No ze vam atrevé: La vivienda se dispara un 14,3% este 2026 y exige ya el 60% de los ingresos de las familias en Madrid y Barcelona

La vivienda sube un 14,3% y ya se come el 60% del sueldo familiar​

La vivienda terminada —nueva y usada— se ha disparado un 14,3% en 2026 y ya exige el 60% de los ingresos de las familias en Madrid y Barcelona, según el dato que abre el debate. Descontando la inflación, el alza real se queda en un 11,8% interanual, frente al 10,7% del trimestre anterior. El dato llega con dos coletazos incómodos: la construcción de vivienda nueva sigue prácticamente parada y las 200.000 viviendas sociales prometidas por el Gobierno no aparecen, según los participantes en la discusión. El resultado, sostienen, es un mercado donde la oferta no reacciona y la demanda no deja de crecer.

Qué dicen los precios escriturados frente al relato​

El primer choque es entre el dato oficial y la sensación de calle. En zonas concretas se empiezan a ver bajadas y los anuncios aumentan, señalan algunos participantes, que sostienen que un precio de oferta no equivale a un precio de venta. La contraofensiva es contundente: los precios de compraventa escriturados ante notario confirman que las operaciones cerraron 2025 al alza, y quien quiera rebatirlo tiene que traer la cifra de compraventas, no la impresión del portal inmobiliario.

La brecha entre oferta y cierre es real, pero no basta para hablar de desplome. Los mismos anuncios que llevan meses colgados son los que después aparecen con rebajas. Ficción desmoralizante, lo llama una parte del análisis, para quien el relato de subida indefinida se sostiene solo mientras nadie mire los tiempos de venta.

Por qué no se construye vivienda nueva​

Aquí el diagnóstico converge más de lo que parece. La escasez de suelo, la burocracia, las exigencias de edificación sostenible, la presión fiscal y la inseguridad jurídica encarecen el proyecto hasta hacerlo inviable, según los participantes que lo atribuyen a decisiones políticas. Un promotor tarda años en lanzar una promoción entre papeleo, inspecciones y cambios normativos. En el mayor pico de demanda de la historia reciente, construir no sale rentable, sostienen. Eso es lo que hay.

El Código Técnico de la Edificación aparece en la conversación como ejemplo de sobrecoste: no basta con que un material cumpla una tasa de transferencia de calor, además tiene que acreditar huella ecológica, según este análisis. Cada capa de exigencia suma euros al metro cuadrado final y aleja al comprador de clase media.

El perfil del comprador que sí puede pagar​

Un piso nuevo de 60 metros en promociones periféricas de Madrid ronda los 300.000 euros, según un participante. Para firmar eso hace falta un salario alto y estable, dos sueldos juntos o un patrimonio familiar que cubra la entrada. Los inversores extranjeros y los tenedores de varias propiedades copan buena parte de las promociones nuevas, que se anuncian directamente en portales internacionales, según este mismo análisis. La vivienda deja de ser un bien de uso y se convierte en refugio de capital.

La consecuencia demográfica es directa: quien no tiene pareja, buen sueldo o herencia a la vista queda condenado al piso compartido o a quedarse en provincias. El 60% de ingresos familiares equivale al 120% del sueldo de una persona sola, según el cálculo que circula en el hilo. La cuenta no sale.

La presión demográfica y el efecto vasos comunicantes​

El otro vector es la llegada de población. Cada año entran cientos de miles de personas y la demanda de vivienda crece sin que la oferta acompañe, según los participantes. Hay quien sostiene que la inmigración se autorregula por atractivo relativo: si el país se empobrece lo suficiente, deja de ser destino preferente. El problema es que ese equilibrio se alcanza a un nivel de vida que nadie aceptaría de antemano, y el proceso, una vez que un barrio se degrada, cuesta una generación revertirlo.

Quién gana y quién pierde con que el ladrillo suba​

El propietario que celebra la revalorización de su piso suele olvidar que, si vende, tendrá que comprar otro más caro, y que por el camino paga plusvalía municipal, IRPF por incremento patrimonial, un 10% de ITP y otros gastos, según un participante. La subida solo es buena noticia para el gran inversor y para quien contrata una hipoteca inversa y no piensa dejar nada. Para el resto, es riqueza aparente.

El Estado tampoco tiene incentivo para que el precio baje: ingresa por venta de suelo, IVA de materiales, impuestos al trabajo de la construcción y tributos sobre transmisiones y herencias, según este análisis. Con ese cuadro, la predicción más razonable es que el ajuste, si llega, venga por el lado de la demanda —tipos altos, denegación de hipotecas, agotamiento del ahorro— y no por una bajada ordenada de precios. Con reservas: nadie ha acertado todavía cuándo empieza ese ajuste.