¿Por que va explotar aquí y aún no lo ha hecho en otros sitios?

[No Registrado]

He leido en un mensaje de este foro que el tamaño de la burbuja es del 30%. En realidad es bastante mas. Podemos fijarnos en lo que pensaban algunas instituciones hace unos meses o años.

INSTITUCION - FECHA - TAMAÑO DE LA BURBUJA - METODO DE CALCULO

Situacion Inmobiliaria (BBVA) Diciembre 2002 28% Regresion de precios
José García Montalvo (UPF) para FUNCAS Abril 2003 28.5% Ratio precios/alquileres
The Economist Junio 2003 30%-52% Ratio precios/alquileres
Banco de España Septiembre 2003 8%-20% Regresion ratio alquileres/precios
Banco de España Junio 2005 24%-35% Regresion ratio alquileres/precios

Teniendo en cuenta lo que estas instituciones y expertos estimaban respecto al tamaño de la burbuja , el tiempo que ha pasado desde que realizaron esas predicciones y a la subida que ha experimentado el precio de la vivienda desde entonces , la burbuja o sobrevaloracion estaria ahora alrededor del 50% .

La situacion es insostenible. Mi opinion es que todo lo que ha subido la vivienda desde el 2003 o 2004 , mas lo que pueda seguir subiendo ahora , podria caer de golpe en poco tiempo ( uno o dos años ) si se produce un estallido o descenso brusco. No creo que la bajada se produzca via estancamiento de los precios , como sucedio del 91 al 95 ( la vivienda bajo un 20% en terminos reales ) porque para eso se necesitarian muchos años de estancamiento de precios y con un parque de viviendas vacias tan monstruoso ( se estima entre el 15 y 18% de las viviendas que hay en España ) la situacion es insostenible para quienes tienen propiedades a las que querran sacar algun rendimiento.

 

[Colin W. Smith]

Entonces, ¿al final Aznar tenía razón cuando decía que "si los pisos están caros es porque la gente los puede pagar"??

Hombre, la verdad es que yo siempre he pensado que eso era cierto, lo que pasa que decir eso así es dar una explicación muy simplista del problema. Porque no se tienen en cuenta otros factores, como que la gente los puede pagar pero a base de "sobre endeudamiento" propiciado por los bancos y los tasadores. La gente debería ser capaz de comprar pisos tomando prestado solamente una cantidad razonable de dinero acorde a sus ingresos, y no como ahora.

En primer lugar, y en cuanto a Aznar, y si alguien se siente ofendido pues que se va a hacer, me importa un carajo lo que dijera ese subproducto de la humanidad. Si insinúuas que puedo estar defendiendo su posición, debo dejar claro que ese tipo me parece poco apreciable, fascista, hipócrita, manipulador, aprovechado, y -esto es lo más importante desde la perspectiva de un uso público de la razón- creo que debería ser juzgado por presuntos delitos contra lesa humanidad por lo del caso de Iraq.
En cuanto a si creo que si se vende es porque se puede pagar, sería de fulastre pensar lo contrario. Por lo menos a mí nadie me regala un piso (que sería exactamente comprar lo que no puedo pagar). Se vende lo que se puede pagar aquí y ahora, no necesariamente mañana. Por no hablar de lo que se renuncia, porque es evidente que si gano cien puedo pagar hasta cien en vino y luego vivir de lo que encuentre en los contenedores. Más bien puede que a esto se referiera Aznar como algo moralmente aceptable, pero yo desde luego que no.
Y, por favor, atiéndeme un ruego: Procuro no hablar de política en este foro. Sólo del tema de la vivienda. No me provoques en ese sentido; me resulta incómodo y me siento presionado a posicionarme contra mi deseo.

 

[MNSV]

Lo siento. sigo pensando que es oferta y demanda. No dudo que será de base una demanda de los jóvenes que acceden a su primera vivienda. Y puede que en más de la mitad de España, exista más demanda por los extranjeros en busqueda de su 2ª residencia. O el paradigma español de ser objeto de inversión preferente de la familia media.

No digo que sea perfecta. La oferta se mediatiza también por la dificultad del planeamiento y urbanización, muy lenta, que hacen que nunca pueda aprovecharse los ciclos inmobiliarios (+-10 años).

Dá igual que como tu dices el precio se determine realmente por la renta. Eso no lo dudo ni que al ser de tal envergadura se mediatice por la capacidad de renta o endeudamiento del adquirente. En caso de tipos altos el precio es igual, puesto que el precio se determinará casi siempre por la cuota mensual que pague el hipotecado.

Otros factores como si es céntrica, singular.... también influyen en el precio pero está claro que si nadie compra a X, el precio bajará a X-Y.

Está claro que ahora el precio se está determinando por lo que puede pagar el comprador ahora.

Y se de lo que hablo. Ya que es un tema que me apasiona y llevo estudiandolo en la práctica desde hace 12 años, por lo que he vivido el ciclo bajo (cuando nadie quería un piso de 100m2 en la Costa a 30.000€) y el ciclo alto después de 8 años, en el que ese pisito ha sido vendido a 300.000€.

 

[Rik]

Siempre os olvidais del inversor profesional, ese que cuando ve que aqui, no es ya que pierda sino que gana menos que en otro sitio, ya se marcha.

Y se marcha del todo, no vende para comprar otra mejor.

Y si cree que va a bajar mas, vende a menos precio del que compro (stop loss).

Cuantos son? nunca se habla ni se dan datos oficiales (aunque se tienen) pero a veces algun diario ha de llenar un hueco y algun becario la lia.

A principios de este año en 20 minutos BCN vi la noticia (superficie aprox 10x10 cm) "el 40% de los pisos vendidos en Madrid en 2005 fueron comprados por una persona juridica". Vamos, una empresa.

40% : : Nunca pense que fuera tanto. Y los otros años, en 2005 ya se hablaba de burbuja muy en serio asi que en 2002 o 2003 igual fue superior :

Como creeis que afectara? normalmente no se les tiene en cuanta en las discusiones burbujiles y ahi estan, son un huevo!!!

Por cierto, luego he tratado de buscarla en la web y nada, a ver si alguien se anima y la encuentra porque fue un noticion de esos que no se dan porque espantan.

Lo siento pero entonces no conocia este foro...

 

[Especulador_inmobiliario]

Más bien puede que a esto se referiera Aznar como algo moralmente aceptable, pero yo desde luego que no

Bueno, nunca se hicieron juicios morales sobre el asunto. La cosa está en que se han dicho muchas cosas sobre esa frase, y ahora tú más o menos has venido a confirmar lo mismo, "que los pisos están caros porque la gente los paga". Decir eso es una obviedad, porque en realidad es cierto. Otra cosa es que decir eso sea un análisis simplista, ya que hay mucho más detrás que también hay tener en cuenta.

Y no se trata de hacer política ni darle la razón a nadie. Estar de acuerdo con lo que ha dicho un político sobre la vivienda en un momento dado no hace que "estes defiendo su posición" en terminos generales.

 

[MNSV]

Sí que hay inversores y especuladores profesionales y muchos.

En mi ciudad hace 15 años toda la tierra norte de la ciudad fue comprada por inversores madrileños sabiendo que tarde o temprano la expansión de la ciudad sería necesariamente por ese sitio..... y Bingo!!!!! Ni me imagino lo que han ganado de plusvalías. :

Existen también empresas inmobiliarias que invierten en pisos para sacarles rendimiento con los alquileres y que venden sus propiedades en ciclos altos para luego comprar en ciclos bajos.

Los fondos inmobiliarios holandeses suelen invertir muuuuuuuuuuuuucho dinero en España así como en otros países. Hasta Cruyff invierte profesionalmente en España .

La inversión inmobiliaria como la bursátil si es a largo plazo siempre es rentable. Da igual que compres en el ciclo alto, si esperas, siempre le sacarás un rendimiento. Y por desgracia, en España, sigue siendo la inversión más segura.

 

[Rik]

Lo del largo plazo es muy relativo...

Como ya he dicho, si mientras esperas no tienes en cuenta lo que dejas de ganar en otro sitio no seras jamas candidato a tener una empresa de nversiones...

Rentabilidad no es solo vender cuando sea a mas de lo que compraste...

 

[MNSV]

Cierto.

Por eso se diversifican las inversiones.

 

[cibex]

amigo colin smith un sincero aplauso, tu si que sabes y has definido perfectamente como se comportara el mercado en el futuro, lo has definido con pocas palabras y muy claro, estoy contigo, las espectativas de revalorizacion son las que permiten disponer de rentas y jugaran en sentido contrario cuando desaparezcan dichas espectativas.

mi mas merecida enhorabuena.

 

[Especulador_inmobiliario]

La flexibilidad es buena pero en este caso la supuesta flexibilidad se limita a un miserrimo 12% de cuota a cambio de 50 años mas.

No, no es así. Creo que no me has entendido. Lo que decía es que, que la hipoteca sea a 100 años no quiere decir que vayas a tardar tanto en pagarla, puedes hacerlo más deprisa si tú quieres, pero que la hipoteca sea larga te da la flexibilidad de poder tener una cuota más baja si lo necesitas en momentos de dificultad.

No conozco como se componen estas hipotecas de solo interes que hay alli en UK pero mucho me temo que no es una hipoteca a plazo infinito como tu pareces sugerir. Ya que estamos, sabes datos comparados para una misma casa? ("cuota normal a 30 o 50"/"cuota solo interes")? me pica la curiosidad y ya que estas alli igual no es molestia...

Las hipotecas de "solo intereses" ahora las hay tambien en España, y no es que sean de "plazo infinito", el plazo es finito, pero lo que pasa es que al final del plazo sigues debiendo lo mismo. Ejemplo:

Prestamo de 200.000 euros al 3.5%

a 30 años: 898 €uros al mes
a 50 años: 706 €uros al mes
a 100 años: 602 €uros al mes
Sólo interes: 583 €uros al mes

La cuota de solo intereses es el mínimo que vas a tener que pagar. La casa es igual de tuya que en el resto de las hipotecas, pero nunca acabas de devolver el préstamo hasta que vence el plazo, y entonces tienes que refinanciar, o vender, o devolver la cantidad completa, ya que no has amortizado nada. Como ves pagar sólo los intereses puede salir en muchas ocasiones mucho más barato que un alquiler, por tanto puede ser muy interesante. Además, lo normal es que te dejen hacer amortizaciones parciales cuando te da la gana, por ejemplo, tú puedes decidir pagar 1000 euros al mes si te apetece, por tanto puedes ir devolviendo el préstamo a tu ritmo, pero con la ventaja de que la cuota puede ser mucho más baja si lo necesitas, quizás por un momento de necesidad, desempleo, etc. Cuando se permiten las amortizaciones parciales, que el préstamo sea largo es una ventaja y no un incoveniente. Yo puedo tomar un préstamo a 1000 años, pero devolverlo en 20 si quiero, ¿comprendeis ahora? No se trata de llevar la contraría.

Eso si seria flexibilidad, la posibilidad de vivir casi de alquiler con el precio congelado al del momento que firmaste la hipoteca.

Ahi está .. parece que ya lo empiezas a entender.

 

[No Registrado]

La ley de la oferta y la demanda en este caso es cruel, porque no es exactamente eso, es la ley de la especualacion y la necesidad, todos necesitamos un techo donde vivir y un status donde identificarnos, integrarnos a la sociedad.

Decir que se compra porque somos ricos es faltar objetivamente a la verdad, no somos ricos sino no pediriamos hipotecas para pagar, lo que somos es gente con el sentido comun medicado, y lo que coseguimos es que el esfuerzo personal cada vez valga menos, que el ascensor social no suba, que la socializacion de la probreza solo recaiga en la clase media y pobre, que las diferencias sociales se agudizen.

El mercado inmobiliario se autoregula, no deja de ser un producto sobrevalorado, ¿cuantas casas necesitamos para contentar nuestro ego de españolito?, ¿ cuantos años de vida nos quedan para pagar estas hipotecas?, ¿ cuanta gente estara dispuesta en el futuro en asumir esta espiral de incrementos de precio?, ¿ cuanta superficie del litoral libre de edificacion nos quedara en los proximos 10 años?, ¿ de cuantos recursos energeticos dispondremos en el futuro?, ¿ nos dara tiempo a colonizar otro planeta antes de que lo agotemos todo?

 

[No Registrado]

No, no es así. Creo que no me has entendido. Lo que decía es que, que la hipoteca sea a 100 años no quiere decir que vayas a tardar tanto en pagarla, puedes hacerlo más deprisa si tú quieres, pero que la hipoteca sea larga te da la flexibilidad de poder tener una cuota más baja si lo necesitas en momentos de dificultad.



Las hipotecas de "solo intereses" ahora las hay tambien en España, y no es que sean de "plazo infinito", el plazo es finito, pero lo que pasa es que al final del plazo sigues debiendo lo mismo. Ejemplo:

Prestamo de 200.000 euros al 3.5%

a 30 años: 898 €uros al mes
a 50 años: 706 €uros al mes
a 100 años: 602 €uros al mes
Sólo interes: 583 €uros al mes

La cuota de solo intereses es el mínimo que vas a tener que pagar. La casa es igual de tuya que en el resto de las hipotecas, pero nunca acabas de devolver el préstamo hasta que vence el plazo, y entonces tienes que refinanciar, o vender, o devolver la cantidad completa, ya que no has amortizado nada. Como ves pagar sólo los intereses puede salir en muchas ocasiones mucho más barato que un alquiler, por tanto puede ser muy interesante. Además, lo normal es que te dejen hacer amortizaciones parciales cuando te da la gana, por ejemplo, tú puedes decidir pagar 1000 euros al mes si te apetece, por tanto puedes ir devolviendo el préstamo a tu ritmo, pero con la ventaja de que la cuota puede ser mucho más baja si lo necesitas, quizás por un momento de necesidad, desempleo, etc. Cuando se permiten las amortizaciones parciales, que el préstamo sea largo es una ventaja y no un incoveniente. Yo puedo tomar un préstamo a 1000 años, pero devolverlo en 20 si quiero, ¿comprendeis ahora? No se trata de llevar la contraría.




Ahi está .. parece que ya lo empiezas a entender.

Pero aqui en España solo te dejan pagar interseses dos o tres años los bancos sino ha cambiado la cosa.

 

[No Registrado]

AYuda por favor

necesito ayuda para rebatir a los nuncabajistas en los comentarios de mi blog gracias!!!

http://herramientas.blogsome.com/2006/04/28/la-burbuja-inmobiliaria/

 

[MNSV]

La ley de la oferta y la demanda en este caso es cruel, porque no es exactamente eso, es la ley de la especulacion y la necesidad,

Es Cruelísima. Pero es así. Tan cruel como somos todos: vender ilegalmente VPO recibiendo dinero oscuro y comprarlo sin intención de vivir en ellos, vender pisos de segunda mano a compradores con plusvalías de más del 600%........ querer tener la casa en donde vives, otra en la playa/campo y otra para invertir sin alquilarla a la gente que lo necesita........ querer comprar la casa del vecino por cuatro duros cuando se la embarga el banco por no poder pagarla......... alquilar tu casa vieja y sin mantenimiento a un necesitado de vivienda por mucho dinero y sin declararlo al fisco o a pagapensiones para que vivan hacinados o tu piso de la playa a 2.500 € en Agosto a los que quieran veranear y no tengan dinero para comprar una casa en la playa......

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[Especulador_inmobiliario]

Pero aqui en España solo te dejan pagar interseses dos o tres años los bancos sino ha cambiado la cosa.

Sí ha cambiado la cosa. En el banco Halifax te dejan 15 años, y hay otro por ahi que durante todo el plazo, creo. Esto ya se habló en otro hilo.