Así se calculará el futuro valor de referencia del mercado inmobiliario
El Catastro 'tirará' de Idealista y Fotocasa para afinar el valor real de los inmuebles
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El organismo de Hacienda utilizará la información disponible en los portales especializados para contrastar los datos del Registro y de las tasadoras
El Catastro utilizará la información disponible en portales inmobiliarios especializados, como Fotocasa o Idealista, para afinar los valoraciones de inmuebles que configurarán el nuevo índice de referencia de valores del mercado inmobiliario que el organismo dependiente de Hacienda empezará a elaborar este mismo año, según se recoge en el proyecto de Presupuestos del Estado para 2018, y cuyo principal objetivo es ofrecer a los agentes que operan en el mercado doméstico una referencia oficial sobre el comportamiento de los precios.
Según han confirmado a La Información fuentes de la Dirección General del Catastro, el organismo utilizará los datos procedentes de las web
especializadas - así como de otras fuentes disponibles- para contrastar la información de base que ya se les remite desde el Registro de la Propiedad y desde las tasadoras. "Intentamos utilizar todos los datos a nuestro alcance, los acumulamos y a partir de ahí limpiamos la información que resulta menos creíble para determinar el valor de referencia", explican desde el organismo.
El objetivo del Catastro no es proporcionar el valor de mercado específico de cada uno de los
26 millones de inmuebles censados en España sino segmentar la información por unidades homogéneas. Según el proyecto de Presupuestos, la idea es elaborar un "mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos", lo que traducido al román paladino significa determinar para cada área delimitada en el mapa el valor de referencia de la vivienda tipo en ese área. Es decir, que si hablamos del Barrio de Salamanca y allí la vivienda tipo es de cuatro dormitorios y 150 metros cuadrados, el Catastro identificará el valor de esa vivienda y a partir del mismo estimará el del resto.
La regulación prevista en los Presupuestos prevé que todos los años el Catastro publique un Informe Anual del Mercado Inmobiliario en el que se reflejarán estas estimaciones, segmentadas por las áreas que se definan en el mapa de valores, y que se constituirá como la principal referencia oficial sobre la evolución de los precios del mercado inmobiliario.
La elaboración del informe será minuciosa. Desde el Catastro se calcula que se utilizarán más de un millón de referencias, entre las que se reciban del Registro de la Propiedad y de las tasadoras, que se contrastarán a partir de las fuentes antes mencionadas.
La obtención de un indicador fiable del valor de mercado de los inmuebles es una vieja aspiración del Catastro, ya que se supone que es a partir de éste sobre el que se calcula el valor catastral de los inmuebles, y no al revés.
La referencia legal es que el valor catastral debe suponer alrededor de un 50% del valor de mercado, pero la situación actual es que este valor se revisa cada diez años o incluso tras periodos más largos.
Sin incidencia sobre el IBI
Como ya se encargó de aclarar el Ministerio de Hacienda tras la publicación de algunas informaciones periodísticas que apreciaban tras la creación del nuevo índice una intención de subir de forma encubierta la presión fiscal en el IBI, esta referencia de valor de mercado se utilizará para fines "exclusivamente no tributarios" y para conseguir objetivos como "mejorar la transparencia del mercado inmobiliario doméstico" a través de la creación de un índice oficial de precios, reforzar la seguridad jurídica de los agentes o, incluso, luchar contra el fraude en el mercado.
A día de hoy, la base fiscal a la hora de calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles - la antigua Contribución Urbana - continúa siendo el valor catastral de los activos inmobiliarios (vivienda, garaje, trastero...), que viene a suponer en torno a un 50% de su valor real.
El temor a que esto cambie tiene base, no obstante. Desde Bruselas se ha puesto de manifiesto en numerosas ocasiones el déficit de presión fiscal sobre la vivienda en propiedad que existe en España respecto a la media europea (en España es alrededor de la mitad que en otros países) y también se ha puesto encima de la mesa que sería oportuno que la imposición directa sobre la vivienda en propiedad se hiciera sobre el valor real del inmueble y no sobre el catastral.
El proyecto presupuestario nada dice en ese sentido, pero
sí modifica la Ley del Catastro para incluir por primera vez el valor de mercado del inmueble entre los elementos que deben figurar en la descripción catastral del mismo y también apela a un futuro desarrollo reglamentario para institucionalizar el método de cálculo del valor de referencia de mercado.
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Más del 50% de las viviendas a la venta salen con un precio inadecuado
Alfa Inmobiliaria insiste en la necesidad de poner el precio adecuado desde el primer momento.
Más del 50% de las viviendas que se ponen a la venta salen con un precio más alto de lo debido, según Alfa Inmobiliaria. Este hecho, opina Jesús Duque, vicepresidente de la compañía, perjudica a los intereses del vendedor. Es por ello que han resumido los aspectos a tener en cuenta para fijar un precio adecuado.
En este sentido, aconsejan analizar la situación del mercado en ese momento, cuáles son las ofertas que mantienen viviendas similares, qué capacidad de financiación existe, cuál es el estado real de la vivienda, qué percepción transmite el inmueble y cuál es la zona y ubicación que presenta el inmueble. Además, Alfa Inmobiliaria insiste en la necesidad de poner el precio adecuado desde el primer momento.
Más del 50% de las viviendas a la venta salen con un precio inadecuado | Actualidad Inmobiliaria
¿Busca piso? El precio que pide el dueño, hasta un 63% superior a la tasación
Los datos de Tinsa proceden de las tasaciones de vivienda terminada, tanto nueva como usada. Los de Idealista y Fotocasa proceden de ofertas reales publicadas en sus portales, indicando cuánto pide un propietario por su piso.
Este dato es el caso más extremo, correspondiente a la catalana Ciutat Vella, donde el precio de oferta, según Idealista, es de 4.293 euros por metro cuadrado. Y el de tasación, de 2.625 euros.
El primer consejo cuando uno busca piso es, obviamente, fijarse un presupuesto. Suena sencillo, pero en la práctica no lo es tanto. ¿El problema? Que si uno se marca un techo de, por ejemplo, 320.000 euros, no puede limitarse a rastrear ofertas por ese importe, pues normalmente los precios son negociables, con lo que es posible permitirse el 'lujo' de buscar pisos más caros. Y ahí es donde está el quid de la cuestión: ¿De cuánto?
¿Cómo de negociables son los precios?
Si se atiende a las diferencias entre lo que están pidiendo los propietarios de los inmuebles en Madrid o Barcelona, la respuesta es que mucho.
En concreto, hasta del 63%, que es la brecha que puede existir entre el precio medio de las viviendas que se ofrecen en el Idealista o Fotocasa, dos grandes portales inmobiliarios, y el precio que calcula Tinsa, cuyos datos proceden de tasaciones de vivienda terminada. Esta cifra es muy importante, pues filtra los precios al considerar ofertas comparables en una misma zona y tiene en cuenta información que puede tener el tasador sobre transacciones cerradas y reales en una zona. Se le considera, por tanto, un precio más pegado a la realidad del mercado. Además, la tasación (y no lo efectivamente pagado por la casa) es el valor que tiene en cuenta el banco a la hora de analizar la concesión de una hipoteca.
Ese 63% es el caso más extremo, correspondiente a la catalana Ciutat Vella, donde el precio de oferta, según Idealista, es de 4.293 euros por metro cuadrado. Y el de tasación, de 2.625 euros. Pero en muchas otras zonas las cifras no quedan lejos.
Por ejemplo, el caso de Barcelona, la diferencia entre la oferta y la tasación llega al 57% en Sant Martí; al 56% en Eixample, y al 55% en Les Corts. En Sarrià-Sant Gervasi alcanza el 35% y roza el 30% en Horta-Guinardó. Las menores diferencias corresponden a Nou Barris (11%) y Sant Andreu (14%).
Madrid
En Madrid, la situación es similar. El caso más evidente: el precio medio al que se ofrecen las viviendas en Ciudad Lineal en el Idealista es un 45% superior al de tasación. El 21% si la comparación se hace con Fotocasa.
Le siguen el distrito de Hortaleza, con una diferencia del 38%, Charmatín (37%), Salamanca (36%), Centro (33%), Chamberí (28%), Villa de Vallecas (27%), Tetuán (23%), Latina, Villaverde (ambos con el 23%), Puente de Vallecas (21%) y Carabanchel y Usera, con un 20%. En este caso, las menores diferencias corresponden a Fuencarral-El Pardo (10%) cuando se cotejan las cifras de Tinsa con las del Idealista, y a San Blas (2%) cuando se hace con las de Fotocasa.
En todos los casos, es importante tener en cuenta que se trata de precios medios, tanto al hablar de la oferta como de la tasación. De esta forma, no se tiene en cuenta la diversidad dentro de un mismo distrito, donde conviven barrios de distintas características económicas. Pero sí son cifras totalmente comparables, que reflejan lo poco ajustados que pueden estar los precios de los inmuebles.
"En la oferta de vivienda existente en España se pueden encontrar con frecuencia casos de propietarios que pretenden vender por precios propios de épocas pasadas con la idea de que si no les pagan lo que piden no venden", apunta José Vicente Rubio, director de Formación de Tinsa . "No hay que olvidar que el mercado se ha depreciado de media un 41% desde 2007 y hay gente que por diversos motivos no puede o no quiere ajustar su producto a esta situación", añade.
¿Busca piso? El precio que pide el dueño, hasta un 63% superior a la tasación
Tasación de viviendas
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Se ha establecido un monopolio y una exclusividad que no se ha justificado"
Las valoraciones con finalidad hipotecaria, una reserva injustificada a favor de las tasadoras | economia | EL MUNDO
El Supremo deja en evidencia a Hacienda: las valoraciones inmobiliarias de sus peritos no son reales
El Supremo deja en evidencia a Hacienda: las valoraciones inmobiliarias de sus peritos no son reales
http://m.europapress.es/nacional/no...individuales-presenciales-20160409110734.html
http://aticojuridico.com/duro-golpe...probacion-de-valores-del-dictamen-de-peritos/
Si has comprado un piso barato y Hacienda te exige más impuestos, así puedes demostrar un valor inferior
https://www.idealista.com/news/fina...acienda-te-pide-mas-puedes-demostrar-un-valor
https://www.idealista.com/news/fina...e-reclama-hacienda-por-comprar-un-piso-chollo
El Defensor del Pueblo denuncia que las administraciones manejan precios irreales de la vivienda
http://www.elmundo.es/economia/2015/02/26/54ef1038268e3e65018b456e.html
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