¿Qué cojines está pasando con la vivienda? Nunca había visto un mercado mas ALCISTA.

Por qué no queda vivienda en venta y el precio no deja de subir​

¿Qué está pasando con la vivienda? La pregunta la comparte medio país, pero la respuesta no aparece en los portales. Lo que hay al buscar piso es el resultado de un mercado al que se le ha secado la oferta: no hay vivienda de segunda mano a la venta, tampoco obra nueva, los embargos están bajo mínimos y las carteras de los grandes gestores apenas sueltan producto que no sea basura. Cualquier cosa decente que sale dura días. Y el precio de la vivienda no baja: sube, y con fuerza.

Ese es el diagnóstico de partida. Lo interesante es el porqué, y ahí las explicaciones se pelean entre sí.

Un mercado sin género: embargos bajo mínimos y carteras vacías​

El punto de partida es la escasez. Los embargos, que durante años alimentaron el mercado con producto barato, están bajo mínimos. Los grandes servicers, las gestoras que administran carteras de crédito y vivienda para los bancos, venden lo que venden, y lo que venden no compite con una vivienda normal. Mientras, hay inversores comprando proindivisos, herencias y pisos ocupados y pagando más del 80% del precio completo. Es un síntoma evidente: quien tiene dinero prefiere un activo con problemas antes que quedarse fuera.

La consecuencia se ve a diario. En Fotocasa e Idealista queda basurilla, y lo que vale la pena se vende en cuestión de días. No es que el comprador sea más rápido. Es que hay muchos compradores y muy poco que comprar.

¿Por qué no se construye vivienda nueva?​

La tesis más repetida apunta a la regulación. Las administraciones europeas, Agenda 2030 incluida, habrían convertido la construcción en el enemigo público del medio ambiente, con trabas de todo tipo. No es un fenómeno exclusivamente español, pero aquí se nota especialmente. El resultado en cifras: se levantan alrededor de 80.000 viviendas al año.

Y la que se construye no es barata. Un piso nuevo es caro para el asalariado medio y perfecto para el comprador extranjero con liquidez. La sospecha que recorre el análisis es que en España casi nadie levanta vivienda asequible de 120.000 euros simplemente porque no sale a cuenta.

Por qué el alquiler sube más que la compraventa​

Aquí hay bastante más acuerdo. La oferta de alquiler de larga duración se ha estrechado por dos vías: las normas que han aumentado la inseguridad jurídica del arrendador y la vía del alquiler por temporada, más rentable, más segura y con menos líos. El que tiene un piso y puede elegir, elige turístico.

Los números ayudan a verlo. Un piso de 400.000 euros se convierte en unos 440.000 contando cambio de nombre y gastos. Alquilado por 1.055 euros al mes, son 12.600 euros al año: menos del 3% bruto. ¿Quién pone 440.000 euros para eso? La respuesta no es un inversor racional, sino alguien que busca algo más que rentabilidad.

La hipótesis del euro que vale menos​

Otra línea de análisis sostiene que el problema no es que la vivienda suba, sino que el dinero baja. La inflación se come el poder de compra hasta en la cesta de la compra y el ladrillo funciona como refugio clásico. De ahí la propuesta de mirar el precio del metro cuadrado en relación al precio del oro en los últimos 25 años para ver qué pasa de verdad. La tesis del dinero que se devalúa no niega la escasez de oferta: la multiplica.

Demografía, turismo y demanda: las cifras que no cuadran​

Con datos de población el desajuste se ve mejor. Desde 2014 hay más defunciones que nacimientos, con un saldo negativo de alrededor de -130.000 personas. En diez años se debería haber perdido cerca de un millón de habitantes y, en cambio, se ha ganado en torno a 1,5 millones. Solo con la población residente harían falta unas 150.000 viviendas al año, y a eso se suman turistas y segundas residencias.

Una parte del análisis culpa directamente a la llegada de población migrante, que considera insostenible frente al ritmo de construcción. Otras voces ponen el foco en el turismo, en los fondos de inversión y en la compra extranjera que se paga a tocateja. Las cifras que circulan son dispares y ninguna fuente única las valida. Et voilà: todos tienen su culpable y a nadie le cuadra la cuenta entera.

Salidas: del piso de 15.000 euros al teletrabajo​

Hay vida fuera del centro. Un caso concreto cuenta cómo, tras años de frustración, se compró a tocateja una casa en un pueblo pequeño del sur de León por 15.000 euros. Era de un matrimonio jubilado que ya no la usaba. La mejor decisión de su vida, asegura, aunque avisa de que no todo es idílico. La otra vía que aparece es dejar de depender del puesto de trabajo presencial: el teletrabajo abre municipios que el mercado clásico ignora.

También se apuntan soluciones que nadie ha probado. Limitar por ley el margen de reventa a un 5% sobre el precio de compra. Recuperar la vivienda pública en alquiler, no en venta, con desahucio rápido ante impago u ocupación. Seguridad jurídica para el que saca un piso al mercado. Ninguna suma mayoría.

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Con esta foto, cualquier profecía de desplome tiene mala pinta. Nadie va a vender su piso más barato para convencer a quien espera sentado, así que lo más productivo quizá sea ir mirando portales. Aunque ahí solo quede basurilla.