El precio de la vivienda subirá de forma desmedida en cinco años

Falta mano de obra y sobra demanda: la vivienda no cede​

En 2008 una parte del personal sostenía que los pisos acabarían regalándose con las tapas de yogur. Casi dos décadas después el chascarrillo sigue vivo y el mercado ha hecho justo lo contrario. En 2023 se cerraron unas 575.000 compraventas, por debajo de las de 2022 y muy lejos de las de 2006, y ni ese freno en las operaciones ha movido el precio de la vivienda a la baja. La patronal de los grandes promotores, APCE, señala un culpable distinto: falta mano de obra para levantar lo que se vende. Menos transacciones y mismos precios: la contradicción que sostiene todo el asunto.

El aviso de APCE: falta mano de obra, no compradores​

Quien vende un producto y avisa de que se acaba no suele ser la fuente más neutral del mundo, y así se recibió el titular. La sospecha de una burbuja empujada desde los propios interesados convive con un hecho tozudo: la obra nueva no llega al ritmo que la demanda exige y el stock de segunda mano aguanta sin necesidad de rebajas. Publirreportaje, dicen unos. Diagnóstico técnico del sector, responden otros. Lo que nadie discute es que el cuello de botella se repite año tras año y ninguna administración ha logrado desatascarlo.

¿Por qué no baja el precio de la vivienda en España?​

La corrección que media España esperaba desde 2006 partía de una premisa que se cumplió al revés: la población debía estancarse para que el ladrillo se abaratara. No se estancó. Quien sostiene que hay margen para construir señala que el país cuadruplica la superficie de Inglaterra, que tiene 55 millones de habitantes. La réplica es que nadie quiere vivir en Villaconejos de Abajo: la demanda se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Baleares, Canarias y la costa. La provincia de Barcelona tiene zonas con densidades de población entre las más altas de Europa. Construir en el páramo no abarata un piso en Gràcia.

Estepona, Son Gotleu y Cantabria: tres mercados, un país​

Según relatan los propios participantes, en Estepona hay grúas, agencias inmobiliarias como setas y obra nueva que, aseguran, se ha revalorizado un 100% en un año, con compradores casi exclusivamente extranjeros que no piden hipoteca. El riesgo, apuntan, es de manual: si esa demanda se para, el municipio se queda seco. En Son Gotleu, en Palma, sostienen que pisos que hace nada costaban 20.000 o 30.000 euros ahora se anuncian por 180.000 o 200.000. En Cantabria se citan adosados por 28.000 euros. Y en Jaén el mercado está muerto y tirado de precio. La media nacional, concluyen, es una ficción estadística.

El euríbor al 5% y la memoria de 2008​

«En 2008 construíamos más que Alemania, Italia y Francia juntas y los precios se desbocaron. Hasta que el euríbor tocó el número mágico del 5%, y todo se desmoronó». Ese es el argumento de quienes creen que esto no se repite por casualidad, sino por crédito: el ladrillo sube mientras el dinero está barato y se hunde cuando deja de estarlo. Enfrente, la tesis de que la demanda actual no descansa en hipotecas fáciles firmadas por familias españolas, sino en compradores internacionales con liquidez y en un parque turístico que compite con el residencial.

¿Sube la vivienda o se hunde el dinero?​

Hay una tercera lectura que incomoda a las dos anteriores: los inmuebles no suben, lo que baja es el valor del dinero. El poder de compra del salario y del ahorro en efectivo se diluye y los activos tangibles se aprecian por puro reflejo. Bajo ese prisma, esperar una caída nominal de los precios es perseguir un espejismo, porque el ajuste se produce en la moneda y no en el ladrillo. Es la hipótesis menos romántica y, a juzgar por la serie de años acumulados, la que mejor ha resistido.

Alquilar mientras se espera el desplome: la factura invisible​

Hay una cuenta que nunca sale en los titulares: lo que cuesta alquilar durante el tiempo que se aguanta fuera del mercado de compra. Años de renta sin construir patrimonio y con la entrada encareciéndose por debajo. De ahí el sarcasmo de quienes ya tienen la casa pagada y miran a los jóvenes con mezcla de pena y alivio. En el extremo opuesto está la estrategia hereditaria: quedarse en casa de los padres a la espera del piso familiar. De aquí no me mueve ni Dios, resume uno.

Inmigración, turismo y suelo: el ruido de fondo​

Otra parte del diagnóstico atribuye la presión sobre el alquiler y la compra a los flujos migratorios y a la llegada de residentes extranjeros a las zonas tensionadas. Es una línea con mucho eco y pocos matices: quienes la sostienen admiten a la vez que la fiscalidad municipal y el precio del suelo empujan en la misma dirección, porque los ayuntamientos se financian con licencias e impuestos ligados al ladrillo. Sobre el conjunto sobrevuela, sin prueba alguna, la hipótesis de otra pandemia severa como desatascador del mercado. Conjeturas.

Casi veinte años después de que se prometiera el desplome, la discusión ya no está en si la vivienda bajará, sino en cuántos pueden permitirse seguir esperándolo. ¿Cuántos años más de alquiler hacen falta para que la tapa de yogur deje de parecer un chiste?