Fuente: Expansión.com/José Luis Marcos. Consejero delegado de Roan
La situación actual del sector inmobiliario
Llevamos los inmobiliarios demasiado tiempo en boca de todos y no necesariamente para bien nuestro.
Esto, además de injusto, se traduce en una serie de convenciones que, además de no ser buenas para el sector, son falsas.
Decía el doctor Goebbels, director de márketing del III Reich, que la mentira, cuanto más grande, más fácil es de creer. Por eso, especies como la burbuja inmobiliaria culebrean por el sector desde hace un lustro. Ya en 2004 el sesudo The Economist nos regaló una separata encartada en su publicación donde daba como inminente el estallido de una burbuja inmobiliaria que iba a hacer tabla rasa del sector. Han pasado tres años y nada de esto ha ocurrido.
El relevo de la británica revista lo toma el no menos sesudo Financial Times, quien sigue, erre que erre, predicando toda suerte de desgracias inmediatas para nuestro sector, algo que no va a ocurrir porque, en los últimos años, los compradores de vivienda que no son usuarios finales no son más del 15% y dentro de este porcentaje se incluye un mix que va desde el que compra un inmueble para explotarlo vía alquiler hasta el que compra inmuebles con la sana y santa intención de transmitírselos a su camada, lo que no quita que haya un pequeño porcentaje de compradores especulativos que son minoría. Si éstos fueran el 40% del mercado, sí podría hablarse con propiedad de una potencial burbuja en el inmobiliario español.
Una burbuja, en cualquier producto, se produce cuando muchos confluyen en comprar algo (acciones, inmuebles, etcétera), generalmente pagando por ello más de lo que vale y con la sana intención de venderlo para ganar dinero. Y esto, de momento, no ha ocurrido en nuestro sector.
Precio de la vivienda, ¿a la baja?
Otra especie que pulula y que se airea mediáticamente y que ha calado hondo en el inconsciente colectivo es la de que los precios de los pisos van a bajar, y no lo van a hacer por varias razones. Primero, el volumen de pisos en oferta y no vendidos no pasa de las 300.000 unidades. Además, el sector viene de años muy buenos, luego prácticamente todas las empresas promotoras tienen recursos sobrados para soportar colas de promoción que se irán vendiendo en los próximos meses.
Además, el sector es consciente de que las cosas están cambiando y se está autorregulando. Son legión los promotores, sobre todo en costa, que con el suelo comprado, el proyecto realizado y la licencia pagada, se abstienen de salir al mercado esperando tiempos mejores porque el suelo no pide pan pero la obra en curso cada mes exige una certificación de obra que drena los recursos de los promotores sin tener la seguridad de ingresos por vía ventas. Con lo cual, y desde hace meses, la oferta en costa va a bajar considerablemente por este mecanismo de autorregulación puesto en marcha por los promotores desde hace ya tiempo.
Progresiva reducción de la demanda
Así las cosas, de burbuja y de bajadas de precio, creo que nada de nada. Otra cosa es que los tiempos están cambiando en la línea de que la demanda va a ir bajando en los próximos siete años hasta alcanzar una velocidad de crucero en un entorno de 400.000 viviendas año, que es la producción que admite una composición demográfica como la española.
Se han acabado las subidas vertiginosas de precio que al único que han beneficiado es al afortunado propietario de suelo y a los ayuntamientos y entidades estatales y paraestatales que venden suelo al mejor postor para financiar el gasto y la inversión pública.
Éstas son buenas noticias para el sector, sector del que están desapareciendo a marchas forzadas la caterva de promotores oportunistas que se habían introducido en un sector cuyos blindajes no existen y que, en momentos como los actuales, van a desaparecer sin mayores aspavientos.
La situación en primera residencia es bastante diferente porque sigue habiendo tensión en la demanda, sigue habiendo demanda embalsada. En el momento en que finiquite el período electoral abierto, con todas las inseguridades que conlleva, en el momento en el que se tenga la certeza de que los pisos no bajan, el común de los hispanos volverá a comprar vivienda libre si no tiene la fortuna de que le toque alguna vivienda de algún régimen de protección que actualmente se sortean entre miles de familias interesadas.
Concluyendo, un sector que afortunadamente sale de unos años locos en cuanto a precios del suelo y construcción y emprende el camino de la cordura, que será bueno para los profesionales y también para el consumidor.
