de nuevo no es así:
La justificación normativa de por qué la sobreelevación (construcción de nuevas plantas) no requiere unanimidad
La razón principal no está vinculada a la duración temporal del derecho (como ocurre con el derecho de superficie, que es temporal —máximo 99 años—), sino a una decisión de política legislativa tomada en 2013.
Fundamento legal
La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas eliminó la exigencia de unanimidad que existía en el antiguo artículo 12 de la LPH y la sustituyó por la mayoría de 3/5.
Justificación que dio el legislador (Exposición de Motivos de la Ley 8/2013)
El legislador explicó expresamente que:
Objetivos que se perseguían
- Facilitar la rehabilitación y regeneración de los edificios existentes.
- Evitar que un solo propietario (o una minoría) pudiera bloquear actuaciones de interés general o de mejora del parque edificado.
- Fomentar el aumento de la oferta de vivienda densificando el tejido urbano ya consolidado (añadir plantas) en lugar de urbanizar nuevo suelo.
- Alinear la LPH con las políticas de regeneración urbana y eficiencia energética.
Resumen de la lógica jurídica
| Antes de 2013 | Desde 2013 (vigente) |
|---|
| Unanimidad (antiguo art. 12 LPH) | Mayoría de 3/5 (arts. 10.3.b y 17.4 LPH) |
| Se consideraba modificación del título constitutivo | Se mantiene como modificación del título, pero se excepciona expresamente del régimen de unanimidad |
Aunque la sobreelevación sigue afectando al título constitutivo (cambia la descripción del edificio, las cuotas, etc.),
el legislador decidió excepcionarla del régimen general de unanimidad del art. 17.6 LPH por razones de interés público y de política de vivienda y regeneración urbana.
No se fundamenta principalmente en que se trate de un derecho de duración limitada (eso sería más propio del derecho de superficie puro), sino en la necesidad de evitar el bloqueo de las comunidades de vecinos en actuaciones que la propia Administración puede autorizar o imponer.
Bueno, pues nada... Como está visto que en este foro ya no debaten personas sino máquinas, pues que se pelee tu máquina con la mía y así acabamos antes.
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Consulta: El alcalde de Madrid ha sugerido que ampliará el parque de viviendas ampliando las alturas de los edificios. ¿Podría emitir una orden por la cual los propietarios se vieran obligados a aceptar que les construyan nuevas plantas encima de sus edificios?
Respuesta:
No, el alcalde de Madrid no puede emitir ninguna orden que obligue a los propietarios de un edificio a aceptar que les construyan nuevas plantas encima.
Aunque el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid han aprobado medidas urbanísticas que flexibilizan las alturas de las edificaciones, estas normativas son únicamente de carácter
urbanístico y de planificación, no de Derecho Civil. [1, 2]
Un alcalde puede dictar lo que se
permite construir sobre el suelo de su ciudad, pero jamás puede obligar a un ciudadano privado a ceder, vender o alterar su propiedad privada sin su consentimiento.
¿En qué consiste realmente la medida de Madrid?
El plan del Ayuntamiento de Madrid integra la normativa de la Comunidad de Madrid (como la Ley de Vivienda autonómica) que permite incrementar la edificabilidad (hasta en dos plantas adicionales) con el objetivo de fomentar la creación de Vivienda de Protección Oficial (VPO). [1, 2, 3, 4]
Lo que hace esta ley es
eliminar las trabas burocráticas del Ayuntamiento:
- Antes: Si un edificio quería construir dos plantas más, el Ayuntamiento tenía que cambiar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), un proceso que tardaba años.
- Ahora: La ley permite esa ampliación de forma directa y automática a nivel urbanístico en determinadas parcelas residenciales colectivas o de uso público. [1, 2]
Sin embargo, que el Ayuntamiento
permita construir dos alturas más no significa que
obligue a hacerlo.
El blindaje de la Propiedad Privada y la Ley de Propiedad Horizontal
El derecho a la propiedad privada está protegido por la Constitución Española (Artículo 33) y el funcionamiento de los edificios por la
Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Como el vuelo (el espacio de arriba) pertenece en copropiedad a todos los vecinos del edificio, la decisión de construir sigue el mismo cauce legal privado de siempre:
- La decisión es 100 % de los propietarios: Si la comunidad de vecinos no quiere construir, nadie les puede obligar. La ley de Madrid está pensada para que los promotores de grandes nuevos desarrollos o los dueños de edificios enteros de oficinas/suelo dotacional privado aprovechen el espacio, o para comunidades de propietarios que voluntariamente decidan vender su derecho de vuelo para ganar dinero y sufragar reformas (como instalar un ascensor). [1, 2, 3]
- Se sigue exigiendo la unanimidad: Si una comunidad de vecinos de un edificio ya construido quisiera aprovechar esta nueva ventaja urbanística para levantar dos plantas y venderlas, siguen necesitando el voto favorable de todos los propietarios (o el voto presunto de los ausentes) conforme al artículo 17.6 de la LPH. El alcalde no tiene competencias para saltarse una ley estatal como la LPH.
En resumen: El Ayuntamiento ha abierto la "puerta legal urbanística" para que los edificios que tengan capacidad estructural puedan ser más altos, pero la llave de esa puerta la siguen teniendo única y exclusivamente los propietarios de cada inmueble. [1, 2]
elpais.com