MADRID/PARIS/LONDRES alquiler y venta

[ex-burbujista]

Yo se lo he pedido, sutilmente (claro, que a un nuncabajista), al principio del todo, y reiterado la petición posteriormente.

¿Pero que dices? ya te dije antes que no te respondo ni te leo, antes te respondí a una cosa concreta que preguntaste y te dije que añadieras las unifamiliares.

Que bien tener datos contrastables.
Que bien enterarse de que en España el alquiler está exento de impuestos.
Que bien enterarse de que cobramos lo mismo en toda la UE.

¿esto es lo que me has pedido sutilmente?
chico tu no estas bien.
La ultima vez que te leo/respondo. (sinceramente no aportas nada)

1- diferencié los datos con impuestos y sin impuestos para que cada uno haga la lectura que quiera. (poner los impuestos solo era orientativo)
2- sobre los salarios de europa, allá tú, no he hablado de eso,
3- sobre la fuente contrastable si tienes interes pregunta en vez de cuestionarla.

 

[Deadzoner]

La ultima vez que te leo/respondo. (sinceramente no aportas nada)

Jejejeje
Al trollete le molesta que le insinuen que sus invenciones no son contrastables.
Pues no te queda nada.

 

[Deadzoner]

No es cierto, hasta aqui, nadie ha preguntado por la fuente excepto tú.

Te lo repito, porque hoy estás particularmente gracioso. ¿Será el euribor?

Tu credibilidad gana enteros con cada post.
Hoy nos sorprendes con un informe, arduo trabajo realizado por tí, sin tamaños muestrales, hablando de medianas, comparando alquiler con compra en 3 ciudades, sin tener en cuenta salarios.
Una pregunta muy simple que no contestas: ¿cuantos inmuebles has cogido?
Cuelga el excel, para que podamos verlo.
Si no, tendremos que considerarlo otro divertido intento tuyo de producir risa.

Pon el excel, que nos vamos a reir mucho más.
Algún alma caritativa que le pida el excel al ex-burbu, que a mi no me hace caso, porque no aporto nada.

 

[amadeus]

como he tomado los datos, pues sencillo, LOS HE SACADO YO, pero es simple: excluyes los datos que no son significativos, los rangos altos y bajos de los precios, creo que eran 30.000 libras y 1.5 millones de libras. puedes excluir lo que tienen menos de 2 habitaciones....si el resultado te da 15.000 viviendas, los ordenas por precios y coges el percentil 50 , coges la vivienda 7.500 y ese sera el precio de la mediana de las viviendas que hayas seleccionado, (no la media) Haces lo mismo con los alquileres y tienes la mediana de los precios. creo que es sencillo, tiene que haber una cantidad importante para que sea signifitivo, puedes contrastarlo haciendo otras selecciones.

:

- después le multiplicas por dos veces la varianza de la serie de precios españoles de los últimos años

- Luego le aplicas la subvención PAC, y el VAT que caerá en Alemania en unos días :o

- Redondeas por defecto si la inflación subyacente es >= 5,33333% o por exceso si la revalorización media de NASDAQ en los últimos 346 meses es < desviación típica de precio medio del Brent en el mismo periodo

- Al resultado le excluyes el % de dinero B que tendría si compra desde las Islas Cayman

- Por último lo multiplicas por el número de página y lo divides por los años del portero: a) si es casado, b) si es soltero por su neperiano

¿a que joroba cuando te inundan los hilos de chorradas sin sentido y sin rigor ?

si es que mi genio es incomprendido...

"De do do do de da da da"
Andy Summers

 

[ex-burbujista]

:


¿a que joroba cuando te inundan los hilos de chorradas sin sentido y sin rigor ?

si es que mi genio es incomprendido...

"De do do do de da da da"
Andy Summers

Lo que la naturaleza no da salamanca no lo presta.

 

[amadeus]

"aayyyyyeeeeeeeeee........"

Johnny Weissmuller

 

[titito]

¿De donde sacas esos datos?
Desde el momento en el que el arrendatario tiene derecho a deducción, se acabó el B.
Desde el momento en el que hay fianza depositada en la EMV en Madrid, se acabó el B.
Desde que hay contrato y aval bancario, se acabó el B.
Desde que hay que acreditar alquiler para obtener VPO/VPP se acabó el B.
Desde que las rentas a inquilinos menores de 35 están exentas de tributación, se acabó el B.
Y si no, el arrendador se arriesga a graves problemas, que pueden suponer grave perjuicio económico.
Una cosa es pagar en B en la playita 2 semanas y otra es vivir en una casa 5 añitos, con subidas de IPC.

No te puedes ni imaginar la cantidad de contratos "de temporada" de 6 meses y verbales que he visto en amigos míos. Y contratos de habitación. Incluso inquilinos abogados metidos en esas cosas.

Y lo de la fianza en el EMV de Madriz... no tengo ningún amigo inquilino que esté 100% seguro de que su casero ha depositado. Y somos más de 10 los que vivimos de alquiler por aquí.

 

[titito]

No es cierto, hasta aqui, nadie ha preguntado por la fuente excepto tú.

Venga, pon el excel. Que aquí todos hemos puesto los datos cuando los hemos tenido.

En cualquier caso, y aunque tus datos fueran correctos y en París y Londres hubiera una burbuja semejante a la española, para comparar beneficios es mejor hablar en términos de PER. Así, el PER de las viviendas en Madrid según tus datos sería 360000/12120 = 29.7. Los expertos de bolsa aconsejan no comprar acciones cuyo PER sea 30 o superior o ni cuyo PER medio los últimos 5 años sea superior a 20.

Sin embargo, la realidad es aún más cruda que la que reflejan tus datos. El PER real es menor que el que tú indicas por las siguientes razones:

* Porque entre las viviendas en venta hay bastantes para reformar que bajan el precio de la venta; sin embargo todas las de alquiler son para entrar a vivir. El estudio debería ser relativo a los mismos inmuebles o similares. De lo contrario llevan sesgo.

* Porque los gastos de propietario que tiene la vivienda (IBI y comunidad) y que habría que descontarlos del alquiler.

* Porque la compra de pisos lleva incorporados unos gastos notariales y de gestión superiores a la compra de otros activos.

No incluyo ni los impuestos ni las plusvalías de la misma forma que tampoco se incluyen cuando se calcula el PER de las acciones.

Estaríamos hablando fácilmente de un PER de 35. Bastante cercano al de las tecnológicas poco antes del crack del 2000.

Ex-burbu, a la luz de todo esto, ¿sigues pensando que no hay burbuja inmobiliaria?.

 

[hormiguita]

¿que es lo que quieres demostrar?

No entiendo porque comparas rentabilidades entre ciudades. ¿Que pasa que en Londres y en París no tienen problemas con la vivienda?

Lo que si veo claro es que un piso que me cuesta 360.000, si le sacas 12.120 (según tu) menos impuestos (que los hay), menos reparaciones, reformas, etc... que no voy a contar, la rentabilidad de la inversión es un 3,3 % anual !!! Total que se gana más o menos lo mismo que lo que sube el IPC, vamos casi lo mismo que me dan a mi en la caixa por mi cuenta corriente, con el inconveniente de secuestrar tu propio piso (inversión) por periodos de 5 años. Pues no se, no lo veo tan buen negocio eso de alquilarlo.

¿Entonces, hay que subir el precio de los alquileres? Pues a ver si encuentras a alguien que te quiera pagar más por un alquiler que lo que él mismo cobra. Por tanto, la solución, tenerlo parado a ver si sube de precio. ¿Eso va a pasar? nadie lo sabe, pero todo apunta a que no y lo que está claro que actualmente ese piso de Madrid empieza a quemar en las manos, ya que ni siquiera alquilándolo se podrán sacar tan buenos beneficios como si se vendiera a precio actual de mercado. ¿Es aquí donde querías llegar?

Una cosa, sin hacer ningún estudio estadístico, me fio mucho más de los 800 euros por 350.000 (437,5 meses) de Bumbum, por pura intuición, y otra cosa, 360.000 / 1010 = 356 mensualidades.

 

[titito]

Venga, ex-burbu, rebate los últimos mensajes, que nos lo pasamos muy bien contigo.

 

[titito]

Viendo lo que se dice y las comparaciones que se hacen renta/alquiler y como todos os llevais las manos a la cabeza sobre la rentabilidad en españa:

Estas son las medianas de precios de venta y de alquiler.

madrid
venta: 360.000 euros.
alquiler: 1010 euros
RENTABILIDAD= 346 mensualidades
no se pagan impuestos.

paris:
venta : 400.000
alquiler: 1.250
RENTABILIDAD= 320 mensualidades


Londres:
venta: 430.000 libras
alquiler: 1.400 libras
RENTABILIDAD= 305 mensualidades.
a tener en cuenta que la libra esta al 5% y el euro al 3.5%


despues de impuestos:

madrid: no paga impuestos.
RENTABILIDAD= 346 mensualidades
Tampoco paga irpf.

paris:
despues de impuestos directos
alquiler:1.150
RENTABILIDAD= 347 mensualidades
desconozco los impuestos de la renta. Pero imagino que algo pagarán.

Londres:
alquiler: 1.300
RENTABILIDAD= 328 mensualidades.
desconozco los impuestos de la renta.
a tener cuenta que la libra esta al 5% y el euro al 3.5%



Parece que el mito de la rentabilidad se cae con mirar un poco, pero es mejor seguir con teorías infundadas.

¡Ah! si quieres meter los impuestos, mete todos. Que los datos sobre impuestos y gastos de la compra y mantenimiento de la vivienda te los has callado como un perro aún sabiéndolos para arrimar el ascua a tu sardina. En http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=19968&page=4&pp=15

Hay un comentario de Miss Marple explicándolo:

Comprar un piso es más barato en UK que en España. No hay IVA, el único impuesto es Stamp Duty, que tiene las siguientes franjas:
hasta £125.000 ----> 0
£125.000 a £250.000 ----> 1%
£250.000 a £500.000 ---> 3%
>£500.000 ---> creo que es 5%

O sea, comprar un piso de £200.000 (~300.000 Eur) lleva un impuesto de £2.000. Añádale £1.000 de abogados, y un máximo de otros gastos de £500.
Total, £3.500. Lejos del 10% que según leo es habitual en España.

No sé si puedo ayudar, porque no sé muy bien como funciona el IBI o a que nivel está. En UK el impuesto equivalente creo que sería el impuesto municipal (Council Tax) . Está basado en bandas según el valor del piso en 1991, la mayoría de los pisos está en la banda D, y el impuesto puede variar dependiendo del ayuntamiento entre £650 y £1400 al año. En mi parte de Londres yo pago £1205.

Así:
Alquilando en Madrid:
Venta: 396000
Alquiler anual: (quitando 300 euros de IBI y 700 de gastos de comunidad) 11120
Alquiler mensual: 916
Rentabilidad: 427 mensualidades


Alquilando en Londres:
Venta: 444400
Alquiler anual: (quitando los impuestos que has quitado tú porque sí, los 1205 de Council Tax y suponiendo 700 libras de gastos de comunidad... este dato no lo conozco): 13695
Alquiler mensual: 1141,25
Rentabilidad: 389 mensualidades

 

[Hayek]

A próposito de impuestos, ¿no existe un impuesto patrimonial en España sobre propiedades inmobiliarias? :

 

[ex-burbujista]

¡Ah! si quieres meter los impuestos, mete todos. Que los datos sobre impuestos y gastos de la compra y mantenimiento de la vivienda te los has callado como un perro aún sabiéndolos para arrimar el ascua a tu sardina. En

Pero vamos a ver, yo no quiero arrimar nada a nada.

a mi me la rezuma SI LOS PRECIOS SUBEN O BAJAN.
(incluso me alegro si bajan, mucha mas gente podra acceder y se podran hacer mejores negocios inmobiliarios.)


Esos datos los doy para que se hagan comparaciones adecuadas.

no se porque entendeis que es un ataque.

Lo que si veo claro es que un piso que me cuesta 360.000, si le sacas 12.120 (según tu) menos impuestos (que los hay), menos reparaciones, reformas, etc... que no voy a contar, la rentabilidad de la inversión es un 3,3 % anual !!! Total que se gana más o menos lo mismo que lo que sube el IPC, vamos casi lo mismo que me dan a mi en la caixa por mi cuenta corriente, con el inconveniente de secuestrar tu propio piso (inversión) por periodos de 5 años. Pues no se, no lo veo tan buen negocio eso de alquilarlo.

.

No se cada uno puede pensar lo que quiera.

Pero mi conclusión es que la situación de la rentabilidad de Madrid no es diferente que la de otras capitales.

desde luego que comprar un piso de 600.000 euros para alquilarlo por 1.000 no es negocio, ¿entonces? pues posiblemente el que lo alquile lo compro por 180.000 euros y la rentabilidad se la plantee de otra forma.... (pero aquí y en parís, vistas esa rentabilidades pasa igual en todas partes)

El hilo no pretendía aclarar porque esas rentabilidades, eso ya lo aclaré en otros hilos.

solo pretendia comparar rentabilidades por ciudades.

Así:
Alquilando en Madrid:
Rentabilidad: 427 mensualidades


Alquilando en Londres:
Rentabilidad: 389 mensualidades

discutir esto me parece minimo, no creo que sea suficiene para considerar que es mas rentable londres que madrid, hablamos de un 10%


Sobre lo de excel no hay nada que dar, los datos son los que he dicho, si quieres verlos por ti mismo te vas a los sitios y lo miras tu, no ha mas datos.

ve a idealista y busca inmuebles y busca provincia de madrid todos los inmuebles, las medianas , sin filtrar los precios te salen mediana 360.000 euros; de alquiler mediana 1.025, si filtras algunos precios ya depende del filtro que pongas suben o bajan. ¿que excel quieres?

 

[titito]

Pero vamos a ver, yo no quiero arrimar nada a nada.

a mi me la rezuma SI LOS PRECIOS SUBEN O BAJAN.
(incluso me alegro si bajan, mucha mas gente podra acceder y se podran hacer mejores negocios inmobiliarios.)

No sé si quieres que los precios suban o bajen, pero supongo que cuando lanzas un tema de estos te gusta ganar la batalla dialéctica. A eso me refería con lo de arrimar el ascua a la sardina.

solo pretendia comparar rentabilidades por ciudades.

Es una lástima que sólo quisieras comparar rentabilidades por ciudades burbujeras. Quizá si hubieras comparado con Alemania o Japón, que no tienen tamaña burbuja; o con Polonia, Lituania y todos esos países aún por burbujizar, las rentabilidades serían diferentes a las de Londres y Madriz.

En cualquier caso... 35 años en recuperar la inversión vía alquiler me parecen demasiados en comparación con otros activos.

 

[ex-burbujista]

No sé si quieres que los precios suban o bajen, pero supongo que cuando lanzas un tema de estos te gusta ganar la batalla dialéctica. A eso me refería con lo de arrimar el ascua a la sardina.

jeje oks

Es una lástima que sólo quisieras comparar rentabilidades por ciudades burbujeras. Quizá si hubieras comparado con Alemania o Japón, que no tienen tamaña burbuja; o con Polonia, Lituania y todos esos países aún por burbujizar, las rentabilidades serían diferentes a las de Londres y Madriz.

En cualquier caso... 35 años en recuperar la inversión vía alquiler me parecen demasiados en comparación con otros activos.

si realmente hay gente que compra y la va a alquilar y a tardar 35 años es mal negocio. pesimo.

Pero ya he comentado que ese es otro tema y tiene otras explicaciones.