*Tema mítico* : Es buen momento para comprar

[Karel]

https://www.idealista.com/inmueble/99077284/

Este piso lo vendieron el año pasado por unos 195.000 euros. Comprado para alquilar en verano.

Totalmente habitual esa práctica, lo comento por si no lo sabe la gente. En zonas turísticas de playa es lo que se hace.
Julio y agosto se saca del alquiler normal, consiguiendo un mínimo de 3000€ en dos meses.... siendo lo más habitual llegar a los 4000€.
Hablamos que dos meses te pagan la cuota de hipoteca anual y tienes 10 meses el piso vacío o si tienes suerte con inquilino.
Lo mismo está sucediendo en todo tipo de zonas turísticas.
En Galicia por ejemplo tienen una lucha encarnizada en Santiago de Compostela contra el alquiler de uso turístico por parte del Ayuntamiento. Madrid igual.....
Al final lo limitarán posiblemente a bajos y primeros...... peeero, en ciudades.
Eso ya dependerá del Ayuntamiento que es el que tiene competencias, y en el caso de pueblos de playa no veo que los Ayuntamientos lo hagan pues su vida y su existencia es inherente a ese negocio estacional.

 

[Poseidón]

Por ese piso una quincena en verano tranquilamente pueden sacar 1200-1300 euros. Aun esta bastante lejos de la playa. En invierno directamente no lo alquilaran, a menos que a un profesor o similares se le meta por los ojos. El beneficio va a ser casi siempre el verano, unos 7000 euros al año.... Gastos; comunidad (suelen ser altas, la madre de un amigo paga mas de 100 euros mes), comision inmobiliaria, suministros, seguros,limpieza... Vamos a poner que limpios saquen del verano unos 5000 euros. Necesitarian 40 y pico años para recuperar la inversion.

Se que se hace siempre Karel, pero en Baiona hay un problema de vivienda muy muy rellenito desde hace años. Es practicamente el unico municipio costero de Pontevedra Provincia que se ha estancado en poblacion desde hace mas de dos decadas...

 

[Karel]

Por ese piso una quincena en verano tranquilamente pueden sacar 1200-1300 euros. Aun esta bastante lejos de la playa. En invierno directamente no lo alquilaran, a menos que a un profesor o similares se le meta por los ojos. El beneficio va a ser casi siempre el verano, unos 7000 euros al año.... Gastos; comunidad (suelen ser altas, la madre de un amigo paga mas de 100 euros mes), comision inmobiliaria, suministros, seguros,limpieza... Vamos a poner que limpios saquen del verano unos 5000 euros. Necesitarian 40 y pico años para recuperar la inversion.

Se que se hace siempre Karel, pero en Baiona hay un problema de vivienda muy muy rellenito desde hace años. Es practicamente el unico municipio costero de Pontevedra Provincia que se ha estancado en poblacion desde hace mas de dos decadas...

Realmente no necesitarán 40 años. Necesitarán 100/120 meses por decir una cifra.

 

[grg1972]

Realmente no necesitarán 40 años. Necesitarán 100/120 meses por decir una cifra.

195k /5k dan 468 meses, 39 años

 

[Poseidón]

195k /5k dan 468 meses, 39 años

Y no se sume los impuestos a la venta, que es otro 10%

 

[Karel]

195k /5k dan 468 meses, 39 años

Lo que se expresa es que esos 5000€ se consiguen en 3 meses, dejando libre de uso el resto de año.
195.000€/5000€ son aproximadamente 120 meses.

 

[grg1972]

Lo que se expresa es que esos 5000€ se consiguen en 3 meses, dejando libre de uso el resto de año.
195.000€/5000€ son aproximadamente 120 meses.

Poseidón decía que máximo 5k de beneficio neto anual

195/5 siguen siendo 39 años, 468 meses

 

[Karel]

Poseidón decía que máximo 5k de beneficio neto anual

195/5 siguen siendo 39 años, 468 meses

El beneficio se debería calcular a la venta del inmueble.

 

[grg1972]

El beneficio se debería calcular a la venta del inmueble.

Eso está claro, pero la rentabilidad por alquiler es malísima. Y parece que lo han comprado para alquilarlo.

 

[palodearia]

Vamos a poner que limpios saquen del verano unos 5000 euros. Necesitarian 40 y pico años para recuperar la inversion.

Eso sería si

1- Hubieran comprado a tocateja
2- El valor de la vivienda fuera 0 a lo largo del tiempo.

En una inversión inmobiliaria para alquiler lo de recuperar la inversión se daría en cuanto has amortizado los impuestos y otros gastos de compra, siempre que la vivienda no baje de valor estrepitosamente y el flujo de caja sea positivo todo el tiempo,

Ten en cuenta que si a los 40 años de tener la casa le has ganado los 195.000 de alquileres y vendes la casa por otros 195.000, no es que hayas recuperado la inversión, sino que la habrías duplicado.

 

[Karel]

Eso sería si

1- Hubieran comprado a tocateja
2- El valor de la vivienda fuera 0 a lo largo del tiempo.

En una inversión inmobiliaria para alquiler lo de recuperar la inversión se daría en cuanto has amortizado los impuestos y otros gastos de compra, siempre que la vivienda no baje de valor estrepitosamente y el flujo de caja sea positivo todo el tiempo,

Ten en cuenta que si a los 40 años de tener la casa le has ganado los 195.000 de alquileres y vendes la casa por otros 195.000, no es que hayas recuperado la inversión, sino que la habrías duplicado.

A esto es exactamente a lo que voy.

 

[grg1972]

Una TIR del 2,5% en costa en España es una fruta hez, os pongáis como os pongáis.

ningún inversor se mete en algo inferior a una TIR DEL 5%.

sobre recuperar precio en la venta, nadie va a comprar pensando en no recuperar. Pero eso no es la TIR de una compra para alquilar.

 

[josete]

Yo también creo que es ruinoso alquilar un apartamento de playa en general y salvo unas pocas excepciones.

 

[palodearia]

Una TIR del 2,5% en costa en España es una fruta hez, os pongáis como os pongáis.

ningún inversor se mete en algo inferior a una TIR DEL 5%.

sobre recuperar precio en la venta, nadie va a comprar pensando en no recuperar. Pero eso no es la TIR de una compra para alquilar.

Precisamente todos los que compran para alquiler se meten en rentabilidades por debajo del 5% neto y se les considera inversores. Quien busca más, es el que no se mete en alquileres.

El tema de la inversión para alquiler viene tb asociado a la percepción del riesgo. Quien invierte ahí suele tener alta aversión al riesgo y lo consideran seguro. Por eso es tan típico de >50 años lo de comprarse un piso y el mantra "así tengo una renta para cuando me jubile", sumado al "así le dejo algo a mis hijos".

A mí lo que siempre me ha dado la impresión es que la mayoría no llegarían ni al 3% porque se les olvida contabilizar además el tiempo que gastan en enseñar la vivienda, papeleos, un inquilino que se te va.... y si encima es alquiler vacacional, pues peor.

 

[Karel]

Una TIR del 2,5% en costa en España es una fruta hez, os pongáis como os pongáis.

ningún inversor se mete en algo inferior a una TIR DEL 5%.

sobre recuperar precio en la venta, nadie va a comprar pensando en no recuperar. Pero eso no es la TIR de una compra para alquilar.

Una TIR neta del 2,5% anual estable durante 40 años con garantía de reembolso de una cantidad que posiblemente se duplique ya es algo que cambia la perspectiva..... Ya pasa a ser de un 5%.
Y como todo, es una asunción de un riesgo, pero para nada es descabellado.
La cosa va cambiando si lo ves con perspectiva, y a mayores es un bien TANGIBLE Y BÁSICO.
No es un producto financiero o una moneda influenciada por política monetaria.
Tiene desde luego otros riesgos. Lo que si percibo es que es una inversión de resistencia a largo y menos cíclica que otras.