El problema ha sido que NUNCA se debió permitir que media sociedad se aprovechará la otra por el tema de la vivienda

Solo el 14% de las viviendas españolas se alquila y hay 3,8 millones vacías​

¿Cuánto del problema de la vivienda en España es culpa del mercado y cuánto del marco legal que lo ha moldeado durante décadas? La discusión arranca casi siempre de la misma intuición —faltan pisos, sobran intermediarios— y encalla en el mismo punto: nadie se pone de acuerdo en cuántas casas hay, cuántas se alquilan y quién se queda con la diferencia. El dato oficial más reciente, el del INE para 2022, contabiliza 27 millones de viviendas en el país. De ellas, 19,4 millones son principales —el 71%—, 3,9 millones están en alquiler —el 14% de los hogares— y 3,8 millones figuran vacías o con uso esporádico. La pelea no es estadística. Es sobre quién carga con el coste de que el número no cuadre.

Cuántas viviendas hay en España y cuántas están vacías​

El reparto real del parque inmobiliario desmonta varias intuiciones que circulan con demasiada soltura. Del total de 27 millones de viviendas, la foto que arrojan los datos es esta:

• Viviendas principales: 19,4 millones (71%)
• En alquiler: 3,9 millones (14% de los hogares)
• Vacías o de uso esporádico: 3,8 millones (14%)
• Turísticas: 0,38 millones (1,4% del total)

El matiz importa. De esos 3,8 millones sin uso habitual, 1,71 millones se sitúan en municipios de menos de 10.000 habitantes y solo 0,38 millones en ciudades de 250.000 o más. El stock ocioso se concentra donde no hay empleo ni servicios, no donde aprieta la demanda. Y las viviendas turísticas, ese 1,4%, quedan lejos del 10% que algún diagnóstico les atribuye. Hay quien sostiene que ese fenómeno ya existía hace décadas bajo formatos como el apartamento de veraneo o la segunda residencia. Si el diagnóstico de partida está inflado, la receta también lo estará.

De dónde sale el precio: la recalificación de suelo municipal​

La explicación más repetida señala la primera pieza de la cadena. Cuando un ayuntamiento recalifica un terreno y decide que pasa a ser edificable, su valor se multiplica por 100, 200 o 300 de un día para otro, según ese cálculo. A partir de ahí, el promotor compra caro, construye —con prefabricados que abaratan una parte del proceso— y traslada el coste al comprador final. La vivienda nace encarecida antes de que nadie ponga un ladrillo.

Añadir a la banca a la ecuación es el paso siguiente. Un banco sin hipotecas nuevas pierde al cliente al que después colocar seguros, fondos y tarjetas. El crédito no solo financia la casa: la necesita cara. Esa es la versión que circula en los análisis más duros, y tiene difícil refutación porque el incentivo existe.

¿Quién bloquea la construcción de vivienda nueva?​

La competencia para liberalizar suelo es municipal, y el suelo es una de las principales vías de financiación de los ayuntamientos. El incentivo es perverso: cuanto más escaso, más caro y más ingresos. A la vez, buena parte de las promotoras son empresas pequeñas, sin capacidad de digerir un mercado donde el coste del suelo se come el margen.

Sobre la obra pública, la acusación que más se repite es que el Estado no ha construido vivienda pública en ocho años y que el dinero ha ido a otras partidas. Sobre el sector financiero, la tesis es que le conviene el goteo: pocos pisos, precios firmes, hipotecas largas. Tres actores, un mismo resultado.

¿Es la inmigración la causa del encarecimiento de la vivienda?​

Es el punto donde la conversación se calienta y donde conviene separar dato de opinión. Una parte del análisis atribuye la tensión del mercado a la presión demográfica y cifra la llegada anual en torno al medio millón de personas. Otra corriente lo niega de plano y sitúa el cuello de botella en el suelo, el crédito y la fiscalidad. Quienes defienden lo primero suelen añadir que el fenómeno desborda sanidad, transporte y escuela antes que el ladrillo.

Lo que el parque dice es más modesto: el 14% de los hogares vive de alquiler y hay 3,8 millones de casas sin uso habitual. Ninguna de las dos cifras zanja el pleito. Quien promete que lo zanjan está vendiendo otra cosa.

Expropiar pisos turísticos: qué permite la ley y qué no​

La propuesta más radical que ha aparecido en la discusión es la confiscación pura y dura: los 500 pisos turísticos que un fondo con sede en Dubái opera en Madrid pasarían a manos públicas, y con ellos se aliviaría a mucha gente. El contraargumento llega rápido: Madrid tiene 3,5 millones de habitantes y esa cifra es irrelevante para el conjunto del mercado.

En el plano legal, la expropiación exige causa de fuerza mayor y compensación justa al propietario, y cualquier operación de este tipo se apoya en el artículo 128 de la Constitución, que subordina la riqueza al interés general. Que la ley lo permita no significa que diga cómo se hace ni a qué precio. Y bajo esa misma lógica, cualquier día le toca a otro.

Qué se ha propuesto para bajar el precio del alquiler​

La receta más citada es simple de enunciar y difícil de ejecutar: construir tres millones de viviendas y cerrar la frontera durante veinte años. No es una propuesta de consenso; es la constatación de que falta oferta y de que muchos actores —banca, gestores, administraciones— tienen poco interés en que llegue. El modelo alemán se usa como espejo, aunque con un detalle incómodo: allí la mitad larga del parque pertenece a un puñado de propietarios y medio país vive de alquiler.

Con 3,8 millones de casas vacías, 3,9 millones alquiladas y un parque que crece a cuentagotas, la única cifra que se mueve con fluidez es el precio. Alquilar en España nunca fue tan fácil, dicen. Pagarlo es el detalle que se les olvida.