Noticia: La Coruña: la zona tensionada hunde los alquileres de larga duración y sube sus precios en las ciudades dormitorio próximas

La declaración de A Coruña como zona de mercado residencial tensionado ha contenido los alquileres en la ciudad, pero ha desplazado parte de la demanda hacia los municipios del área metropolitana, donde no existen esos mismos límites. El resultado: subidas de hasta el 20% en las rentas de esos ayuntamientos desde finales de julio de 2025.

Desde finales de julio de 2025, A Coruña es oficialmente zona de mercado residencial tensionado. La figura nace de la Ley de Vivienda de 2023 y permite que los nuevos contratos de alquiler queden sujetos a los límites del sistema estatal de referencia de precios, un índice que publica el Ministerio de Vivienda. En la práctica, eso significa que un casero no puede pedir lo que le venga en gana si firma un contrato nuevo. La medida ha contenido las rentas en la ciudad. También ha empujado a mucha gente a mirar hacia los municipios de alrededor. Allí no hay tope. Y como la oferta ya era escasa, los precios han empezado a subir. «Esta subida es como una onda expansiva, va salpicando a toda el área metropolitana», dice Sylvia Cabarcos, responsable de Inmobiliaria Sylvia Cabarcos. Según sus datos, las rentas en el área metropolitana han subido un 20% desde que A Coruña fue declarada zona tensionada.

A Coruña puso tope y el mercado se movió de sitio

El mecanismo es fácil de seguir. Un inquilino que no encuentra piso en A Coruña o que no puede pagar lo que le piden mira un pueblo a quince minutos. Un inversor que antes compraba en la ciudad para alquilar hace cuentas y ve que en el municipio de al lado la rentabilidad es mejor porque no hay límite de precios. Emma Martínez de la Fuente, gerente de S2M, lo describe como un doble movimiento: «los inversores que compraban vivienda para poner en el mercado de alquiler prefieren los ayuntamientos limítrofes, que no tienen limitado el precio». Y, al mismo tiempo, «ante la falta de stock en la ciudad», los inquilinos buscan en el área metropolitana. No es un goteo. Es un trasvase.

S2M trabaja en A Coruña, Culleredo, Cambre y Oleiros. Martínez asegura que ha notado «un aumento de precio, casi equiparándose con muchos barrios de la ciudad». La diferencia entre el centro y la periferia se está estrechando. No porque la periferia sea más barata, sino porque el empuje de la demanda la está llevando a los mismos niveles que zonas que antes eran más caras. Quien se fue buscando precios más bajos se encuentra con que ya no lo son tanto.

Roberto de Castro, tasador y director en Galicia de Gesvalt, ya había detectado el invierno pasado que las localidades del entorno «se ven beneficiadas por ese desplazamiento de población en busca de vivienda disponible y asequible». Su análisis señala a Arteixo, Culleredo, Cambre y Miño como los municipios con mayores incrementos. La lista no es exhaustiva, pero marca la dirección.

Arteixo, Culleredo, Cambre: los nuevos puntos calientes

Cabarcos concreta más. «Principalmente, por conexiones y el tráfico, Meicende y Pastoriza en Arteixo, y Acea de Ama en Culleredo. Pero esto se extiende como la pólvora y ha llegado a Betanzos». No es un fenómeno de un solo barrio ni de un solo ayuntamiento. Se contagia hacia fuera. Primero los municipios pegados a la ciudad, luego los que están a un paso.

El cambio también toca las decisiones de compra. Pequeños inversores que antes adquirían pisos en A Coruña para alquilarlos optan ahora por municipios próximos, buscando una mayor rentabilidad. Culleredo, Cambre y Oleiros aparecen como destinos habituales. Es lógica de mercado: si en la ciudad no puedes subir la renta, buscas donde sí.

Y hay otro movimiento menos visible. Los arrendadores, al no poder fijar libremente la renta en la zona tensionada, «retiran la vivienda de alquiler tradicional de larga duración para apostar por el alquiler temporal». Lo confirma Álvaro Rodríguez, de Engels & Volkers: durante este año «ha pasado varias veces». También hay propietarios que simplemente deciden no sacar el piso al mercado. Menos oferta y la misma demanda es una receta conocida.

Ramón Rábade, de Coldwell Banker España, introduce un matiz que conviene no perder de vista: en el segmento de alquiler alto en el que trabaja su agencia, las viviendas de más de 150 metros cuadrados están exentas de los precios con tope. La norma no afecta a todo el mercado por igual. Los pisos grandes y caros siguen su propio camino.

Vigo aprobó pedirlo en marzo de 2024 y aún no lo ha aplicado

Mientras A Coruña vive este efecto, Vigo camina en otra dirección. La corporación municipal aprobó en marzo de 2024 solicitar la declaración de zona de mercado residencial tensionado. El gobierno local, del PSOE, y el grupo del PP se abstuvieron. Bastaron los votos a favor de los tres ediles del BNG para sacar adelante su propia iniciativa. Desde entonces, el equipo de Abel Caballero ha mostrado escaso interés en solicitar la clasificación de área de protección de precios de alquiler en los barrios con precios más altos y menor oferta.

No es que no se haya hecho nada. El ayuntamiento encargó un estudio para determinar las zonas susceptibles de ser declaradas tensionadas y promovió la creación de un Observatorio de la Vivienda. El estudio, elaborado por la consultora Seixas Invest, localizó hasta 17 zonas que podrían quedar sujetas a las limitaciones de precios. El Observatorio da Vivenda de Galicia señaló a Vigo como la localidad con mayor número posible de zonas tensionadas. El informe apunta a buena parte del casco urbano —centro, Areal, Teis, Casco Vello, O Calvario, Bouzas, Coia o Navia— y a la franja costera sur —Coruxo, Oia, Saiáns— como áreas que cumplirían alguna de las exigencias para activar la figura. «O centro e a área das praias estarían tensionadas por criterio de aumento dos prezos, pero non por esforzo de renda do alugueiro», precisa el estudio.

Los números de Vigo ayudan a entender el contexto. El importe medio de la renta mensual de los contratos de alquiler firmados en la ciudad este año se sitúa en 726,5 euros, un 15,5% más que cuando la corporación aprobó solicitar la zona tensionada, y 206,7 euros al mes más caro que al comienzo de la década. Es decir, la ciudad no ha aplicado la figura y los precios han seguido subiendo. Eso no significa que la figura los baje por arte de magia, pero da munición a quienes sostienen que el control de precios es necesario.

La alternativa de Caballero: Vive Vigo y subvenciones

El equipo de Caballero defiende su propia receta. «Vigo ha optado por la implantación de iniciativas como la intermediación para conseguir la salida de vivienda al mercado de alquiler a precio tasado de las 12.000 viviendas vacías», explican. El programa se llama «Vive Vigo» y está dotado con 700.000 euros. A eso suman subvenciones para rehabilitación con 2,1 millones de presupuesto, ayudas que pueden alcanzar los 20.000 euros a fondo perdido, y un plan de compra de viviendas para colocarlas en el mercado de alquiler con otros 2,5 millones con el que ya se han adquirido dos. Entre sus prioridades también están la construcción de viviendas a precio tasado en el barrio de Esturáns y la tramitación de obras en Santa Cristina y Barreiro, además de vías para convertir oficinas en vivienda. «Todas estas medidas tienen un potencial inmenso que garantizan al propietario el cobro del alquiler al tiempo que proporciona vivienda a precios asequibles», mantiene el equipo de gobierno.

El BNG no comparte el enfoque. Xabier Pérez Igrexas, portavoz municipal y autor de la iniciativa aprobada por la corporación, lo dice sin rodeos: «A declaración de zonas tensionadas está aprobada polo pleno do Concello de Vigo, é un mandato da corporación e se o alcalde non o fai é porque non quer. Non se pode entender». Para Pérez Igrexas, la declaración no resuelve el problema por sí sola, pero permite congelar o rebajar precios, prolongar los contratos y aportaría al Concello más financiación para recursos públicos de vivienda. Recuerda que los precios de los alquileres en Vigo han aumentado un 70% desde 2016. Su apuesta es un parque público residencial de alquiler y sacar al mercado las viviendas vacías que el PXOM llegó a cifrar en 19.000.

El PP también ha movido ficha. Propone dedicar 60 millones de los remanentes consistoriales a un plan de vivienda. El reparto que plantean: 16 millones para adquirir suelo, 27 millones para construcción de pisos de protección, 8 millones para rehabilitación y 9 millones para ayudas al alquiler. Es una cifra que supera con creces el presupuesto del programa Vive Vigo.

Lo que ocurre en A Coruña y su área metropolitana muestra que una medida de control de precios puede tener efectos en cadena. Lo que ocurre en Vigo muestra que no aplicarla también tiene los suyos. En ambos casos, quien busca alquiler afronta un mercado donde la oferta es corta y los precios no dan tregua. Antes de tomar cualquier decisión de compra o alquiler, conviene contrastar los datos con fuentes oficiales y, si hay dudas legales, consultar a un profesional.