Preparad el pandero: "El gigante BlackRock quiere entrar en el mercado residencial en España"

BlackRock apuesta por el coliving para ser tu próximo casero​

¿Y si tu próximo casero no fuera un jubilado con dos pisos heredados, sino una de las mayores gestoras de activos del mundo? BlackRock ha puesto el foco en el mercado residencial español a través de dos fórmulas de nombre anglosajón: el coliving y el flex living. La información, difundida por elEconomista, ha bastado para reabrir una discusión que no muere: quién manda de verdad cuando un fondo entra en el negocio de la vivienda. El debate real no es si el edificio tendrá gimnasio, sino quién firma el contrato, quién sube la renta y a quién reclamas cuando la caldera se rompe.

Qué es el coliving y por qué interesa al gran capital​

El coliving consiste en alquilar unidades privadas —una habitación, un estudio pequeño— con cocina, salón y servicios compartidos; el flex living añade contratos más cortos y mobiliario incluido. En ambos modelos el negocio no está en el ladrillo, sino en la rotación y en el número de contratos por metro cuadrado. Hay quien resume el atractivo en una frase incómoda: hacer rentable la compra mediante el hacinamiento. Es una acusación, no un dato, y quien la sostiene no aporta cuentas. Lo que sí flota en el ambiente es la sospecha de que el alquiler tradicional —un piso, una familia, un contrato largo— rinde menos que exprimir la misma superficie en unidades pequeñas.

La comparación con el pasado tiene su gracia. La fórmula recuerda, como apunta un mensaje del hilo, al viejo modelo de las kommunalkas soviéticas: pisos compartidos por varias familias, cocina común y cola para la ducha. Entonces era escasez; ahora se vende como estilo de vida y comunidad. El envoltorio cambia, la aritmética no.

¿Controla BlackRock el mercado o solo gestiona el dinero de otros?​

Aquí el desacuerdo es total y conviene precisar. Una de las tesis defiende que BlackRock no posee la mayoría de lo que figura a su nombre: actúa como intermediario que gestiona activos siguiendo las órdenes de sus clientes, en buena parte inversores particulares e institucionales. Otra añade que cualquiera puede contratar algunos de sus fondos y ETF, aunque no todos: los productos estrella, los que dan peso real en los consejos de administración, no están al alcance del minorista. Ese matiz desmonta a la vez la versión del «no influye en nada» y la del «lo controla todo».

¿Y qué ocurre dentro del consejo? Como sostiene otro participante, con el capital disperso un 10% puede bastar para decidir quién preside una sociedad, mientras el pequeño accionista que acude a la junta pinta poco más que un mueble. Una parte lo explica con teoría económica básica: el inversor es el principal y no puede vigilar al gestor; cuando hay millones de inversores, la probabilidad de que se coordinen para cambiar la política del fondo tiende a cero. No hace falta ninguna sociedad secreta. Basta con que nadie pregunte.

El negocio que ya se hace en las azoteas europeas​

Si el coliving suena a futuro, conviene mirar lo que, según el relato de un usuario, ya se cuece en el centro de Europa. Allí se comercializan los llamados derechos de vuelo: una inmobiliaria ofrece a la comunidad de propietarios o al dueño del edificio una cantidad por la cubierta plana, instala un contenedor con los mismos colores de la fachada, lo engancha a la escalera de emergencia y ya tiene un ático de nueva planta sin tocar la estructura. Las cifras que maneja ese relato son, como poco, llamativas: entre 500.000 y 800.000 euros por unos 150 o 180 metros cuadrados de azotea, a repartir entre los propietarios. Después ese contenedor se divide en dos o tres pisos de unos 60 metros cuadrados y sale al mercado con precio de estreno.

La cuenta sale sola: se paga caro un espacio que no existía como vivienda y se alquila o se vende más caro todavía. La pregunta que queda en el aire es qué pasa con la comunidad cuando el nuevo ático necesita ascensor, anda escaso de presión de agua o discute la derrama.

Del «paquetito» de pisos a la ley de alquiler​

En la otra orilla están las versiones que no se sostienen con documentos. Se ha llegado a describir un plan coordinado para vaciar de vivienda a la población y realojarla en régimen de habitación compartida, con los grandes fondos como beneficiarios. Es una hipótesis: no hay pruebas que la respalden y conviene tratarla como lo que es, un relato y no un dato. Donde sí hay hechos comprobables es en el funcionamiento del mercado. Según una de las descripciones que circulan por el hilo, cuando los tipos suben y el banco cierra el grifo, con filtros de ingresos que dejan fuera a buena parte de los compradores, muchos vendedores acaban colocando el stock a un inversor institucional que empaqueta, tituliza y reparte esos pisos entre los suyos.

La coincidencia de calendario también se repite en estos debates: el jefe de BlackRock se reunió con el presidente del Gobierno español en su primer viaje a Estados Unidos, y se apunta que la ley de alquiler llegó poco después. Es un dato de agenda, no una prueba de nada, y así debería leerse. Mientras tanto, el CEO de la gestora, Larry Fink, ha anunciado viaje a Argentina para hablar de inversiones tras dialogar con Milei.

Cómo te afecta si estás de alquiler​

Y luego está el argumento que menos conspiraciones necesita. Antes el casero era don Justo o doña Gertrudis: podía ser tacaño, pero le interesaba no tener líos y arreglar la persiana. Ahora el propietario es una sociedad con departamento jurídico propio. Si te sube la renta, si no devuelve la fianza o si decide no renovar, tendrás que pelearlo contra un equipo que litiga por costumbre. No es una teoría: es una asimetría de recursos.

Con los tipos en niveles altos y la compra fuera del alcance de muchos, cada vivienda que pasa de mano particular a fondo deja un mercado más estrecho y una negociación más corta.

Al final, la pregunta que abría todo esto sigue sin respuesta: ¿te renta más pagar la hipoteca del fondo que la tuya? Seguro que el fondo lo tiene clarísimo.