Dónde se firma un contrato de ARRAS?

Sota_de_espadas dijo:

Pues creo que es un vendedor poco fiable. En un principio todo fluía bien, quería firmas arras, me manda toda la documentación que le pido, ya casi que íbamos a firmar arras este finde, y hoy de repente me manda esto:

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comprador de afecto dijo:

Vaya...esto de compra venta de pisos se ha convertido en una misión arriesgada, no imposible, pero sí arriesgada.
No sé cómo se haría en tiempos de postguerra allá por 1945, donde no había ni internet ni páginas de anuncios de viviendas.

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nada2 dijo:

Es peligroso porque se manejan importes elevados.
Antes se compraban con contratos privados y letras...

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Sota_de_espadas dijo:

Estoy por comprar una propiedad y el dueño y yo estamos ya por firmar las arras de reserva, me pide que lo hagamos ante notario, pero he llamado al notario y me dice que ellos no hacen esas cosas, que las arras es un contrato privado entre las partes y que si eso me vaya a una gestoría.

Las gestorías se encargan de estas cosas, o mejor ir a un abogado?

Edito explicando mejor la situación:

Os explico la situación, encontré un apartamento en venta que me cuadra bastante con lo que busco, quiero, necesito y puedo pagar. Es de un particular y lo anuncia en idealista.

Quedo con él un día y mi sorpresa es que ese mismo día había quedado también con otros posibles compradores, sin avisar de este hecho y generando una situación algo peculiar al entrar todos en tromba al minipiso.

También me llamó la atención la persona que nos abrió la puerta, era un joven ruso, decía ser el descendiente del propietario actuando en nombre de su padre, y bueno decir también que se limitó a abrir la puerta del apartamento y poco más, no se presentó, no dijo ni mu en todo el rato, estaba callado en un rincón y al finalizar la visita, le hice las 4 o 5 preguntas de rigor y se le notaba muy nervioso, como temblando el pobre. Pensé que sería el típico estudiante al que su padre le habría encargado la gestión de las visitas. Decir también que era un chaval que si bien tenía acento ruso, hablaba y entendía español, pero tenía pinta de nerd tímido cuasi autista, ya me entendéis.

El caso es que le escribo unos días después mostrando interés por el apartamento y al principio la conversación fluía bien, me manda la documentación que le pido, es transparente conmigo, etc.

En un momento dado de estas conversaciones, me dice que el padre está en la fría y lejana Rusia pero que estaría aquí la segunda quincena de marzo, y que el descendiente posee un poder notarial para poder firmar arras en su nombre. En cuanto le pedí ver dicho poder notarial, cambió su tono, se puso algo borde o al menos esa fue mi impresión. Me dijo algo así como "le he mandado toda la documentación relativa a la vivienda mía, sin embargo yo no sé quién es usted". Me pidió foto del DNI por las dos caras y como hasta ese momento él había sido transparente conmigo, yo lo fui con él y le envié las fotos.

Tambien decir que por el chat de idealista no sabría yo decir cuándo hablaba el padre y cuándo el descendiente, se ve que comparten cuenta o algo así.

Total que tras revisar la documentación aportada, nota simple, certificado energético, pagos de IBI y comunidad al día e incluso pantallazos de móvil del pago de la hipoteca, tras dar por válido todo eso nos planteamos lo de firmar las arras.

Al principio él quería firmar la reserva de arras ante notario, y quería hacerlo en un notario de su elección. Dicho notario no tenía demasiadas buenas opiniones en Google, y además es el comprador quien elige al notario, así que al final acordamos que elijo yo el despacho notarial.

Llamo al notario elegido y pregunto si ofrecen el servicio de firma de arras, me dicen que no, que eso es un contrato privado entre las partes y que mejor vayamos a una gestoría. Se lo comunico al vendedor y me dice que mejor redactemos nosotros las arras, que él escribirá las suyas, yo las mías, las comparamos y llegamos a un acuerdo.

Mientras hacíamos todo esto, el señor parecía muy interesado en saber cuánto le iba a cobrar el notario por cancelar su hipoteca y me pide que llame y pregunte. Como está en Rusia y su español es limitado, preferirá que pregunte yo, pensé.

Total que llamo de nuevo a la notaría, me dicen el precio exacto, se lo comunico al vendedor y me da las gracias.

Seguimos en el chat de idealista, donde yo le aporto mi propuesta de arras, me dice que las revisará y me dirá algo. Al día siguiente me dice que ya no quiere firmar arras, que ha hablado con el notario y le han dicho que las arras no son obligatorias para una compraventa. Que quiere ir directamente a la firma ante notario la semana que viene.

Ahí yo me mosqueo porque unas arras bien redactadas aportan seguridad al proceso a las dos partes y de hecho se aportan en día del notario, y de repente el vendedor, que hace nada quería firmar arras ante notario, cambia de opinión y dice que no, que quiere saltarse las arras y firmar ya.

Cosa rara porque si está en Rusia y me dice que vuelve solo durante la segunda quincena de marzo, ¿por qué tanta prisa ahora?

Le digo que no quiero ir tan rápido y que todavía hay temas que aclarar y documentar. Le pregunto si es residente fiscal en España, porque en función de su respuesta estaré obligado o no a practicarle retenciones relativas al IRNR y al impuesto de plusvalía municipal, y que eso también convendría dejarlo escrito en alguna cláusula de las arras.

De nuevo se pone borde y dice que de arras nada, que no va a firmar ningún contrato extra si no es obligatorio, que la única manera de avanzar esto es firmar directos al notario, que la plusvalía la cancela el notario y blablabla.

No sé si se habrá producido algún malentendido debido a la barrera idiomática o que estoy ante una posible engaña organizada y quieren hacerme las 13-14 entre el padre y el descendiente o quién sean, pero yo no entiendo nada. Ha pasado de querer firmar arras ante notario a no querer firmar nada, y todo en cuestión de un día.

Voy a solicitar yo la nota simple online a ver si coincide con la que me enviaron ellos.

¿Os parece normal todo esto que os he contado? ¿Hay posibilidades de que me roben el cheque conformado y lo cobren y me quede yo sin dinero y sin apartamento? ¿Cómo gestionarías una situación así, donde parece que me están engañando? Yo todavía no he firmado nada ni pagado nada, ya que tengo mis dudas.

Gracias y saludos.

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selenio dijo:

Da mala espina, ya solo la gran tontería que te ha dicho que las PM las anula el notario, no hay por donde cogerlo, el notario tendría que reflejar(su gestoría) en las escrituras de compraventa que igual que se retiene el 3% del IRNR, se retienen las PM por ser no residente, además, el poder notarial se lo tiene que dar al notario el día de firma, que no haya querido hacer las arras para no darte una copia del poder notarial lo mismo.

Y eso de ir directamente a firmar ante notario, sin señal, ni arras, no lo he visto en mi vida, pero vamos, tampoco debería de ser impedimento si todo lo anterior se refleja en escrituras, ya que si ha sacado el certificado de estar al día de pagos de la comunidad, de que no haya derramas pendientes y si las hay las tiene que liquidar el vendedor, IBI al día, y he estado al menos en 6 firmas de venta o compra de vivienda, 3 de compra y 3 de venta.

La hipoteca si la tiene, tendrá que haber un representante del banco que les dió la hipoteca el día de la firma, para liquidarla y cancelarla, si pagas con cheque bancario o transferencia OMF, imagino que será a la cuenta del banco donde tiene la hipoteca.

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Sota_de_bitcoins dijo:

Le pasé al vendedor este artículo:

A ver si se lo lee y me da la razón. Igual se piensa que quiero cobrarle yo por adelantado ese par de impuestos, cosa que no voy a hacer, solo quiero saber cuántos cheques tendría que tener preparados y de qué importe.

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selenio dijo:

Lo del IRNR, le van a retener el 3% del precio de la venta quiera o no, pero lo de las PM, como además hay que calcularlo y se necesita la fecha de adquisición del inmueble y la fecha de transmisión o venta actual para calcularlo, eso y el valor catastral del suelo que viene en recibo del IBI, ya que es el valor del incremento patrimonial del suelo, en esos años, pues eso es lioso. Y dile que las PM las paga el vendedor siempre en caso de ser nacional, que no vas a pagar sus impuestos sin compensaciones; si lo entiende bien, perfecto, si no, no hay trato.

Si te viene con esas, tal vez sea mejor que piensen en otro inmueble menos lioso de comprar, y le mandes ATPC al propietario, encima con poderes notariales que ni enseña, pero tendría que enseñarlos sí o sí ante notario.

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Sota_de_espadas dijo:

Sobre la PM, quiero preguntarle al notario si hay algún mecanismo legal para que lo pague siempre en vendedor y yo no sea responsable subsidiario, porque en este caso el tipo tiene NIE español pero no es residente fiscal.

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selenio dijo:

Ya te digo que no, buscalo, porque la ley tributaria al respecto al no ser residente fiscal está muy clara, es una p***** pero es así.

Y si no calculala en la página del ayuntamiento le descuentas ese dinero antes de la firma, que el este de acuerdo, lo haces tú y te quitas de rollos.

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(mensaje citado en revisión)

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Sota_de_espadas dijo:

ChatGPT ha hablado y dice:



Qué te parece?

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selenio dijo:

Yo ya te lo he dicho retenerlo o descontarlo, o hablar con la notaría de el para que se lo comuniquen y actúen en consecuencias, porque ya te digo lo del IRNR, no vas a tener problema, pero las PM, como el tipo se vaya a Moscú, o no te coja el teléfono estas j***** y si creo que si no pagas las PM, que encima te tiene que dar el dato el , de la fecha de su adquisicion, es que el registro no te deja ni registrar la propiedad a tu nombre ademas, tienes no sé si 2 , o 3 meses para pagar las PM.

El vendedor siendo no residente NO PUEDE LIQUIDAR LAS PM, en eso la IA se equivoca, eso ya te lo digo, que lo intentamos con mi hermana , el programa no te deja y ellos(Ayuntamiento) en la cita te dicen que nanai, porque no se lo permite tampoco.

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selenio dijo:

Yo ya te lo he dicho retenerlo o descontarlo, o hablar con la notaría de el para que se lo comuniquen y actúen en consecuencias, porque ya te digo lo del IRNR, no vas a tener problema, pero las PM, como el tipo se vaya a Moscú, o no te coja el teléfono estas j***** y si creo que si no pagas las PM, que encima te tiene que dar el dato el , de la fecha de su adquisicion, es que el registro no te deja ni registrar la propiedad a tu nombre ademas, tienes no sé si 2 , o 3 meses para pagar las PM.

El vendedor siendo no residente NO PUEDE LIQUIDAR LAS PM, en eso la IA se equivoca, eso ya te lo digo, que lo intentamos con mi hermana , el programa no te deja y ellos(Ayuntamiento) en la cita te dicen que nanai, porque no se lo permite tampoco.

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Sota_de_espadas dijo:

Estoy por comprar una propiedad y el dueño y yo estamos ya por firmar las arras de reserva, me pide que lo hagamos ante notario, pero he llamado al notario y me dice que ellos no hacen esas cosas, que las arras es un contrato privado entre las partes y que si eso me vaya a una gestoría.

Las gestorías se encargan de estas cosas, o mejor ir a un abogado?

Edito explicando mejor la situación:

Os explico la situación, encontré un apartamento en venta que me cuadra bastante con lo que busco, quiero, necesito y puedo pagar. Es de un particular y lo anuncia en idealista.

Quedo con él un día y mi sorpresa es que ese mismo día había quedado también con otros posibles compradores, sin avisar de este hecho y generando una situación algo peculiar al entrar todos en tromba al minipiso.

También me llamó la atención la persona que nos abrió la puerta, era un joven ruso, decía ser el descendiente del propietario actuando en nombre de su padre, y bueno decir también que se limitó a abrir la puerta del apartamento y poco más, no se presentó, no dijo ni mu en todo el rato, estaba callado en un rincón y al finalizar la visita, le hice las 4 o 5 preguntas de rigor y se le notaba muy nervioso, como temblando el pobre. Pensé que sería el típico estudiante al que su padre le habría encargado la gestión de las visitas. Decir también que era un chaval que si bien tenía acento ruso, hablaba y entendía español, pero tenía pinta de nerd tímido cuasi autista, ya me entendéis.

El caso es que le escribo unos días después mostrando interés por el apartamento y al principio la conversación fluía bien, me manda la documentación que le pido, es transparente conmigo, etc.

En un momento dado de estas conversaciones, me dice que el padre está en la fría y lejana Rusia pero que estaría aquí la segunda quincena de marzo, y que el descendiente posee un poder notarial para poder firmar arras en su nombre. En cuanto le pedí ver dicho poder notarial, cambió su tono, se puso algo borde o al menos esa fue mi impresión. Me dijo algo así como "le he mandado toda la documentación relativa a la vivienda mía, sin embargo yo no sé quién es usted". Me pidió foto del DNI por las dos caras y como hasta ese momento él había sido transparente conmigo, yo lo fui con él y le envié las fotos.

Tambien decir que por el chat de idealista no sabría yo decir cuándo hablaba el padre y cuándo el descendiente, se ve que comparten cuenta o algo así.

Total que tras revisar la documentación aportada, nota simple, certificado energético, pagos de IBI y comunidad al día e incluso pantallazos de móvil del pago de la hipoteca, tras dar por válido todo eso nos planteamos lo de firmar las arras.

Al principio él quería firmar la reserva de arras ante notario, y quería hacerlo en un notario de su elección. Dicho notario no tenía demasiadas buenas opiniones en Google, y además es el comprador quien elige al notario, así que al final acordamos que elijo yo el despacho notarial.

Llamo al notario elegido y pregunto si ofrecen el servicio de firma de arras, me dicen que no, que eso es un contrato privado entre las partes y que mejor vayamos a una gestoría. Se lo comunico al vendedor y me dice que mejor redactemos nosotros las arras, que él escribirá las suyas, yo las mías, las comparamos y llegamos a un acuerdo.

Mientras hacíamos todo esto, el señor parecía muy interesado en saber cuánto le iba a cobrar el notario por cancelar su hipoteca y me pide que llame y pregunte. Como está en Rusia y su español es limitado, preferirá que pregunte yo, pensé.

Total que llamo de nuevo a la notaría, me dicen el precio exacto, se lo comunico al vendedor y me da las gracias.

Seguimos en el chat de idealista, donde yo le aporto mi propuesta de arras, me dice que las revisará y me dirá algo. Al día siguiente me dice que ya no quiere firmar arras, que ha hablado con el notario y le han dicho que las arras no son obligatorias para una compraventa. Que quiere ir directamente a la firma ante notario la semana que viene.

Ahí yo me mosqueo porque unas arras bien redactadas aportan seguridad al proceso a las dos partes y de hecho se aportan en día del notario, y de repente el vendedor, que hace nada quería firmar arras ante notario, cambia de opinión y dice que no, que quiere saltarse las arras y firmar ya.

Cosa rara porque si está en Rusia y me dice que vuelve solo durante la segunda quincena de marzo, ¿por qué tanta prisa ahora?

Le digo que no quiero ir tan rápido y que todavía hay temas que aclarar y documentar. Le pregunto si es residente fiscal en España, porque en función de su respuesta estaré obligado o no a practicarle retenciones relativas al IRNR y al impuesto de plusvalía municipal, y que eso también convendría dejarlo escrito en alguna cláusula de las arras.

De nuevo se pone borde y dice que de arras nada, que no va a firmar ningún contrato extra si no es obligatorio, que la única manera de avanzar esto es firmar directos al notario, que la plusvalía la cancela el notario y blablabla.

No sé si se habrá producido algún malentendido debido a la barrera idiomática o que estoy ante una posible engaña organizada y quieren hacerme las 13-14 entre el padre y el descendiente o quién sean, pero yo no entiendo nada. Ha pasado de querer firmar arras ante notario a no querer firmar nada, y todo en cuestión de un día.

Voy a solicitar yo la nota simple online a ver si coincide con la que me enviaron ellos.

¿Os parece normal todo esto que os he contado? ¿Hay posibilidades de que me roben el cheque conformado y lo cobren y me quede yo sin dinero y sin apartamento? ¿Cómo gestionarías una situación así, donde parece que me están engañando? Yo todavía no he firmado nada ni pagado nada, ya que tengo mis dudas.

Gracias y saludos.

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nada2 dijo:

Sale en la nota simple.

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Sota_de_bitcoins dijo:

Gracias, trataré de blindar todo eso ante notario. La fecha de adquisición creo que la pone en la nota simple.

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• Método Objetivo (por Coeficientes): El ayuntamiento toma el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente que depende del número de años de posesión (con un máximo de 20 años). Los ayuntamientos ajustan estos coeficientes anualmente sin superar los máximos legales.
• Método Real (de Plusvalía Real): Se calcula la diferencia entre el valor de venta (o transmisión) y el valor de adquisición (o compra) del terreno. Si la venta genera una pérdida patrimonial real, no se debe pagar el impuesto.
  

• Elección: El contribuyente puede solicitar que se calculen ambos métodos y elegir el más bajo.
• Base Imponible: Es el resultado de aplicar cualquiera de los dos métodos, sobre el cual se aplica el tipo impositivo municipal (máximo 30%).
• Exenciones: Si no hay ganancia real (el inmueble se vende por menos dinero del que se compró), no se paga plusvalía.
  

1. Obtén el valor catastral del suelo del recibo del IBI.
2. Calcula los años de tenencia.
3. Aplica el coeficiente correspondiente según la ordenanza del ayuntamiento o calcula la diferencia real de valor.

selenio dijo:

Yo ya te lo he dicho retenerlo o descontarlo, o hablar con la notaría de el para que se lo comuniquen y actúen en consecuencias, porque ya te digo lo del IRNR, no vas a tener problema, pero las PM, como el tipo se vaya a Moscú, o no te coja el teléfono estas j***** y si creo que si no pagas las PM, que encima te tiene que dar el dato el , de la fecha de su adquisicion, es que el registro no te deja ni registrar la propiedad a tu nombre ademas, tienes no sé si 2 , o 3 meses para pagar las PM.

El vendedor siendo no residente NO PUEDE LIQUIDAR LAS PM, en eso la IA se equivoca, eso ya te lo digo, que lo intentamos con mi hermana , el programa no te deja y ellos(Ayuntamiento) en la cita te dicen que nanai, porque no se lo permite tampoco.

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• Responsabilidad del Comprador: La ley establece que si el transmitente no reside en España, el comprador es responsable de ingresar el impuesto.
• Retención del 3%: Además de la plusvalía, el comprador debe retener el 3% del precio de venta para ingresarlo en Hacienda (Modelo 211) como pago a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor, impuesto IRNR (Impuesto Renta No Residentes).
• Recomendación: Es habitual pactar en la escritura la retención del importe de la plusvalía municipal del precio final a pagar al vendedor no residente para cubrir esta obligación.
  

Sota_de_espadas dijo:

Gracias estoy aprendiendo mucho gracias a ti hamijo. Entonces la PM o bien la liquido yo en nombre del no residente o bien lo hace la notaría o gestoría, entiendo que debe ser así el procedimiento estándar.

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