*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

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Marqués de la Fina Loncha dijo:
Una duda que tengo, a ver si como controláis de todo podéis ayudarme. Me gustaría aislar un poco el techo del piso, ya que al ser ático es un horno insufrible. He visto que si bajo los techos de 2,5 m, en teoría, no cumple las condiciones de la cédula de habitabilidad. ¿Qué significa eso en la práctica? Yo no sé si he llegado a ver la cédula, que imagino que la tendrá el piso obviamente, creo que eso lo mira el notario. Tampoco hicimos hipoteca por lo que no hubo tasación. Es un piso de 1975, ¿qué pasaría si bajo los techos a digamos 2,40 m y el día de mañana quiero venderlo?
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Yo no creo que tengas ningún problema. No creo que te quiten la habitabilidad porque le falten 3 cm...¿no puedes dejarlo en 2,5m?
 
Caravaggio00 dijo:
Yo no creo que tengas ningún problema. No creo que te quiten la habitabilidad porque le falten 3 cm...¿no puedes dejarlo en 2,5m?
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Creo que no voy a aislar el techo y pondré suelo tipo tarima que no quita tantos cm, me da miedo lo que pueda pasar en el futuro si el comprador pide hipoteca... Aunque no sé, juraría que muchos pisos tienen techos más bajos. En 2,5 no puedo porque tendría que picar el suelo y es un obrón del quince, paso.
 
Marqués de la Fina Loncha dijo:
Qué es lo que han hecho ilegal? Porque el resto de pisos estará igual, no? Es raro un eficio entero ilegal, o al menos nunca lo había oído
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en marbella es bastante normal, con todo el lio urbanistico que hay aqui, o te peleas con distintos bancos hasta q alguno te de e lvisto bueno, o buscas otros tasadores no se que, despues es muy difícil de vender , es el problema

Normalmente esas cosas las compran guiris a tocateja, o guiris con hipotecas de bancos extranjeros
 
Marqués de la Fina Loncha dijo:
Creo que no voy a aislar el techo y pondré suelo tipo tarima que no quita tantos cm, me da miedo lo que pueda pasar en el futuro si el comprador pide hipoteca... Aunque no sé, juraría que muchos pisos tienen techos más bajos. En 2,5 no puedo porque tendría que picar el suelo y es un obrón del quince, paso.
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En mi piso el pasillo tiene un doble techo que baja uns cm (para meter instalacion electrica y de agua) y creo que baja de 2,5m. Pregunté al comprarlo y lo pusieron con una reforma de hace 8 años porque al cambiar instalaciones obligaban a meter eso en falsos techos según me dijo el vendedor. Después te mido al altura exacta pero la tasadora no dijo nada.
 
Caravaggio00 dijo:
Se pueden saber números? NO lo acabo de entender
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Básicamente compras en 2005 por 200 000 euros y vendes en 2025 por 180 000 euros, pero aun así tienes que pagar porque el apartamento estuvo alquilado (larga temporada) durante unos años. La cuantía obtenida del alquiler (no sé si toda o una parte) se resta al precio de compra, por lo que ya no son 200 000, sino, por ejemplo, 150 000. Por lo tanto vendiste (dos décadas después) por 30 000 euros más, así es que a pagar.
 
Marqués de la Fina Loncha dijo:
Una duda que tengo, a ver si como controláis de todo podéis ayudarme. Me gustaría aislar un poco el techo del piso, ya que al ser ático es un horno insufrible. He visto que si bajo los techos de 2,5 m, en teoría, no cumple las condiciones de la cédula de habitabilidad. ¿Qué significa eso en la práctica? Yo no sé si he llegado a ver la cédula, que imagino que la tendrá el piso obviamente, creo que eso lo mira el notario. Tampoco hicimos hipoteca por lo que no hubo tasación. Es un piso de 1975, ¿qué pasaría si bajo los techos a digamos 2,40 m y el día de mañana quiero venderlo?
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Los 2,5 en general son para las habitaciones donde haces vida ; el lavabo,cocina ,pasillos pueden medir menos.

Por lo menos en mi comunidad sin cédula no vendes ,ni te van a dar hipoteca (otra cosa es comprar para reformar) .Depende al final de cada comunidad, por ejemplo en Andalucía no existe la cédula de habitabilidad
 
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Indignado dijo:
Los 2,5 en general son para las habitaciones donde haces vida ; el lavabo,cocina ,pasillos pueden medir menos.

Por lo menos en mi comunidad sin cédula no vendes ,ni te van a dar hipoteca (otra cosa es comprar para reformar) .Depende al final de cada comunidad, por ejemplo en Andalucía no existe la cédula de habitabilidad
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Ese hicieron en mi piso: poner un falso techo en pasillo que baja la altura y, probablemente, lo deje en algo menos de 2,5m
Después mido y lo comento por aquí
 
Caravaggio00 dijo:
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Ese hicieron en mi piso: poner un falso techo en pasillo que baja la altura y, probablemente, lo deje en algo menos de 2,5m
Después mido y lo comento por aquí
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Yo tengo un baño que baja de 2.50 (porque le metí un maletero) pero el limite en piezas no habitables es de 2.20. El resto de la casa lo tengo entre 2.85-2.9 (salón y comedor) y 2.6 (donde van conductos para el aire), la altura original son 3 metros y bajé lo justo para meter la luz y los conductos (30 cm más un margen para el aislamiento térmico y acústico).
 
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Erich Weiss dijo:
Básicamente compras en 2005 por 200 000 euros y vendes en 2025 por 180 000 euros, pero aun así tienes que pagar porque el apartamento estuvo alquilado (larga temporada) durante unos años. La cuantía obtenida del alquiler (no sé si toda o una parte) se resta al precio de compra, por lo que ya no son 200 000, sino, por ejemplo, 150 000. Por lo tanto vendiste (dos décadas después) por 30 000 euros más, así es que a pagar.
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Eso que dice usted abusa algunas leyes de la aritmética. O yo estoy ya muy borracho.
 
pocos momento serán tan buenos para vender
a mi entender estamos a la altura de finales de 2007

solo falta una señal internacional para cortar el mercado intercambiario, como pasó con lehman brothers, o algo nacional del tipo martinsa fadesa
 
Saint Germain dijo:
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Eso que dice usted abusa algunas leyes de la aritmética. O yo estoy ya muy borracho.
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Entiendo que la parte correspondiente a amortización (devaluación de un activo por su uso) que se puede deducir (por lo que explican, se deduzca o no) se descuenta del precio de compra. Esto pudiendo parecer abusivo tiene cierto sentido.

Mi empresa compra un ordenador por 5.000€ y se deduce el costo en 4 años (a 1.250€ anuales) reduciendo así el pago de impuestos, posteriormente vende el ordenador por 1.000€ que se considerarán beneficio (dado que ya ha amortizado la inversión). Puede parecer abusivo pero la lógica es innegable.

En el caso de un inmueble la amortización es en 20 años, si la alquilo 10 años, el valor fiscal del inmueble se reduce a la mitad, si compro por 200.000€ y vedo por 180.000, tengo un beneficio de 80.000€ (reduciendo gastos justificables de mantenimiento, pendientes de amortizar).
 
Caravaggio00 dijo:
En mi piso el pasillo tiene un doble techo que baja uns cm (para meter instalacion electrica y de agua) y creo que baja de 2,5m. Pregunté al comprarlo y lo pusieron con una reforma de hace 8 años porque al cambiar instalaciones obligaban a meter eso en falsos techos según me dijo el vendedor. Después te mido al altura exacta pero la tasadora no dijo nada.
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Es que en zonas secundarias está permitido, por lo que he leído... Lo llegaron a medir en la tasación?
 
Cuñao Cotizao dijo:
pocos momento serán tan buenos para vender
a mi entender estamos a la altura de finales de 2007

solo falta una señal internacional para cortar el mercado intercambiario, como pasó con lehman brothers, o algo nacional del tipo martinsa fadesa
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El momento para vender fue Enero-Febrero 2026. Ahora mismo no se vende nada desde finales de Abril, principios de Mayo. Si ya hasta las inmobiliarias lo están reconociendo (no saben por donde les viene el aire porque la demanda a estos precios de locos ha desaparecido) por lo menos en Madrid.
 
Última edición:
pakopako dijo:
El momento para vender fue Enero-Febrero 2026. Ahora mismo no se vende nada desde finales de Abril, principios de Mayo. Si ya hasta las inmobiliarias lo están reconociendo (no saben por donde les viene el aire porque la demanda a estos precios de locos ha desaparecido) por lo menos en Madrid.
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Antes de bajarlo, le prendo fuego
 
Saint Germain dijo:
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Eso que dice usted abusa algunas leyes de la aritmética. O yo estoy ya muy borracho.
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Pues ríase usted, pero se lo he contado a un amigo y me dice él compró en 2004 por 180 000, vendió en 2024 por 240 000 y tuvo que pagar 10 000 euretes a pesar del 50% de inflación entre esos veinte años. A mí me parece una locura.
 
Saint Germain dijo:
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Eso que dice usted abusa algunas leyes de la aritmética. O yo estoy ya muy borracho.
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La ley de IRPF obliga a que, al vender, el importe total de amortizaciones deducidas a lo largo de los años se reste del valor de adquisición (no se puede beneficiar dos veces del mismo gasto: una vez como deducción anual en el alquiler, y otra vez reduciendo la ganancia en la venta). Por eso el "coste fiscal" del piso es más bajo que lo que realmente pagaste, y la plusvalía fiscal es mayor que la económica real.


Pero esta norma no nació con la ley actual. Es una regla que lleva ya décadas en el IRPF español, con esta evolución:

  • Ley 35/2006 (vigente desde el 1 de enero de 2007, es la ley actual): la regla está en su artículo 35.
  • Ley 40/1998 del IRPF (vigente 1999-2006): ya contenía esta misma minoración del valor de adquisición por amortizaciones.
  • Ley 18/1991 del IRPF (la primera ley moderna del IRPF, vigente 1992-1998): el concepto del descuento de amortizaciones en el valor de adquisición de inmuebles arrendados ya existía aquí.
Es decir, el principio en sí —que no puedes deducirte la amortización como gasto cada año y además no tenerla en cuenta al vender, porque sería beneficiarte dos veces— lleva vigente desde principios de los años 90, prácticamente desde que existe el IRPF moderno en España. Cada ley nueva del impuesto (1991, 1998, 2006) ha mantenido este mecanismo, solo cambiando matices reglamentarios.


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Desde mi punto de vista lo injusto es que no se tenga en cuenta la inflación, pero según he averiguado es algo que se eliminó en 2015 (se mantiene en el País Vasco).
 
Erich Weiss dijo:
La ley de IRPF obliga a que, al vender, el importe total de amortizaciones deducidas a lo largo de los años se reste del valor de adquisición (no se puede beneficiar dos veces del mismo gasto: una vez como deducción anual en el alquiler, y otra vez reduciendo la ganancia en la venta). Por eso el "coste fiscal" del piso es más bajo que lo que realmente pagaste, y la plusvalía fiscal es mayor que la económica real.


Pero esta norma no nació con la ley actual. Es una regla que lleva ya décadas en el IRPF español, con esta evolución:

  • Ley 35/2006 (vigente desde el 1 de enero de 2007, es la ley actual): la regla está en su artículo 35.
  • Ley 40/1998 del IRPF (vigente 1999-2006): ya contenía esta misma minoración del valor de adquisición por amortizaciones.
  • Ley 18/1991 del IRPF (la primera ley moderna del IRPF, vigente 1992-1998): el concepto del descuento de amortizaciones en el valor de adquisición de inmuebles arrendados ya existía aquí.
Es decir, el principio en sí —que no puedes deducirte la amortización como gasto cada año y además no tenerla en cuenta al vender, porque sería beneficiarte dos veces— lleva vigente desde principios de los años 90, prácticamente desde que existe el IRPF moderno en España. Cada ley nueva del impuesto (1991, 1998, 2006) ha mantenido este mecanismo, solo cambiando matices reglamentarios.


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Desde mi punto de vista lo injusto es que no se tenga en cuenta la inflación, pero según he averiguado es algo que se eliminó en 2015 (se mantiene en el País Vasco).
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Son adorables, eh. Yo veo esa foto y lo primero que se me viene a la cabeza es "tienen cara de buenas personas".
 
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VisilleroPremium dijo:
Entiendo que la parte correspondiente a amortización (devaluación de un activo por su uso) que se puede deducir (por lo que explican, se deduzca o no) se descuenta del precio de compra. Esto pudiendo parecer abusivo tiene cierto sentido.

Mi empresa compra un ordenador por 5.000€ y se deduce el costo en 4 años (a 1.250€ anuales) reduciendo así el pago de impuestos, posteriormente vende el ordenador por 1.000€ que se considerarán beneficio (dado que ya ha amortizado la inversión). Puede parecer abusivo pero la lógica es innegable.

En el caso de un inmueble la amortización es en 20 años, si la alquilo 10 años, el valor fiscal del inmueble se reduce a la mitad, si compro por 200.000€ y vedo por 180.000, tengo un beneficio de 80.000€ (reduciendo gastos justificables de mantenimiento, pendientes de amortizar).
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Dígame una cosa. Mi caso real: yo compré hace seis años por 45.000 (en un pueblo), y voy a vender por 80.000. Con el beneficio queria cancelar una hipoteca (37.000) y meterme en otra. ¿Cuánto me aconseja reservar para la siguiente declaración?
 
Saint Germain dijo:
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Dígame una cosa. Mi caso real: yo compré hace seis años por 45.000 (en un pueblo), y voy a vender por 80.000. Con el beneficio queria cancelar una hipoteca (37.000) y meterme en otra. ¿Cuánto me aconseja reservar para la siguiente declaración?
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Sin ver los números no tengo la más mínima idea. Tenga en cuenta tanto la plusvalía municipal como la revalorización del activo (que será mayor si ha estado alquilada).

Tal vez esto le sea de ayuda:
 
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