Me he comprado un apartamento

175.000€ en ladrillo para esquivar la inflación​

Un autónomo con 100.000 euros parados en una cuenta del Santander que le cobraba 20 euros al mes por no mover el dinero decidió que ya estaba bien. En lugar de seguir viendo cómo la inflación se comía el saldo, compró un apartamento de 65 metros más terraza de 20 en Castelldefels, a dos minutos de la playa, por 175.000 euros. Lo alquila por 900 euros al mes. Un forero calcula que la operación, sobre el papel, sale a un 5,4% bruto anual. El problema es todo lo que viene después.

La jugada tiene su lógica. El dinero en el banco pierde valor, la bolsa no es para todo el mundo y el ladrillo, dicen, siempre respalda. Pero la letra pequeña de esta historia incluye ITP, reformas, ITE, inquilinos y una pregunta incómoda: ¿aguanta el mercado 900 euros al mes por un piso sin cocina independiente?

El cálculo que justifica la compra​

El comprador parte de una premisa que comparten buena parte de los análisis: tener efectivo parado es un lujo que la inflación no perdona. Con 100.000 euros en cuenta y un banco cobrando comisiones por no moverlos, la alternativa de comprar un inmueble y ponerlo en alquiler se presenta como refugio. La rentabilidad bruta que se maneja en la operación ronda el 5,4% anual, lo que implica recuperar lo invertido en unos 18 años, sin contar impuestos ni posibles subidas de renta.

El inmueble tiene 65 metros cuadrados más 20 de terraza, orientación sur, norte y este, plaza de garaje y trastero. La comunidad cuesta 60 euros al mes y el edificio, de 1984, ya tiene pasada la ITE. El precio de compra, 175.000 euros. La reforma, menos de 10.000, hecha en gran parte por el propio propietario: instalación eléctrica nueva, puertas, plato de ducha, mampara y sanitarios de segunda mano. El resultado se alquila por 900 euros, aunque el propietario había pensado inicialmente en 800.

¿Cuánto se queda Hacienda en una compraventa de vivienda?​

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se lleva un pellizco que muchos compradores subestiman. En la operación que se describe, un forero calcula que el comprador tendrá que preparar otros 18.000 euros solo para cubrir el ITP. Es un coste que no aparece en los anuncios y que en Cataluña puede superar el 10% del precio de compra. A eso se suman notaría, registro y, si hay hipoteca, los gastos asociados.

La cuenta real, por tanto, no es 175.000. Es 175.000 más impuestos, más reforma, más el tiempo que el piso está vacío mientras se acondiciona. En este caso, el propietario se puso un plazo de dos meses y lo cumplió: a final de enero el apartamento estaba listo y en el mercado. El anuncio en Idealista generó más de 25 contactos en pocas horas.

La inquilina que pagaba un año por adelantado​

La primera persona interesada fue una mujer separada de 57 años con negocios en hostelería, que vive a 30 kilómetros y quiere estar cerca de sus hijos en Castelldefels. Ofreció pagar un año por adelantado. El propietario rechazó la oferta. Finalmente, la vivienda se alquiló por 900 euros al mes sin regateo.

El perfil del inquilino es una variable que muchos inversores pasan por alto. En este caso, el arrendatario es una persona con actividad económica propia, lo que reduce el riesgo de impago. Pero la sombra del impago y de la ocupación ilegal planea sobre cualquier operación de alquiler. Hay quien sostiene que la legislación actual protege en exceso al inquilino y deja al propietario en una posición vulnerable. Otros análisis apuntan a que el problema no es la ley, sino la falta de oferta de vivienda en alquiler.

La ITE y el estado real del edificio​

La Inspección Técnica de Edificios es obligatoria en Cataluña para edificios de cierta antigüedad. En este caso, el inmueble es de 1984 y ya la tiene pasada. Pero el comprador descubrió que años atrás hubo un incendio en los bajos, que entonces eran una zona comunitaria de ocio, y que afectó a parte del forjado. Hoy esa zona es garaje. Es el tipo de detalle que no sale en el anuncio y que solo aparece cuando se pregunta.

La ITE no es un capricho administrativo. Detecta problemas estructurales, filtraciones y deficiencias que pueden costar miles de euros. En un edificio de 1984, con más de 40 años, la revisión es obligatoria y puede derivar en derramas importantes si se detectan patologías. El comprador lo sabía y aun así compró.

El debate sobre el precio del alquiler​

La operación ha generado opiniones encontradas. Hay quien considera que 175.000 euros por un apartamento en Castelldefels es un precio de ganga, y quien sostiene que por ese dinero solo se puede comprar algo cochambroso o un bajo sin orientación. La realidad del mercado en la zona apunta a que apartamentos de una habitación y más lejos de la playa se han vendido por más de 200.000 euros.

El precio del alquiler también levanta ampollas. Algunos análisis consideran que 900 euros al mes por un piso sin cocina independiente es una barbaridad, mientras que otros recuerdan que en zonas premium de Barcelona y Madrid los precios son muy superiores. La discusión de fondo es si el mercado inmobiliario español está en burbuja o si simplemente refleja una escasez estructural de vivienda.

El riesgo que no sale en los números​

La inversión inmobiliaria tiene riesgos que no aparecen en la hoja de cálculo. El primero es la morosidad: un inquilino que deja de pagar puede tardar meses en ser desalojado. El segundo es la ocupación ilegal, un fenómeno que ha crecido en los últimos años. El tercero es la regulación: un forero señala que la Unión Europea estudia prohibir el alquiler de viviendas poco eficientes energéticamente, lo que podría afectar a inmuebles antiguos.

El comprador de esta historia no parece preocupado. Tiene un inquilino que paga, un piso reformado y una rentabilidad que, aun con impuestos, supera lo que le daba el banco. Pero la pregunta que queda en el aire es si el mercado residencial español puede sostener estos precios a largo plazo o si, como en 2008, alguien se quedará con el ladrillo en la mano.

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Hay quien sostiene que comprar vivienda para alquilar es la única forma de proteger el ahorro en un entorno de inflación alta. Otros análisis apuntan a que el mercado está sobrecalentado y que los precios actuales no son sostenibles. La discusión sigue abierta, y cada operación concreta es un experimento a pequeña escala.