Wohninvestment in Castelldefels: 175.000 € Kauf, 900 € Miete

175.000 € in Immobilien zum Schutz vor Inflation

Ein Selbstständiger mit 100.000 Euro auf einem Santander-Konto, das ihm monatlich 20 Euro Gebühr für untätiges Geld berechnete, hatte genug davon. Statt zuzusehen, wie die Inflation sein Kapital auffraß, kaufte er eine 65 Quadratmeter große Wohnung mit einer 20-Quadratmeter-Terrasse in Castelldefels, nur zwei Minuten vom Strand entfernt, für 175.000 Euro. Er vermietet sie für 900 Euro im Monat. Ein Forum-Nutzer berechnet eine jährliche Bruttorendite von 5,4 %. Das Problem liegt jedoch in allem, was danach kommt.

Der Plan hat seine Logik. Bargeld auf dem Bankkonto verliert an Wert, Aktien sind nicht jedermanns Sache, und Immobilien gelten als sichere Häfen. Aber das Kleingedruckte dieser Geschichte umfasst die spanische Grunderwerbsteuer (ITP), Renovierungskosten, technische Gebäudeinspektionen (ITE), Mieter und eine unbequeme Frage: Hält der Markt 900 Euro Monatsmiete für eine Wohnung ohne separate Küche aus?

Die Berechnung, die den Kauf rechtfertigt

Der Käufer geht von einer Prämisse aus, die viele Analysen teilen: Untätiges Bargeld ist ein Luxus, den die Inflation nicht verzeiht. Mit 100.000 Euro auf dem Konto und Bankgebühren für Nichtstun erscheint der Kauf einer Immobilie zur Vermietung als sicherer Hafen. Die in der Transaktion genannte Bruttorendite liegt bei etwa 5,4 % pro Jahr, was bedeutet, dass sich die Investition in etwa 18 Jahren amortisiert – Steuern und mögliche Mietsteigerungen nicht eingerechnet.

Die Immobilie hat 65 Quadratmeter plus 20 Quadratmeter Terrasse, Ausrichtung nach Süden, Norden und Osten, einen Garagenplatz und einen Abstellraum. Die Hausgemeinschaft kostet 60 Euro im Monat, und das Gebäude aus dem Jahr 1984 hat die technische Inspektion (ITE) bereits bestanden. Der Kaufpreis beträgt 175.000 Euro. Die Renovierung kostete weniger als 10.000 Euro, großteils vom Eigentümer selbst durchgeführt: neue Elektroinstallation, Türen, Duschwanne, Duschkabine und gebrauchte Sanitärobjekte. Das Ergebnis wird für 900 Euro vermietet, obwohl der Eigentümer ursprünglich an 800 Euro gedacht hatte.

Wie viel behält der Fiskus beim Wohnungskauf ein?

Die spanische Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) frisst einen Anteil, den viele Käufer unterschätzen. Bei der beschriebenen Transaktion berechnet ein Forum-Nutzer, dass der Käufer weitere 18.000 Euro nur für die ITP einplanen muss. Dies sind Kosten, die in Anzeigen nicht auftauchen und in Katalonien mehr als 10 % des Kaufpreises betragen können. Hinzu kommen Notar-, Grundbuchkosten und, falls vorhanden, Hypothekengebühren.

Die reale Rechnung lautet also nicht 175.000 Euro. Es sind 175.000 Euro plus Steuern, plus Renovierung, plus die Zeit, in der die Wohnung leer steht, während sie hergerichtet wird. In diesem Fall setzte sich der Eigentümer eine Frist von zwei Monaten und hielt sie ein: Ende Januar war die Wohnung fertig und auf dem Markt. Die Anzeige auf Idealista generierte innerhalb weniger Stunden über 25 Kontakte.

Die Mieterin, die ein Jahr im Voraus zahlte

Die erste interessierte Person war eine 57-jährige geschiedene Frau mit Geschäftsinteressen in der Gastronomie, die 30 Kilometer entfernt lebt und in der Nähe ihrer Kinder in Castelldefels wohnen möchte. Sie bot an, ein Jahr im Voraus zu zahlen. Der Eigentümer lehnte ab. Schließlich wurde die Wohnung für 900 Euro im Monat ohne Verhandlung vermietet.

Das Profil des Mieters ist eine Variable, die viele Investoren übersehen. In diesem Fall ist der Mieter eine Person mit eigener wirtschaftlicher Tätigkeit, was das Risiko von Zahlungsausfällen reduziert. Aber der Schatten des Zahlungsverzugs und der illegalen Besetzung hängt über jeder Vermietungsoperation. Einige argumentieren, dass die aktuelle Gesetzgebung den Mieter übermäßig schützt und den Eigentümer in eine vulnerable Position bringt. Andere Analysen weisen darauf hin, dass das Problem nicht das Gesetz sei, sondern der Mangel an Mietwohnungsangebot.

Die ITE und der tatsächliche Zustand des Gebäudes

Die Technische Gebäudeinspektion (Inspección Técnica de Edificios, ITE) ist in Katalonien für ältere Gebäude obligatorisch. In diesem Fall stammt die Immobilie aus dem Jahr 1984 und hat die Prüfung bereits bestanden. Aber der Käufer entdeckte, dass es vor Jahren einen Brand im Erdgeschoss gab, das damals ein Gemeinschaftsbereich war, und der Teile der Deckenkonstruktion beschädigte. Heute ist dieser Bereich eine Garage. Es ist die Art von Detail, das nicht in der Anzeige steht und nur auftaucht, wenn man fragt.

Die ITE ist keine administrative Laune. Sie erkennt strukturelle Probleme, Leckagen und Mängel, die Tausende von Euro kosten können. In einem Gebäude von 1984, mit mehr als 40 Jahren, ist die Überprüfung obligatorisch und kann zu erheblichen Sonderumlagen führen, wenn Schäden festgestellt werden. Der Käufer wusste dies und kaufte trotzdem.

Die Debatte um den Mietpreis

Die Transaktion hat gemischte Meinungen hervorgerufen. Einige halten 175.000 Euro für eine Wohnung in Castelldefels für ein Schnäppchen, andere behaupten, dass man für dieses Geld nur etwas Schlichtes oder eine Erdgeschosswohnung ohne gute Ausrichtung kaufen kann. Die Realität des Marktes in der Gegend zeigt, dass Ein-Zimmer-Wohnungen weiter weg vom Strand für mehr als 200.000 Euro verkauft wurden.

Auch der Mietpreis sorgt für Diskussionen. Einige Analysen betrachten 900 Euro im Monat für eine Wohnung ohne separate Küche als übertrieben, während andere daran erinnern, dass die Preise in Premium-Lagen von Barcelona und Madrid deutlich höher sind. Die grundlegende Diskussion dreht sich darum, ob der spanische Immobilienmarkt in einer Blase steckt oder einfach nur eine strukturelle Knappheit an Wohnraum widerspiegelt.

Das Risiko, das nicht in den Zahlen steht

Immobilieninvestitionen bergen Risiken, die nicht in der Tabelle erscheinen. Das erste ist die Säumnis: Ein Mieter, der nicht zahlt, kann Monate brauchen, bis er geräumt ist. Das zweite ist die illegale Besetzung, ein Phänomen, das in den letzten Jahren zugenommen hat. Das dritte ist die Regulierung: Ein Forum-Nutzer weist darauf hin, dass die Europäische Union prüft, die Vermietung energieeffizient schwacher Wohnungen zu verbieten, was alte Immobilien betreffen könnte.

Der Käufer dieser Geschichte scheint nicht besorgt zu sein. Er hat einen zahlenden Mieter, eine renovierte Wohnung und eine Rendite, die selbst nach Steuern das übertrifft, was die Bank bot. Aber die offene Frage bleibt, ob der spanische Wohnimmobilienmarkt diese Preise langfristig halten kann oder ob, wie 2008, jemand am Ende mit der Immobilie in der Hand dasteht.

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Einige vertreten die Ansicht, dass der Kauf von Wohnraum zur Vermietung die einzige Möglichkeit ist, Ersparnisse in einer Hochinflationsumgebung zu schützen. Andere Analysen weisen darauf hin, dass der Markt überhitzt ist und die aktuellen Preise nicht nachhaltig sind. Die Diskussion bleibt offen, und jede konkrete Transaktion ist ein kleines Experiment.