Visados de obra nueva (1992-2004). desde 2008 apenas hay obra nueva, comentemos amistosa y burbujilmente

La obra nueva no arranca: 90.000 visados y un millón de demanda​

En 2006, con los visados de obra nueva en máximos, España levantaba más viviendas que Alemania, Francia e Inglaterra juntas y los precios subían igualmente a doble dígito cada año. Casi dos décadas después la construcción se ha desplomado y el resultado es el mismo: los precios siguen subiendo. Si con un boom histórico los pisos se encarecían y con el desplome actual también, conviene revisar qué variable se está mirando mal.

¿Por qué se construye menos vivienda que en 2006?​

El punto de partida es una serie de visados que dibuja una montaña rusa: auge sostenido hasta el pico de 2006 y caída libre desde 2008, sin recuperar en ningún ejercicio posterior el ritmo anterior. La baja actividad de casi dos décadas ha destruido tejido productivo en la construcción y en sus proveedores, y eso no se recupera apretando un botón. Faltan empresas, faltan cuadrillas y falta suelo preparado.

Sobre esa base se apilan las estimaciones. En una tertulia radiofónica se apuntó que España, a pleno rendimiento, apenas puede construir 90.000 viviendas al año frente a una demanda que se situaba en un millón, con una entrada de 200.000 personas migrantes anuales. Son cifras para tomar como orden de magnitud, pero el diagnóstico coincide: la capacidad de producción se ha quedado muy por debajo de lo que el mercado absorbe.

La vivienda protegida es el caso más elocuente. Se han ofrecido a los promotores promociones de protección oficial de 70 metros cuadrados por más de 200.000 euros y en ocasiones las concesiones quedan desiertas: con márgenes por debajo del 20%, al constructor no le compensa entrar. Nadie levanta lo que le hace perder dinero.

El coste de ejecución y la maraña de permisos​

Construir se ha encarecido incluso sin subir salarios. El coste de ejecución ronda los 1.300 euros por metro cuadrado con calidades medias, y a eso se suma el papeleo. Un comprador relata el caso de una promoción en La Garriga (Barcelona) que llevaba años aprobada y parada porque el promotor original se cansó de lidiar con el ayuntamiento: la lista de exigencias —catas arqueológicas, estudios de género, materiales sostenibles, número exacto de árboles y de qué especie— acabó con su paciencia. Cada requisito abre la puerta a un técnico, una consultora y una tasa.

Hay ejemplos que ilustran la fricción. En el corredor del Henares se han echado abajo promociones de centenares de viviendas por no cumplir requisitos medioambientales. Y surge una paradoja reciente: se rehabilitan edificios de los años 40, 50 y 60 carentes de valor arquitectónico porque sale más barato y más rápido que encontrar a alguien que derribe y levante una estructura nueva.

La presión demográfica: 200.000 al año y subiendo​

El segundo motor del desequilibrio es la demanda. En 2022 entraron en neto unas 730.000 personas y los datos de censo apuntan a más de 600.000 altas en el ejercicio siguiente. Desde 2018 el país ha sumado del orden de dos millones de habitantes, y en el rango temporal de la serie la diferencia supera los diez millones según los datos oficiales que se manejan. El grueso de la inmigración de la Unión Europea recala en España, según los últimos datos de Eurostat sobre evolución de población.

Para calibrar la magnitud sirve el contraste internacional. Alemania incorporó alrededor de un millón y medio de personas en 2016 y hasta cuatro millones más en los años siguientes, esquivando así la japonización de su mercado inmobiliario. Estados Unidos recibe algo más de un millón al año con 335 millones de habitantes. La proporción española, con un país mucho más pequeño, es difícilmente comparable con cualquier vecino.

Impuestos, márgenes y el suelo que no se liberaliza​

La tercera pata es fiscal. Cada compraventa arrastra el IVA o el impuesto de transmisiones, un mordisco que se lleva de entrada cerca de un 10% del precio y que hace inviable revender más barato de lo que se compró. A eso se suman el IBI, las tasas de basura, los gastos de comunidad y el coste de mantener una vivienda cerrada. Hay quien sostiene que la mayoría de pisos vacíos no lo están por especulación, sino por embargos, herencias sin resolver o simple desidia del Estado, la SAREB o los bancos. Los pelotazos, sostienen otros, los firman los ayuntamientos al recalificar suelo.

Aquí chocan dos corrientes. Una pide liberalizar suelo y recortar burocracia para que la oferta responda; la otra replica que ningún promotor privado construirá vivienda asequible mientras el margen no cuadre, y que haría falta una empresa pública que inundara el mercado hasta forzar la bajada. Ninguna se ha probado a gran escala y ambas conviven con el mismo dato incómodo: la oferta no llega.

¿Cuánto tiene que fallar para que el mercado se descomprima?​

Entre 2008 y 2015 lo normal era encontrar alquileres de 400 o 500 euros en ciudades medianas, pisos de dos o tres habitaciones y entre 60 y 80 metros. Ese punto de referencia se ha evaporado. Si la construcción no arranca, la población sigue entrando y el suelo sigue bloqueado, la pregunta deja de ser académica: ¿qué haría falta para que el precio cayera de verdad, y quién pagaría el coste político de que cayera?