<Hay que construir más> Leganés: obra nueva, 520k- 87m2

520.000€ por 87 m² en Leganés: construir más, ¿pero para quién?​

La promoción se vende sola: viviendas de «lujo asequible» en la zona de mayor crecimiento de Leganés, 87 metros cuadrados, garaje, piscina, pista de pádel y una factura por encima de los 520.000 euros. En el mismo término municipal hay anuncios de pisos por 150.000 euros o menos. Entre un precio y otro no hay una diferencia de ladrillo, sino dos mercados que apenas se hablan.

No es un caso aislado. Los pisos nuevos de menos de 90 metros cuadrados en la corona sur de Madrid se pasean entre los 520.000 y los 600.000 euros, mientras la segunda mano de la misma zona se queda muy por debajo. La pregunta que ha arrastrado el asunto durante meses no es si el producto es caro —lo es— sino para quién se construye.

¿Quién compra un piso de 87 m² por más de 500.000 euros?​

No el que va a dormir allí. Varios foreros sostienen que el destinatario natural de estas promociones es un inversor que compra sobre plano para volcar el inmueble al alquiler, o alguien con una capacidad de pago muy superior a la media. El comprador medio, con unos 27.000 euros brutos al año, no compite en esa liga: tomando la nómina como referencia, un sueldo de 1.350 euros al mes no da ni para una habitación compartida, cuanto menos para una hipoteca de medio millón.

Los números que circulan dejan poco margen a la duda. Quien cobra 3.600 euros al mes en 14 pagas —muy por encima de la mediana— cuenta que la entidad le ofrecía algo más de 200.000 euros de financiación. Es decir: la promoción no se dirige a ese comprador. Los que sí aparecen tienen otro perfil, y varios ni siquiera van a pisar el barrio.

Lujo asequible es, en la práctica, una etiqueta comercial para un producto de gama media-alta colocado donde el suelo es más barato que en el centro.

Las cuentas del alquiler: 3.000 euros al mes para que el número cuadre​

Un cálculo repetido en el hilo atribuye al alquiler mensual el 1% del valor del inmueble. Aplicada a un piso de 600.000 euros, salen 6.000 euros al mes. Rebajando la exigencia a un 1/200, y siendo generosos, la renta debería quedar en 3.000 euros. En San Cristóbal de los Ángeles, un barrio obrero de los años sesenta, los anuncios van de 1.000 a 1.050 euros al mes y ya se consideran abusivos.

De ahí sale la comparación que mejor mide la anomalía: en Ginebra, un alquiler de 2.000 euros convive con salarios de 8.000. En Leganés se pide la mitad de la renta suiza con una fracción del sueldo. Para rentabilizar la compra harían falta dos vidas de inquilino puntual.

¿Por qué no sube la oferta aunque los precios se disparen?​

Es la pregunta que parte en dos el análisis. Con precios al alza, lo lógico sería una avalancha de promoción nueva. No la hay. Se señalan la escasez y la retención de suelo urbanizable, el coste de los materiales, la normativa técnica y la lentitud administrativa. Hay quien recuerda que en el ciclo anterior se construía barato porque las reglas eran mínimas, los tabiques de papel y las viviendas no tenían ni calefacción: mirar atrás con nostalgia tiene trampa.

La sospecha contraria no es menor: entre Coslada y Madrid se ven kilómetros de suelo ya urbanizado, con aceras, farolas y papeleras, y ni una grúa. Si el terreno está listo y no se edifica, el precio no sube por casualidad. A eso se suma el empuje demográfico de la región, que tensiona la demanda por encima de lo que se levanta.

¿Es Leganés una ciudad dormitorio?​

El municipio arrastra un estigma que a unos vecinos molesta y a otros da igual. Los datos no ayudan a la épica: Alcalá de Henares tenía unos 15.000 habitantes en 1950 y hoy ronda los 200.000, lo que la convierte en ciudad dormitorio de Madrid en la práctica, con o sin cuna de Cervantes y universidad del siglo XV. No es un oprobio, pero explica por qué los precios se han disparado en toda la corona.

La comparación con otras provincias deja el mapa claro. En coronas metropolitanas de capitales medianas hay áticos por 200.000 euros, adosados por 220.000 y pisos por menos de 240.000. En el sur de Madrid, esa cantidad es la entrada de un piso nuevo con vistas a un polígono.

La construcción que viene no resuelve el problema​

Una parte del análisis pide construir a toda velocidad, con suelo público, concursos y vivienda protegida como en los años sesenta. La otra responde que el problema no es la falta de grúas, sino que la vivienda ha dejado de ser un producto para convertirse en un activo financiero: si el capital compra para rentabilizar, cualquier oferta nueva se absorbe al precio que marque ese capital.

Ahí se atasca todo. Los que reclaman más oferta recuerdan que ninguna administración levanta vivienda pública al ritmo necesario. Los que exigen regulación contestan que años de dinero buscando refugio no se arreglan con más ladrillo, sino con menos compradores financieros. Y en el centro del desacuerdo queda siempre la misma cifra: 87 metros cuadrados, 520.000 euros, una piscina y un garaje.