He analizado las subastas del BOE en Canarias este mes y este es el margen real.

Edificio de viviendas en Las Palmas con cartel de subasta judicial y documentos del BOE sobre la mesa
RESUMEN DEL DEBATE · elaborado con IA

Un 25% de margen limpio. Ese es el reclamo con el que un estudiante de la ULPGC y analista de datos presenta un software que rastrea el BOE, la Seguridad Social e Idealista para cribar subastas en Canarias. El dato, sin embargo, se cae en cuanto se le hacen tres preguntas básicas: si el precio de salida es el precio final, si el precio de oferta es el precio de venta y si el inmueble tiene alguien dentro.

Leer el resumen completo →

Perfumerias Paco dijo:
En una subasta el precio no es fijo. De nada te vale hacer una oferta si yo presento otra 5€ más elevada
Hacer clic para expandir...
Exacto, esa es la definición de una subasta. Pero el objetivo de la herramienta no es adivinar el precio final, sino calcular exactamente tu límite máximo de puja.

El algoritmo no te da el margen basándose en la puja mínima de salida. Lo que hace es simular una adjudicación realista (por ejemplo, al 70 % del valor de tasación en el BOE para asegurar el remate) y sumarle las cargas previas, el ITP y los gastos fijos. Luego cruza ese coste total estimado con el precio real del metro cuadrado en esa misma calle según Idealista.

Si tú pujas 5 € más y te lo llevas, enhorabuena. Pero si por calentarte en la puja con esos 5 € te pasas de la línea roja de rentabilidad que te marca el radar, te estarás llevando un piso a precio de mercado o incluso perdiendo dinero.

La herramienta sirve precisamente para eso: entrar a la puja sabiendo hasta qué euro exacto puedes seguir subiendo sin que la operación deje de ser negocio, y retirarte a tiempo dejando que otro sobrepague.
 
Si das por bueno el precio de idealista para calcular el valor real del inmueble mal vas....... El precio de un piso ofertado en idealista y el precio real de venta no tienen nada que ver, el precio real de venta es entre un 15% y un 20% menor. Necesitarías estadísticas de precio de venta de notarios o registro de la propiedad para valorar el precio real de la venta con objetividad.
 
Tinopunk dijo:
Si das por bueno el precio de idealista para calcular el valor real del inmueble mal vas....... El precio de un piso ofertado en idealista y el precio real de venta no tienen nada que ver, el precio real de venta es entre un 15% y un 20% menor. Necesitarías estadísticas de precio de venta de notarios o registro de la propiedad para valorar el precio real de la venta con objetividad.
Hacer clic para expandir...
Has descubierto la pólvora. Decir que los precios de oferta de Idealista no son el precio de cierre real es algo obvio.

Por eso mismo el motor de cálculo no traga con eso a ciegas: aplica coeficientes de corrección estrictos sobre los márgenes y cruza los datos con la realidad de las transacciones (incorporando ya las series estadísticas de cierre notarial).

Justamente de eso se trata la herramienta, de automatizar el filtrado de todos esos datos para no tener que calcular a ojo de buen cubero ni comerte horas de criba manual.
 
Hippiedeplaya dijo:
Te dice si están ocupados?
Hacer clic para expandir...
Directamente de una base de datos estructurada no te escupe un "sí, vive gente dentro" porque el BOE es una caja de sorpresas, pero el motor escanea y procesa el texto íntegro de los edictos y las certificaciones de cargas buscando patrones de ocupación (menciones a arrendamientos, situación posesoria o si el ejecutado sigue dentro).

Si el texto del BOE suelta pistas de que hay inquilinos o que el lanzamiento corre a cuenta del rematante, el sistema te marca la alerta para que no vayas a ciegas a comerte un marrón judicial.
 
Hector Fernandez dijo:
Exacto, esa es la definición de una subasta. Pero el objetivo de la herramienta no es adivinar el precio final, sino calcular exactamente tu límite máximo de puja.

El algoritmo no te da el margen basándose en la puja mínima de salida. Lo que hace es simular una adjudicación realista (por ejemplo, al 70 % del valor de tasación en el BOE para asegurar el remate) y sumarle las cargas previas, el ITP y los gastos fijos. Luego cruza ese coste total estimado con el precio real del metro cuadrado en esa misma calle según Idealista.

Si tú pujas 5 € más y te lo llevas, enhorabuena. Pero si por calentarte en la puja con esos 5 € te pasas de la línea roja de rentabilidad que te marca el radar, te estarás llevando un piso a precio de mercado o incluso perdiendo dinero.

La herramienta sirve precisamente para eso: entrar a la puja sabiendo hasta qué euro exacto puedes seguir subiendo sin que la operación deje de ser negocio, y retirarte a tiempo dejando que otro sobrepague.
Hacer clic para expandir...


Tienes en cuenta las cargas embargos que puede tener el inmueble?
 
me interesa si lo haces para madrid y castilla la mancha, guardate mi contacto para el futuro
 
Iniciar sesión o registrarte para responder aquí.

Estadísticas del foro

Temas
2.057.742
Mensajes
58.393.905
Miembros
191.038
Último miembro
El Enigma del Acero

El blog de burbuja.info

-
-
Volver