1. Me encantaría poder decirte donde vivo en España (cuando estoy en españa), pero desgraciadamente el foro es un reflejo muy exácto de españa y éste es un pais de envidiosos y orates. Lo que si que te diré es que todas mis viviendas, por necesidad, estan en la gran ciudad con transporte público pegados a ellas ya que alquilo a estudiantes. Mi casa también esta en la ciudad pero un poco mas apartada, aunque también me caigo en transporte público. En otras palabras, no tengo nada en urbanizaciones de esas que tienes que pillar el coche para todo.
2. "Llevo mucho tiempo mirando". Asumo que, por el tiempo que nos conocemos, sabrás que si digo cosas "antiestéticas" es porque no me quedan mas narices, y no por insultar gratuítamente. Así que cuando dices "llevo mucho tiempo mirando" me suena a "me he suscrito a idealista y nunca me ha venido una oferta con una caida de un 30%". Y cuando digo "me suena" es porque en el 100% de los casos, cuando hago esta pregunta, ésa es la respuesta, que igual tu eres la excepción pero bueno.
El caso es que tienes que ponerte en la piel del vendedor español atontado. Por experiencia, éstas suelen ser sus fases:
Año 1, mes 1: Su piso es el mejor del bloque. Da igual que sea un primero o un septimo, que vea menos luz que los residentes de un gulag en Siberia, que la última renovación la hicieron cuando franco andaba en pañales. Pero es que además, si su piso vale 50k, lo pone por 100k "que luego ya si eso negociamos".
Como éste español atontado es el mas listo del mundo, él no necesita de inmobiliarias. Él pone su anuncio en milanuncios y se sienta a esperar. Empiezan a llamarle inmobilirias para comerle la oreja. Él se resite pero, tras ver que nadie le llama, tras unos meses cede y queda con una inmobiliaria porque "total, si le voy a ganar 100k, a poco que la inmobiliaria lo venda aunque tenga que pagarles 3k aún gano dinero".
La inmobiliaria mira el piso y le dice que lo tiene que vender por 53k (50k que es lo que vale, y 3k de comisión). El español atontado se ofende y empieza a peregrinar entre inmobiliarias, todas diciéndole mas o menos lo mismo. En seis meses acaba cediendo y pone un precio de salida de 73k.
Ésta es la primera vez que publica el anuncio, y la primera vez que tú ves el anuncio.
Como el español es atondado, hace un contrato de exclusividad con la inmobiliaria por el cual, durante un año, la inmobiliaria tratará de vender su vivienda. En el mundo de los listos la exclusividad incluye un beneficio para ámbas partes, por ejemplo, que si no me vendes el piso por un precio mínimo me tienes que compensar, pero
como el español es atontado y muy demorado firma exclusividad a cambio de absolútamente nada.
Año 2 mes 6: Nadie les compra el piso, se cumple el contrato de exclusividad, y el español atontado decide tratar de vender su piso por si solo. Lo limpia un poco, tira un par de muebles, cambia las fotos, y lo pone otra vez en venta pero por 70k.
Esta es la segunda vez que publica el anuncio, pero tú no te percatas de que es la misma vivienda. Desde tu punto de observación, viste un anuncio de un piso por 100k y otro por 70k, pero ámbos estan carísimos para los 50k que deberían valer.
Año 3 mes 1: Tras meses recibiendo ofertas ridículas tira la toalla y contrata a otra inmobiliaria. Aqui pide 63k (3k para la inmo). Ésta hace fotos mas profesionalesa y lo pone en todos los portales.
Desde tu punto de observación, has visto ya tres anuncios, con diferentes pisos a diferentes precios, pero ninguno a un precio correcto.
Si el español atontado esta desesperado (divorcio, herencia, etc...), llegará un momento en el que lo pondrá a 50k. En ése momento, durante 3 o 4 meses, tú (a través de distintos mensajes y personas) le lanzas dos o tres ofertas de compra de entre 20k y 30k. Al final tú le tiras del burro, ofreces 40k, y el piso es tuyo.
Obviamente estoy haciendo una generalización exagerada y los tiempos pueden alargarse o no, pero lo que quiero que entiendas es que, a menos que verdaderamente hagas un seguimiento (como suelo hacerlo yo), verás la misma vivienda varias veces sin darte cuenta. De hecho, es mas probable que ni la veas porque cuando la puso hasta que no la puso a 50k no te entró en tu filtro.
3. ¿Cómo darse cuenta de los problemas económicos? Sencillo:
- Para casas, busca terrenos que ya tengan algún diseño hecho. Los demorados mentales suelen poner hasta fotos del diseño. Esta claro que ha pagado terreno y arquitecto y al final no le ha dado dinero para la obra. También puedes buscar casas a medio construir, pero eso es una rareza.
- Para pisos, busca multipropietarios. Busca entre éstos dos tipos: Divorcios o herencias. En los divorcios o bien la charo se queda con "el otro piso" (el que te venden era para el crio, o para alquilarlo) o bien la charo se va a vivir con el nuevo maromo o los padres. Lo importante es que necesita con urgencia dinero para ponerse berzas y hacer tiktok, y su excusa es que ese piso "le viene mal para el feng shui". En las herencias siempre hay un hermano díscolo al que puedes pillar por separado y hacerle un "regalo" a cambio de que te ayude con una negociación muy a la baja. El díscolo estará encantado porque por primera y única vez en su vida podrá jorobar a sus hermanos.
Si los propietarios son un matrimonio suele ser mas difícil pillar gangas.
- Por último, presta atención a las subastas.
Portal de Subastas Electrónicas
Aqui a veces (pero no siempre) ocurre una situación curiosa, tanto con divorciados como con herencias, y que la charo o el hermano díscolo tienen la genial idea de tratar de pujar ellos, pensando que "mi piso no lo va a querer nadie". En las grandes capitales hay subasteros profesionales, pero según donde vivas igual te encuentras a cuatro gatos, e igual a ese subastero no le interesa comprar la vivienda "solo" por un -30%, porque tras reformarla no la va a poder vender por el margen que él quiere...pero a tí si.
La situación megaideal es cuando no hay subasteros porque es un piso viejo y pequeño y al subastero no le interesa. Ahí solo tendrás que competir con la charo o el díscolo. Aqui te puedo ofrecer mi versión propia, pues uno de mis pisos vienen de ahí. Simplemente ofrecí un pelín mas que la hez que ofreció la otra persona, y la subasta terminó allí. Porque eso si, sueles tener que poner depósito, y sueles tener que pagar el resto en pocos dias, así que las charos no vienen con hipotecas listas bajo el brazo. Es una operación muy beneficiosa si puedes poner cash sano encima de la mesa. De lejos es éste mi piso estrella, que aún no me creo lo poco que pagué por el y el brutal beneficio que le he sacado.
En éste caso te recomiendo estómago para aguantar llantos. Hazme caso. Ah,
y asegúrate de que la vivienda no tenga cargas, o estés dispuesto a pagarlas.
Repito: Te estoy pintando un cuadro muy general, y como puedes ver hay mucho trabajo detrás. De tí dependerá si ese trabajo te compensa o no. Personalmente, a mi me compensa mirar subastas o viviendas de herencias en vez de mirar un partido de futbol o tuits de coña.
