Dividir piso en 2

Moulix

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¿Alguien tiene experiencia en dividir un piso en 2? me refiero a hacer 2 estudios a partir de un piso, no llegaría a hacer una segregación y a todos los efectos exteriores seguiria siendo una sola unidad, lo unico que a partir de la puerta de entrada habría otras 2 puertas con cerradura que daría acceso a cada estudio, que cada cual tendría su respectivo baño y cocina.
Sé que para hacer una segregación si que es un jaleo de trámites, de requisitos, que la comunidad de propietarios te lo permita en junta o en su defecto este en los estatutos, superficies mínimas para que te den cedula............. el caso al que voy seguiría siendo una única unidad ( catastro, IBIs, contratos suministros......). Entiendo que si pido licencia de obras, al ayuntamiento poco le importa que el piso tenga 2 cocinas.......mientras cumpla todos los requisitos o si ven claramente que ahí quedan 2 estudios independientes pongan pegas.
Ahora mismo en el piso vivo yo solo, es un piso céntrico de 85 metros, 3 habitaciones, salón, 1 baño........que me sobra espacio por todas partes, además ahora por trabajo y por ocio, estoy bastante poco en él no dormiré mas de 10 días al mes en época "curso escolar" en el verano solo echo la siesta algunos dias, pero me viene bien tenerlo ( seguramente me saldria mas a cuenta pagar un hotel cada dia que me hace falta).
Como el piso ya tiene sus añitos aunque se puede vivir cómodamente, en no mucho tiempo tendré que hacerle una reforma y me estoy planteando hacer 2 estudios de 1 habitación + salón/cocina + baño, en uno vivir yo el otro alquilarlo, por sacarle un rendimiento, la opción seguir como estoy y compartir piso la descarto totalmente ( alquilar habitaciones ). Cada estudio tendría independencia total, aunque tuviesen los mismos suministros ( agua, luz, gas.....) , que es de donde podrían venir los problemas para dividir gastos, si que podría haber una sola caldera de calefacción/agua caliente para los 2 estudios. Aparte de para este piso también me lo planteo para otras propiedades que tengo, que puede salir mas a cuenta alquilar 2 estudios de 40 metros que 1 piso de 85 metros y 3 habitaciones por ejemplo.
Luego estos "estudios" como se podrían alquilar legalmente ¿como 1 contrato de habitación?
 

Mariner.

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ESo lo debería consultar antes de nada, a un arquitecto, y a poder ser, que sea municipal.
 

Moulix

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ESo lo debería consultar antes de nada, a un arquitecto, y a poder ser, que sea municipal.
Yo no voy a efectos legalidad, simplemente si alguien tiene alguna experiencia al respecto , las posibles pegas , si el piso se deprecia ..............
 

bubbler

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1º - Segregación de viviendas independientes (escrituras propiedad horizontal y vertical).
2º - Régimen de pensión (tienes que darte de alta en autónomos).
3º - Régimen de vivienda temporal (como primera línea de playa).
4º - Subarriendo a un arrendatario primordial.

Ahora bien, ya que obtienes las respuestas:

Eres un sinvergüenza que se quiere ahorrar pagar la mordida a la castuza después de haber jugado a su juego, y que se cree más listo que esos buitres "porque su señora lo vale y ustéd se lo ha currado"... Vamos a llamar al cirujano...

¿Alguien tiene experiencia en dividir un piso en 2? -> Contrata a un abogado.

me refiero a hacer 2 estudios a partir de un piso, no llegaría a hacer una segregación y a todos los efectos exteriores seguiria siendo una sola unidad -> Segregación es la palabra clave legal que este forero quiere evitar, y efecto exterior se refiere a legal y a comunidad; es decir, que intenta que "no lo noten los vecinos".

lo unico que a partir de la puerta de entrada habría otras 2 puertas con cerradura que daría acceso a cada estudio, que cada cual tendría su respectivo baño y cocina -> Describe la tipología, tipo hospedaje.

Sé que para hacer una segregación -> El forero es consciente del la ley y de la jurisprudencia del ámbito.

si que es un jaleo de trámites, de requisitos, que la comunidad de propietarios te lo permita en junta o en su defecto este en los estatutos, superficies mínimas para que te den cedula -> Resume forero, que estás con foreros de nivel, lo que indicas es que te quieres ahorrar esa mordida...

el caso al que voy seguiría siendo una única unidad ( catastro, IBIs, contratos suministros......) -> Tengo claro que fuiste a un abogado y le planteaste el fraude, y claro por algun motivo te dijo que no (cuando lo normal es que te dijera que sí), y ahora estas aki.

Entiendo que si pido licencia de obras, al ayuntamiento poco le importa que el piso tenga 2 cocinas.......mientras cumpla todos los requisitos o si ven claramente que ahí quedan 2 estudios independientes pongan pegas. -> Si no segregas, entonces al ayuntamiento no le afecta, ahora eso sí, te tienes que adscribir a alguno de los otros supuestos anteriormente indicados, por lo que la mordida será más frecuente.

Como el piso ya tiene sus añitos -> Cuantifica.

aunque se puede vivir cómodamente -> Error, eso lo pondera el usuario.

en no mucho tiempo tendré que hacerle una reforma -> Cuantifica.

por sacarle un rendimiento -> Contextualiza y cuantifica.

Cada estudio tendría independencia total, aunque tuviesen los mismos suministros ( agua, luz, gas.....) -> En otros foros esta frase la tienes que incluir, debido al bajo nivel; aquí te lo puedes ahorrar, ya que los foreros presentes, están como snippers 24x7x367 al acecho de disparar, y ya te han acriballado.

que es de donde podrían venir los problemas para dividir gastos -> Tienes varias modalidades contempladas en contrato:
1º Especificar en contrato que los servicios son compartidos y que la distribución se realizará bajo un contrato/contador y que el reparto de gastos se realizará en función de:
* % de metros de cada "vivienda" de la propiedad.
* % de cada uno acordados.
* Tasa fija.
* Otros.
En caso de duda el juez tira de la 1ª.

estos "estudios" como se podrían alquilar legalmente ¿como 1 contrato de habitación? -> La vivienda del arrendatario es una parte de la propiedad del arrendador.

PEGAS: El que tengas como vivienda, o estes empadronado en la misma propiedad (que no vivienda) de la vivienda del arrendatario. En tal caso el juez tira por el arrendatario.


Tipología forero: Pepito
Comentarios: No aportará nada, sólo quiere saber cómo sustraer todo el beneficio en este colapso del sistema.
Acciones: No ignorar, tenerlo como indicador de masa del colapso.
 

J.Smith

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A efectos legales tienes que enfocarlo como un alquiler de habitación , algunos ayuntamientos facilitan contratos y demas.
Para la luz si o si ponle su propio cuadro electrico que te evite problemas varios como apagones.
Tambien contador electrico privado para esa zona,asi sabes consumo exacto y la parte fija proporcional(todo esto en el contrato).
En los demas consumos ponerse de acuerdo y que conste en contrato.
Y a la comunidad ni le interesa , ni se le comunica si es inquilino , familia o pareja.
 

Moulix

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Es mejor estar callado y parecer un tonto que abrir la boca y confirmarlo

Ahora respondiendo a Bubler, a las partes de su contestación que merecen respuestas a los prejuicios y suposiciones varias ni me molesto
1º - Segregación de viviendas independientes (escrituras propiedad horizontal y vertical).
No va a haber segregación, seguirá siendo una sola vivienda
2º - Régimen de pensión (tienes que darte de alta en autónomos).
¿Para que me voy a dar de alta en autónomos ? si hablásemos de 20 apartamentos en la playa y que ese fuese mi trabajo e ingreso principal lo entendería. Para alquilar viviendas no hace falta ni darse de alta en el IAE y como la vivienda está exenta de IVA ni si quiera hay que hacer declaraciones trimestrales, tengo otro inmueble por el que si tengo que hacer esto último ( unas oficinas ), el resto de viviendas que tengo alquiladas están declaradas y no tengo por qué darme de alta ni autónomos ni IAE.
3º - Régimen de vivienda temporal (como primera línea de playa).
Estamos hablado de un alquiler para vivienda, a medio largo plazo
4º - Subarriendo a un arrendatario primordial.
Soy el propietario del piso

me refiero a hacer 2 estudios a partir de un piso, no llegaría a hacer una segregación y a todos los efectos exteriores seguiria siendo una sola unidad -> Segregación es la palabra clave legal que este forero quiere evitar, y efecto exterior se refiere a legal y a comunidad; es decir, que intenta que "no lo noten los vecinos"
Sé que para hacer una segregación -> El forero es consciente del la ley y de la jurisprudencia del ámbito.
si que es un jaleo de trámites, de requisitos, que la comunidad de propietarios te lo permita en junta o en su defecto este en los estatutos, superficies mínimas para que te den cedula -> Resume forero, que estás con foreros de nivel, lo que indicas es que te quieres ahorrar esa mordida...
el caso al que voy seguiría siendo una única unidad ( catastro, IBIs, contratos suministros......) -> Tengo claro que fuiste a un abogado y le planteaste el fraude, y claro por algun motivo te dijo que no (cuando lo normal es que te dijera que sí), y ahora estas aki.
Hay pisos de mi portal que viven 5 personas otros viven 2 en mi caso vivo yo solo y no todo el tiempo, todos pagamos la comunidad en proporción de los metros de la vivienda no del uso que hagamos del ascensor lo que manchemos del portal…………..asi que a la comunidad no debería importarle lo que se haga de puertas adentro.
No sé a que mordida te refieres, que me quiero ahorrar, en ninguno momento hablado de hacer una obra sin licencia
No he ido a ningún abogado, esta semana ire a un asesor fiscal pero por otros motivos ( temas fiscales y cómo enfocar los diferentes negocios que he hecho esto año para lógicamente pagar menos ), le comentare el tema.


lo unico que a partir de la puerta de entrada habría otras 2 puertas con cerradura que daría acceso a cada estudio, que cada cual tendría su respectivo baño y cocina -> Describe la tipología, tipo hospedaje.
seria de larga duración no me interesa alquilarlo como apartamento turístico , cosa mucho mas complicada y aquí si hay que cumplir bastantes tramites si lo quieres hacer legal
Entiendo que si pido licencia de obras, al ayuntamiento poco le importa que el piso tenga 2 cocinas.......mientras cumpla todos los requisitos o si ven claramente que ahí quedan 2 estudios independientes pongan pegas. -> Si no segregas, entonces al ayuntamiento no le afecta, ahora eso sí, te tienes que adscribir a alguno de los otros supuestos anteriormente indicados, por lo que la mordida será más frecuente.
Me refiero a que si en un proyecto de obra el ayunta ve que hay 2 viviendas dentro de una pone alguna pega ( 2 cocinas por ejemplo )
que es de donde podrían venir los problemas para dividir gastos -> Tienes varias modalidades contempladas en contrato:
1º Especificar en contrato que los servicios son compartidos y que la distribución se realizará bajo un contrato/contador y que el reparto de gastos se realizará en función de:
* % de metros de cada "vivienda" de la propiedad.
* % de cada uno acordados.
* Tasa fija.
* Otros.
En caso de duda el juez tira de la 1ª.
No se si poner contadores privados cuesta mucho o no………..pienso que seria lo correcto por evitarse de movidas

PEGAS: El que tengas como vivienda, o estes empadronado en la misma propiedad (que no vivienda) de la vivienda del arrendatario. En tal caso el juez tira por el arrendatario.
Tipología forero: Pepito
Comentarios: No aportará nada, sólo quiere saber cómo sustraer todo el beneficio en este colapso del sistema.
Acciones: No ignorar, tenerlo como indicador de masa del colapso.
.
Por pepito creo que en este foro os réferis a los hipotecados, vale lo adminto este piso tiene una hipoteca, que no amortizo es por motivos fiscales ( desgravación ) y las condiciones ventajosas en las que se me concedió en su día y aunque tengo el capital para amortizarla prefiero disponer de liquidez , dispongo de otros inmuebles sin hipoteca que también tengo alquilados y este año me he comprado 2 inmuebles hipotecando solo el 50% ( rentabilidades superiores al 10% alquilando). Por obtener beneficios del sistema yo creo que todos en mayor o menor medida de nuestras posibilidades o con mayor o menor fortuna lo intentamos


A efectos legales tienes que enfocarlo como un alquiler de habitación , algunos ayuntamientos facilitan contratos y demas.
Para la luz si o si ponle su propio cuadro electrico que te evite problemas varios como apagones.
Tambien contador electrico privado para esa zona,asi sabes consumo exacto y la parte fija proporcional(todo esto en el contrato).
En los demas consumos ponerse de acuerdo y que conste en contrato.
Y a la comunidad ni le interesa , ni se le comunica si es inquilino , familia o pareja.
Muchas gracias, asi es como lo pensaba enfocar
 

bubbler

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Es mejor estar callado y parecer un tonto que abrir la boca y confirmarlo

Ahora respondiendo a Bubler, a las partes de su contestación que merecen respuestas a los prejuicios y suposiciones varias ni me molesto
1º - Segregación de viviendas independientes (escrituras propiedad horizontal y vertical).
No va a haber segregación, seguirá siendo una sola vivienda
2º - Régimen de pensión (tienes que darte de alta en autónomos).
¿Para que me voy a dar de alta en autónomos ? si hablásemos de 20 apartamentos en la playa y que ese fuese mi trabajo e ingreso principal lo entendería. Para alquilar viviendas no hace falta ni darse de alta en el IAE y como la vivienda está exenta de IVA ni si quiera hay que hacer declaraciones trimestrales, tengo otro inmueble por el que si tengo que hacer esto último ( unas oficinas ), el resto de viviendas que tengo alquiladas están declaradas y no tengo por qué darme de alta ni autónomos ni IAE.
3º - Régimen de vivienda temporal (como primera línea de playa).
Estamos hablado de un alquiler para vivienda, a medio largo plazo
4º - Subarriendo a un arrendatario primordial.
Soy el propietario del piso


Hay pisos de mi portal que viven 5 personas otros viven 2 en mi caso vivo yo solo y no todo el tiempo, todos pagamos la comunidad en proporción de los metros de la vivienda no del uso que hagamos del ascensor lo que manchemos del portal…………..asi que a la comunidad no debería importarle lo que se haga de puertas adentro.
No sé a que mordida te refieres, que me quiero ahorrar, en ninguno momento hablado de hacer una obra sin licencia
No he ido a ningún abogado, esta semana ire a un asesor fiscal pero por otros motivos ( temas fiscales y cómo enfocar los diferentes negocios que he hecho esto año para lógicamente pagar menos ), le comentare el tema.



seria de larga duración no me interesa alquilarlo como apartamento turístico , cosa mucho mas complicada y aquí si hay que cumplir bastantes tramites si lo quieres hacer legal

Me refiero a que si en un proyecto de obra el ayunta ve que hay 2 viviendas dentro de una pone alguna pega ( 2 cocinas por ejemplo )


No se si poner contadores privados cuesta mucho o no………..pienso que seria lo correcto por evitarse de movidas


Por pepito creo que en este foro os réferis a los hipotecados, vale lo adminto este piso tiene una hipoteca, que no amortizo es por motivos fiscales ( desgravación ) y las condiciones ventajosas en las que se me concedió en su día y aunque tengo el capital para amortizarla prefiero disponer de liquidez , dispongo de otros inmuebles sin hipoteca que también tengo alquilados y este año me he comprado 2 inmuebles hipotecando solo el 50% ( rentabilidades superiores al 10% alquilando). Por obtener beneficios del sistema yo creo que todos en mayor o menor medida de nuestras posibilidades o con mayor o menor fortuna lo intentamos

A efectos legales tienes que enfocarlo como un alquiler de habitación , algunos ayuntamientos facilitan contratos y demas.
Para la luz si o si ponle su propio cuadro electrico que te evite problemas varios como apagones.
Tambien contador electrico privado para esa zona,asi sabes consumo exacto y la parte fija proporcional(todo esto en el contrato).
En los demas consumos ponerse de acuerdo y que conste en contrato.
Y a la comunidad ni le interesa , ni se le comunica si es inquilino , familia o pareja.

Muchas gracias, asi es como lo pensaba enfocar
4 opciones:
* Subarriendo (siempre y cuando no posea el > 50% de la propiedad), descartada según indicas.
* Segregación, mordida inicial y luego mordidas en impuestos y contadores.
* Pensión, la decadencia.
* Vivienda temporal (semidescartada según indicas), aunque habría que estimar el plazo, puede ser la mejor opción según indicas.

En el subarriendo (que por lo que pones es lo que quieres hacer para que sea transparente ante hacienda), si hay problemas, el beneficiario es el subarrendarista... Escenarios:

* Hombre con pareja de hecho, no tiene porque decirte que lo es ni la pareja porque vivir con él...
* Muerte del arrendador ¿cómo afecta?
* Muerte del arrendatario ¿cómo afecta?
* Que te lo alquile alguien con privilegios (refugiado a través de un tercero, mujer maltratada, protección de testigos...).


Lo que trato de decir, es que el sistema ya ha designado la "mordida" en todas las posibles alternativas que pienses... excepto la alternativa "B"...
 
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RubyTuesday

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Yo no le veo mayor problema, no sé porqué atacais tanto al forero

Tu eres el propietario y alquilas una habitación o dos con cocina y baño, y santas pascuas.

No hay subarriendo, es un contrato de arrendamiento entre un propietario y un arrendatario.

https://www.forovivienda.com/articulos/articulos-sobre-vivienda-en-alquiler/324-el-arrendamiento-de-una-habitacion

Unos conocidos tenían un piso heredado en un buen edificio, hicieron 2 apartamentos pequeños y se los quitan de las manos, no duran ni una semana libres. Lo que no se es si originariamente eran 2 pisos independientes o no, porque sí que creo que al menos actualmente constan como fincas independientes.
 
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Moulix

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Yo no le veo mayor problema, no sé porqué atacais tanto al forero

Tu eres el propietario y alquilas una habitación o dos con cocina y baño, y santas pascuas.

No hay subarriendo, es un contrato de arrendamiento entre un propietario y un arrendatario.

https://www.forovivienda.com/articulos/articulos-sobre-vivienda-en-alquiler/324-el-arrendamiento-de-una-habitacion

Unos conocidos tenían un piso heredado en un buen edificio, hicieron 2 apartamentos pequeños y se los quitan de las manos, no duran ni una semana libres. Lo que no se es si originariamente eran 2 pisos independientes o no, porque sí que creo que al menos actualmente constan como fincas independientes.
Por lo poco que he visto de este foro existe el mantra de que comprar vivienda es perder el dinero, la vivienda aun bajara........( las uvas estan verdes dicen ) entonces cualquiera que diga algo sobre vivienda como inversion es un cateto, pasapisero etc etc
Es algo que veo de siempre que los pisos pequeños valen mucho mas a proporcion, se venden/alquilan muchisimo antes, asi que no entiendo porque los promotores no hacen mas pisos pequeños aunque las normas municipales creo que no ayudan mucho, cuando en un solar concreto ya marcan el Nº maximo de viviendas que se puden construir asi que el promotor de turno hace el nº maximo de viviendas con el el mayor tamaño que permita. En su dia cuando mire mi primer piso veia como pisos de 45 metros valian un 70% del valor de uno de 90 metros por ejemplo.
 

LocusAmoenus

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En una ocasión visité un piso de estos dividido (que no segregado). Sólo por el detalle de tener que compartir el contador con otro arrendatario descarté el piso.


A mí, en general, no me parece bien comprar viviendas para hacer negocio con ellas. Construir viviendas necesarias me parece bien. Vender una vivienda que no necesitas (porque te mudas, o probablemente para comprarte otra o zanjar la hipoteca de la residencia actual) también.
Comprar viviendas para alquilarlas a precio de mercado (que está sobrevalorado) me parece especulación. No produce nada para la sociedad, sólo encarece artificialmente ese mercado porque lo obliga a producir más beneficios (es decir, costes para los usuarios) que los necesarios para su construcción y mantenimiento. Y eso no es bueno para el común de la sociedad. En general, que alguien reciba ingresos sin hacer nada, no promueve nada bueno.

Saludos.
 

Moulix

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En una ocasión visité un piso de estos dividido (que no segregado). Sólo por el detalle de tener que compartir el contador con otro arrendatario descarté el piso.


A mí, en general, no me parece bien comprar viviendas para hacer negocio con ellas. Construir viviendas necesarias me parece bien. Vender una vivienda que no necesitas (porque te mudas, o probablemente para comprarte otra o zanjar la hipoteca de la residencia actual) también.
Comprar viviendas para alquilarlas a precio de mercado (que está sobrevalorado) me parece especulación. No produce nada para la sociedad, sólo encarece artificialmente ese mercado porque lo obliga a producir más beneficios (es decir, costes para los usuarios) que los necesarios para su construcción y mantenimiento. Y eso no es bueno para el común de la sociedad. En general, que alguien reciba ingresos sin hacer nada, no promueve nada bueno.

Saludos.
Lo de los contadores es algo facilmente subsanable, se pueden poner "privados" ademas si ves que no se dispara el gasto tampoco es un problemon hacer al 50% como en cualquier piso compartido, la gente no creo que haga cuentas de si tal o cual se ducha mas veces o usa el horno........no lo sé no he compartido piso mas que puntualmente y hace ya muchos años.
Entiendo tu postura de que no te gusta la especulacion, pero me imagino que esta norma etica la aplicaras a todo lo que hagas en tu vida, supongo que ni invertiras en bolsa, si lo haces sera en fondos "eticos"........
Independientemente que sea inversion o sacarle una rentabilidad, a mis 38 años no se me pasa por la cabeza compartir piso y esta seria una manera de "compartir piso" con total independencia cada uno.
 

Moulix

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Finalmente el verano pasado realicé la reforma, se termino la reforma justo en estas fechas, y se lo alquile todo el curso a un profesor sin mayor incidente. Durante el verano lo he alquilado a turistas ( vale apedrearme a la plaza pública ), y esto si que es mas royo por el tema de tener que limpiar, dar llaves revisar..........pero con media docena de pisos así igual igual si podría compensar, pero al ser un estudio pequeño evitas que venga grupos que estos si son los conflictivos y los que arman jaleo, el mismo profesor que estuvo el el curso pasado vuelve este 1 de septiembre, para ser exactos el lunes 4.
El tema suministros, cada piso tiene contadores de luz independientes y de calorías para la calefacción , probamos los primeros meses, pero luego decidí hacer "tarifa plana de gastos " viendo que no se iba de madre.
La verdad que veo buena solucion para pisos de cierto tamaño, como que voy a hacerlo con un segundo piso, la gente ya de cierta edad igual no puede alquilarse un piso entero aunque pequeño y pasa de compartir piso..........
 

whitechapeller

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Me encuentro en la misma duda, pensando en comprar un piso grande para dividirle en 2 (o en 3), individualizar contadores (de puertas adentro) y subalquilarlo por habitaciones (cada tendría su mini-cocina y baño).

Ahora mismo estoy todavía informandome de posibles pegas / problemas legales...

@Moulix - Qué tal la experiencia después de estos años? He leído todo el hilo y tenía exactamente tu idea...


Finalmente el verano pasado realicé la reforma, se termino la reforma justo en estas fechas, y se lo alquile todo el curso a un profesor sin mayor incidente. Durante el verano lo he alquilado a turistas ( vale apedrearme a la plaza pública ), y esto si que es mas royo por el tema de tener que limpiar, dar llaves revisar..........pero con media docena de pisos así igual igual si podría compensar, pero al ser un estudio pequeño evitas que venga grupos que estos si son los conflictivos y los que arman jaleo, el mismo profesor que estuvo el el curso pasado vuelve este 1 de septiembre, para ser exactos el lunes 4.
El tema suministros, cada piso tiene contadores de luz independientes y de calorías para la calefacción , probamos los primeros meses, pero luego decidí hacer "tarifa plana de gastos " viendo que no se iba de madre.
La verdad que veo buena solucion para pisos de cierto tamaño, como que voy a hacerlo con un segundo piso, la gente ya de cierta edad igual no puede alquilarse un piso entero aunque pequeño y pasa de compartir piso..........