos cutres que se venden por 80, no pasan a venderse por debajo de 40 como hace 5 años, y se quedan en 60, seguirán sin ser asequibles por la inmensa mayoría, por más euforícos que se quieran poner algunos cuando ninguno de los pisos más baratos en las grandes ciudades sigue sin bajar. Falta el macroempujoncito definitivo.

Hay que combatir el fuego con fuego, con exactamente la misma medicina. El humo con humo. Y la euforía con pánico. No hay marcha atras. :

 

[Miss Marple]

Es evidente que la naturaleza del mercado inmobiliario lo hace muy lento. Hablamos de un producto no estandarizado, difícil de comparar, que en el mejor de los casos requiere semanas para completar una transacción; donde la información es escasa, distorsionada (por dinero oscuro y efectos fiscales) y difícil de entender (por la dificultad de comparar).

No se puede esperar que un mercado tan poco transparente se comporte por ejemplo como la bolsa, donde basta mirar a los precios y las órdenes para ver lo que pasa. Esto es de cajón, y sirve para subidas, bajadas y mesetas: con el mercado inmobiliario no sabemos donde estamos hasta unos meses después. Las fases de la burbuja se pueden aplicar, pero sin perder de vista nunca esta propiedad.

Dicho lo cual, yo creo que estamos en la fase 7 desde hace algún tiempo (quizá desde octubre ). Me reafirmo en mi pronostico de bajadas generalizadas, aunque pequeñas, reconocidas por el mivi en los datos correspondientes al 4o trimestre de 2007, quizá en el 3o.

Sólo sabemos dos cosas con certeza: el precio de la vivienda estará subiendo al mismo nivel que el IPC a tiempo para las próximas elecciones generales, gracias a la política del gobierno ; y no habrá pánico o aceptación general de la existencia de la burbuja y su pinchazo hasta que se hable en TV de bajadas (al menos del 5%). O sea, 2008.

Paciencia.

 

[Newclo]

Sí, así será. Lentamente al principio y cuando a la masa se lo cuenten por la TV ya será más rapidito. antes tienen que ser las elecciones, no? pero me da que eso hará que el golpe sea más fuerte...
A mi me peocupa más que pueda haber una crisis importante que poder comprar.

 

[Burne von der Quelle]

Deberiamos estar en la fase 7, pero no... Por alguna extraña razon, el edificio esta en llamas pero la mayoria de la poblacion parece que no se da cuenta.

El gobierno aún tiene que vender los acontecimientos previsibles de la Fase7 como un éxito suyo: lucha contra la corrupción (como si fuera sólo del PP) y política de vivienda (Alcorcón... ejem).

Si no, no me explico porque ahora le da por aparentar "sumarse" a las reinvidicaciones de las Asambleas y Plataformas por la Vivienda Digna.

 

[The Cool Spot]

Contesto entre lineas...

Los expertos se van con el botin, y a plena luz del dia.
El BCE lleva meses intentando dar fin al credito facil y las "noticias inesperadas" (ya previstas hace meses en este foro) salpican los medios casi a diario.

Se van con el botin a plena luz del dia, confiados en lo tremendamente pepita que es la mentalidad española. No merece la pena esforzarse en irse a escondidas. De todas formas, una cosa esta clara, los expertos de verdad, hace muchas semanas que estan fuera del mercado. Solo quedan los aficionados y los que se han cegado por el lucro. Asi que discrepo: Ya estamos en la fase 7, ademas desde hace bastante. Los expertos ya no estan. Solo quedan forasteros.

Deberiamos estar en la fase 7, pero no... Por alguna extraña razon, el edificio esta en llamas pero la mayoria de la poblacion parece que no se da cuenta. Es como si el cerebro de los pepitos fuese incapaz de interpretar las señales de alarma que nos inundan.

Por lo mismo que lo anterior. A un cuñado que se ha ido de alquiler, un conocido le dijo (esta misma semana, no estoy hablando de hace mucho) que como se habia ido de alquiler, que si le gusta regalar el dinero. La gente ve fuego, pero tal vez piensen que es transitorio, una moda, o tal vez creen que es una corriente de opinion interesada creada para y por los que quieren quedarse el negocio ellos solos. Recordemos, la vivienda nunca baja, es parecido a lo que se decia en el titanic despues del choque faltal: No hay peligro, este buque es insumergible.

Lo que me da mas miedo es que se den cuenta todos a la vez (siguiendo los antecedentes de la generacion borreguil que nos trajo al mundo) y que se produzcan mas victimas por la histeria que por el fuego.

Sera lo mas probable, por todo lo anterior. Vuelvo a la analogia del titanic, esta vez de la pelicula (no olvidemos que generalmente la realidad, supera ampliamente a la ficcion) cuando un pasajero se adueña de un arma de fuego, para entrar en un bote, y se ve usar las peores artes para poder salvarse. Eso es histeria, y va a haberla en abundancia.

El tiempo vera.

 

[Aitor Menta]

Yo opino como alguno de vosotros... estamos asistiendo a los precios máximos de la vivienda, ya no pueden subir mucho más a no ser que nos dupliquen el sueldo a los españoles. Y dado que la vivienda se ha convertido en un bien especulativo puro y duro, los más listos ya se han olido el percal y seguramente ya estén a buen recaudo

Yo creo que habrá una fase más: la 7b, la del "afeminado el último" y es la fase en la que veremos cuanta demanda de los últimos años ha sido especulativa... cuanto más grande haya sido está, más grande va a ser el batacazo

 

[The_Chosen]

No estoy de acuerdo del todo con que se haya llegado a la fase 7.
No ha habido aún una bajada realmente apreciable en los precios, tras la que vendría un pequeño repunte (opino) tras el cual ahora si, irremediablemente, todo se iría al garete.