La burbuja inmobiliaria que todos vemos, ¿cuándo reventará? ¿qué hacer?

Escasez de obra nueva y demanda alta: por qué no bajan los pisos​

Según un anuncio de obra nueva por construir compartido en el hilo, un apartamento con garaje en la costa de Castellón cuesta 314.000 euros antes de que exista la primera pared: 117.000 solo por los derechos y 197.000 estimados de construcción. Sin garaje, la factura baja a 277.000. Ese desglose resume el diagnóstico que domina el análisis: el problema no es la especulación con lo ya construido, sino que apenas se levanta obra nueva. Con los tipos apuntando a la baja y la demanda concentrada en un puñado de ciudades, el debate se centra en si existe una burbuja inmobiliaria y en hasta cuándo seguirán subiendo los precios.

Los visados de obra nueva pasaron de unos 885.000 en 2006 a unos 108.000 en 2023. Menos de la octava parte. La caída no responde a que sobre vivienda, sino a que hay menos proyectos, menos suelo disponible y más incertidumbre en cada eslabón de la cadena. Mientras la oferta se encoge, la demanda se concentra en Madrid, Barcelona, Sevilla, Bilbao y Valencia.

¿Por qué se construye tan poca vivienda en España?​

Porque el suelo disponible se ha encarecido, la tramitación se eterniza y la financiación se ha vuelto selectiva. Una vivienda nueva de dos habitaciones en Madrid supera los 300.000 euros sin impuestos y, en muchos casos, lejos de una línea de metro o cercanías. Súmese el coste de materiales, la falta de mano de obra especializada y las licencias municipales: cada capítulo añade meses y euros.

Hay otro cuello de botella que se cita con insistencia. Un participante resume que la banca no presta a las constructoras si no acumulan suficientes preventas, y que las preventas no llegan si la demanda solvente escasea. Es un círculo que se cierra sobre sí mismo. A esto se suma el factor normativo que recuerda otro participante: en Barcelona, la obligación de destinar el 30% de la obra nueva a vivienda social coincidió, según él, con la práctica desaparición de nuevas promociones en la ciudad.

2006 frente a hoy: por qué este mercado no se parece al de 2008​

En 2006 España visaba más viviendas que Alemania, Francia e Italia juntas. Aquel desplome dejó promociones enteras sin vender y un ajuste brutal de precios. La fotografía actual es otra: la vivienda sube con fuerza en unos pocos núcleos y se queda plana o cae en el resto. En Badajoz, según los datos que cita un participante, el metro cuadrado pasó de 1.236 euros en 2008 a 976 euros, un 22% menos.

El segundo cambio es la financiación. Hace dos décadas se hipotecaba casi cualquier nómina; hoy buena parte de las operaciones se paga al contado y los préstamos que se conceden van con garantías estrictas. Sin crédito fácil y sin exceso de oferta, el mecanismo clásico del pinchazo no encuentra el resorte que lo active. De ahí que muchos análisis concluyan que no hay burbuja, sino un mercado rígido por el lado de la oferta.

¿Reventará o seguirán subiendo los precios?​

Depende de a quién se pregunte, y ahí el consenso se rompe. Un bloque sostiene que no existe burbuja porque todo lo que sale a la venta se coloca a precio de mercado y no hay cola de vendedores desesperados. Otro responde que la burbuja es el propio sistema: cuando hay dinero circulando, buena parte acaba en ladrillo. Una tercera corriente avisa de que un gráfico pasado no garantiza nada sobre el futuro.

La predicción más repetida sitúa el horizonte de cambio a finales de 2027. Antes, dicen, no habrá giro: ni con tipos a la baja, ni con la obra nueva estrangulada. Los escenarios más duros apuntan a un detonante externo —paro alto, inflación desbocada o cierre del grifo del crédito— como única palanca capaz de mover el mercado.

Otra variable que aparece en casi todas las proyecciones es la demografía. Se argumenta que la llegada continuada de población migrante y la formación de nuevos hogares sostienen la demanda en las ciudades con empleo, y que ese flujo explica buena parte de la presión sobre los alquileres. En contra juega un aviso: los flujos migratorios dependen de la política y de la coyuntura económica, y un cambio de tendencia en Europa alteraría el cálculo. Además, la capacidad de pago de quien llega sin arraigo es limitada, y eso empuja a compartir vivienda en lugar de comprar.

Zonas tensionadas, topes al alquiler y compra extranjera​

Las medidas que ya están sobre la mesa atacan la demanda, no la oferta. Catalunya declaró zonas tensionadas, fijó límites a los precios y extendió la regulación al alquiler de temporada y por habitaciones, con un umbral de cinco viviendas para ser considerado gran tenedor. En paralelo, se reclama prohibir la compra a extranjeros no residentes, como ya hacen otros países.

El riesgo, advierten los propietarios, es el contrario: si el alquiler deja de cubrir costes y la regulación añade inseguridad jurídica, lo que desaparece es la vivienda en alquiler. La escasez se agrava justo donde más se necesita. El resultado se ve en las viviendas sobreocupadas y en el hacinamiento que ya aparece en los barrios con más presión de demanda.

¿Qué se puede hacer para bajar el precio de la vivienda?​

Las recetas que se repiten son tres: un parque público de vivienda lo bastante grande para condicionar el mercado, liberalizar suelo y recortar la maraña normativa que encarece cada promoción. A eso se añaden dos medidas incómodas: retirar los topes al alquiler y reforzar la seguridad jurídica del propietario frente a impagos y ocupaciones.

Ninguna es gratuita y ninguna es rápida. Construir un parque público exige dinero y suelo; liberalizar choca con la ordenación territorial; y tocar los topes desata una tormenta política. La objeción más repetida a todo el paquete es simple: sin más vivienda disponible, cualquier medida mueve precios de un sitio a otro, pero no los baja.

Con 108.000 visados anuales y una demanda que no cede en las grandes ciudades, el ajuste debería llegar por el lado de la oferta. Y la oferta va hoy muy por detrás de la que había en 2006.