Resumen del debate: He analizado las subastas del BOE en Canarias este mes y este es el margen real.

El 25% de margen en subastas del BOE que no cuadra​

Un 25% de margen limpio. Ese es el reclamo con el que un estudiante de la ULPGC y analista de datos presenta un software que rastrea el BOE, la Seguridad Social e Idealista para cribar subastas en Canarias. El dato, sin embargo, se cae en cuanto se le hacen tres preguntas básicas: si el precio de salida es el precio final, si el precio de oferta es el precio de venta y si el inmueble tiene alguien dentro. La respuesta a las tres es no.

En una subasta el precio no es fijo. Lo primero que se le responde al promotor es lo obvio: cualquiera puede presentar una oferta cinco euros más alta y llevarse el activo. El margen no se calcula sobre la puja mínima, sino sobre un escenario de adjudicación simulada —el propio autor habla de un 70% del valor de tasación— al que hay que sumar cargas previas, ITP y gastos fijos. Ahí empieza a estrecharse el colchón.

El precio de Idealista no es el precio de venta​

El segundo golpe llega por el lado de la valoración. El precio de oferta de un portal y el precio real de cierre no coinciden: la horquilla que se maneja en la conversación sitúa el precio de transacción entre un 15% y un 20% por debajo del anunciado. Para valorar con objetividad harían falta series de precios de venta de notarios o del registro de la propiedad, no el escaparate de un portal.

La defensa del promotor es que el motor ya aplica coeficientes de corrección y cruza los datos con las series de cierre notarial. Puede ser cierto. Pero conviene recordar que ese ajuste se come buena parte del margen que se anuncia a bombo y platillo: si el valor de mercado real es un 15-20% inferior al de Idealista, el 25% limpio se queda en mucho menos.

¿Está ocupado el piso? La pregunta que decide​

El tercer agujero es el que más dinero cuesta. El BOE no emite un «sí, vive gente dentro»: el sistema escanea el texto íntegro de los edictos y las certificaciones de cargas buscando patrones de ocupación —arrendamientos, situación posesoria, si el ejecutado sigue dentro—. Cuando el texto suelta pistas de inquilinos o de que el lanzamiento corre a cuenta del rematante, salta la alerta.

Es un filtro útil, no una garantía. Y sobre el 25% planea otra pregunta incómoda: si el inmueble tiene bicho, ¿está contemplado? Porque una reforma integral se lleva por delante cualquier margen estimado.

De Canarias a Madrid: la expansión pendiente​

La herramienta, por ahora, solo cubre el archipiélago. Hay peticiones explícitas de versión para Madrid, Castilla-La Mancha y el resto de España, y el autor reconoce que la siguiente versión probablemente extienda el rastreo de subastas del BOE y de la Seguridad Social a nivel nacional. También hay quien apunta a Ceuta como mercado a mirar.

El negocio que se insinúa al fondo es otro: convertir el motor en un servicio de consultas por API, con tarifas del estilo de un euro por cada cien consultas. De momento es una idea lanzada al aire.

Lo que el margen no descuenta​

Automatizar la criba ahorra horas, eso nadie lo discute. Calcular a mano decenas de edictos, cargas y comparables es una locura. Pero el margen de una subasta no es una resta: es una resta condicionada por la puja, por el precio real de cierre, por el estado del inmueble y por si hay que desalojar a alguien.

La predicción con reservas es sencilla: estas herramientas se multiplicarán y estandarizarán el filtrado. Lo que no estandarizarán es el riesgo. Ese seguirá yendo en el precio, aunque el algoritmo lo llame margen limpio.