Lo que nadie dice sobre el problema de la demanda de vivienda: que es insolvente.

El problema central de la vivienda en España no es solo de oferta o de regulación: una parte de la demanda no puede pagar lo que cuesta construir, comprar o alquilar. Esa insolvencia explica por qué la inversión privada se retrae.

Hay una cuestión previa que rara vez se pone en el centro del debate sobre la vivienda: una parte significativa de la demanda en España no es solvente. Necesita un techo, pero no puede pagarlo sin ayudas. Los bancos conceden hipotecas a familias con ingresos estables. El problema está fuera de ese círculo.

Cuando la demanda no puede pagar el precio

El síntoma más visible está en el alquiler. Muchos propietarios no sacan sus pisos al mercado porque desconfían: temen impagos o no poder recuperar la vivienda. Esa desconfianza reduce la oferta y empuja los precios hacia arriba.

Las medidas para proteger a inquilinos vulnerables, como la suspensión de desahucios, tienen un efecto colateral: si no puedo recuperar mi vivienda con facilidad, prefiero no alquilarla.

Por qué el inversor privado no construye

Una promotora hace números antes de poner un ladrillo. Si una parte relevante de la demanda no puede pagar el precio final, el proyecto no cierra. Los retornos no cubren el riesgo. Por eso la inversión privada en vivienda nueva se mantiene por debajo de lo que las necesidades de población sugerirían.

Un plan público masivo de vivienda no resuelve el problema: los retornos serían negativos si los inquilinos no pueden pagar. La historia ofrece ejemplos de planes de vivienda social para personas sin recursos que acabaron generando conflictos.

Sáenz de Oiza y los planes de realojo

En los años 80, España puso en marcha planes para acabar con el chabolismo. Se construyeron viviendas de protección oficial para familias sin recursos, a las que se entregaba el piso sin coste. El arquitecto Sáenz de Oiza, autor de Torres Blancas en Madrid, participó en algunos de esos proyectos. Se encontró con vecinos que protestaban por las condiciones de unas viviendas que, en teoría, les regalaban.

Aquellos planes dejaron una lección incómoda: construir no basta si la demanda no puede sostener el coste, ni siquiera cuando el Estado pone el dinero. La pregunta es qué ocurrirá cuando llegue una recesión. En una crisis, esa proporción crecería.

Los préstamos de hasta el 130% del valor de tasación que se concedieron antes de 2008 son un recordatorio de lo que pasa cuando se fuerza el crédito para sostener una demanda que no puede pagar. Consultar con un profesional antes de cualquier decisión de compra o alquiler.