Cuando hace unos días procedimos a realizar el pago del IBI por nuestros bienes urbanos muchos nos hicimos esta pregunta:
¿cómo es posible que el valor catastral sea tan alto si los inmuebles cada vez valen menos?Es más, si formamos parte de ese conjunto de propietarios que hemos tenido la desgracia de que nuestro valor catastral haya sido revisado en los últimos años, en los que teóricamente la burbuja inmobiliaria ya había sido pinchada, nuestra sorpresa será incluso mayor, ya que el catastro nos comunicó los nuevos valores indicándonos que habían sido calculados mediante una ponencia para el término municipal en el que se ubican, y nosotros pensamos que esa valoración atendería a la realidad inmobiliaria en la que los bienes urbanos, y de forma muy especial el suelo, han sufrido un ajuste tremendo que los han situado en niveles de hace 14 años.
El valor catastral de un inmueble urbano es un valor administrativo que se determina por la suma algebraica de los valores catastrales del suelo y de las edificaciones que hay sobre el mismo. Se calcula por un método de valoración objetiva recogido en las ponencias de valores, en función de su localización, parámetros urbanísticos, costes de edificación, imputación de gastos indirectos y beneficio de los promotores y situación de mercado -manteniendo una relación con el valor de mercado, no pudiendo superar el 50% de éste en el momento de aprobación de la ponencia-. Este valor tiene una enorme trascendencia tributaria ya que afecta a 37,6 millones de inmuebles urbanos, con un valor de 2,3 billones de euros, y conforma la base imponible del IBI y de otros tributos locales como el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la tasa de basuras, etc., incidiendo en la tributación directa por IRPF, Sociedades, Sucesiones..., y en la indirecta por Transmisiones Patrimoniales.
Según el Ministerio de Fomento el año 2006 fue el que se cerró con un valor de mercado de suelo urbano más alto -284,6 euros/m2-, descendiendo desde entonces hasta el mínimo de 147,9 euros/m2 con que cerró el año 2013, lo que representa una bajada del 48,03% del precio de mercado. Pues bien, sorpréndanse, el valor catastral del suelo, según datos del propio Catastro, se ha incrementado en un porcentaje del 48,42% en el mismo periodo, con lo que el valor catastral de las 1,14 millones de hectáreas de suelo urbano en España, el 2% del territorio, ha alcanzado la cifra de 1,2 billones de euros, con un valor catastral medio de 105,41 euros/m2.
En cuanto a los costes de la edificación, el Ministerio de Fomento calcula que la variación producida desde el final de 2006 al final de 2013 es de apenas un 3,7%; pues bien, la variación para el mismo periodo del valor catastral medio de las construcciones ha sido del 39,59%, alcanzando un total el valor catastral de las construcciones de 1,1 billones de euros.
Como hemos dicho anteriormente, estos dos componentes, suelo y construcciones, dan el valor catastral total, que ha sufrido una variación en el periodo de referencia (fin 2006-2013) del 46,42%. A la vista de los datos, algo no cuadra en este periodo que estamos considerando. Si como hemos indicado el valor catastral se determina en función de la localización de los bienes y de sus variables urbanísticas -que prácticamente no cambian en periodos tan cortos, análogamente a lo que ocurre con los gastos indirectos y el beneficio de los promotores- y, según las estadísticas oficiales, los costes de las construcciones se vienen manteniendo casi constantes con ligeras variaciones al alza y los valores de mercado del suelo sufren fortísimas bajadas, que sitúan los precios a la mitad, ¿cómo podemos explicar que los valores catastrales totales hayan crecido en más de un 46%?
La respuesta es inmediata: los estudios de mercado utilizados responden a una realidad pasada y los parámetros empleados en las ponencias de valores se han realizado con criterios de un mercado claramente alcista. Buena prueba de ello es que las circulares anuales sobre ponencias mantienen los módulos básicos desde 2007, con un mercado en plena burbuja. Todo esto ha permitido que la recaudación por IBI se sitúe en 12.000 millones de euros, lo que le posiciona como el cuarto tributo, tras el IRPF, IVA y Sociedades, recortando distancias con este último, ya que en el periodo de referencia (2006-2013) ha crecido la recaudación en un 83,71%, sin apenas variación de los tipos efectivos, que han pasado del 0,67% al 0,69%.
El IBI urbano, un impuesto en constante crecimiento | economia | EL MUNDO
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