Con este paisanaje no vamos a ningún lado como país

Menos casas que personas: por qué regular el alquiler no crea vivienda​

Regular el alquiler no levanta un solo piso. Con el decreto de vivienda sobre la mesa, la explicación más repetida en cualquier sobremesa es que el precio lo inflan los fondos de inversión y unos especuladores fantasmales. El diagnóstico incómodo es más simple: si hay menos viviendas que hogares que las necesitan, el precio sube y ninguna norma lo evita. Es el juego de las sillas con las sillas contadas de antemano. Quitar sillas no reparte mejor el suelo, lo reparte peor. Y hay una objeción que cae rápido: que reducir esto a la oferta y la demanda no es ético. No lo es. Pero ningún mercado funciona distinto por ser injusto.

El juego de las sillas: menos casas que demandantes​

La aritmética que se maneja en esta discusión es de parvulario. Una vivienda no se fabrica en una tarde y su cantidad, a corto plazo, es la que es. Solo hay dos palancas: atacar la oferta construyendo más, o atacar la demanda. En la segunda vía se cruzan argumentos muy distintos, desde reducir la entrada de población hasta repartir de otro modo el parque ya construido. Se habla de 15 millones de residentes nuevos como el factor que habría tensionado el mercado, una cifra que conviene tomar como lo que es: una afirmación de parte.

Frente a eso, la respuesta habitual es poner un tope. Y ahí aparece el punto muerto. Un tope no multiplica los pisos en oferta; si algo hace, según el razonamiento que domina esta discusión, es que el propietario que tenía un piso guardado se lo piense dos veces. El desglose fino de por qué el control de precios puede tensar justo lo que pretende abaratar es donde el asunto se pone interesante, y no cabe en un titular.

La tesis de los fondos de inversión, puesta a prueba​

El argumento más socorrido es que los fondos compran, presionan y suben el precio. La versión contraria sostiene que un inversor no tiene capacidad de mover un mercado: compra donde el precio ya sube, no al revés, y sube porque hay demanda. Hay incluso quien le da la vuelta al relato y afirma que ciertas reglas del alquiler acaban beneficiando a esos mismos fondos, porque el propietario particular que no puede alquilar su piso opta por malvenderlo y ahí están ellos para comprarlo.

Otro dato que se repite: más del 80% de las viviendas pertenecen a gente mayor que saca un sueldo alquilándolas o las reserva para un hijo o un nieto que estudia en la ciudad. Si ese es el perfil del arrendador, cualquier norma pensada para castigar al casero golpea a un rentista de pensión antes que a un fondo con despacho en el extranjero. Conviene separar los dos casos; el relato los mezcla a propósito.

Recargos, IVA e IBI: las recetas que circulan​

También hay propuestas de demolición fiscal del segundo inmueble, planteadas así:

• Una sola vivienda como residencia habitual, sin IVA ni impuestos, transmisible solo para irse a otra habitual.
• Margen del promotor limitado por ley entre el 10% y el 20%, con todas las facturas de obra declaradas.
• Segunda residencia: impuesto equivalente al 1.000% del valor del IBI, IVA del 25% y prohibición de vender en 20 años.
• Tercera residencia: 10.000% del IBI, IVA del 50% y 100 años sin poder transmitirse.

Es una batería de medidas, no normativa vigente, y su propio enunciado delata la dificultad: si el problema es que faltan casas, gravar la segunda y la tercera no añade ninguna.

¿Por qué estas conversaciones acaban a gritos?​

Porque la vivienda dejó de discutirse como un problema y se discute como una identidad. Una parte del análisis apunta a la saturación informativa: hay tantos datos y tantas consignas que la cabeza selecciona una idea corta y se atrinchera en ella. Rebates el dato y el otro lo vive como un ataque personal. Otra lectura añade el desgaste: pensar cuesta energía y quien llega reventado del trabajo no la tiene. El resultado es el mismo: fondos buitre como explicación total y una pared levantada en cuanto se menciona la oferta. Es la opinología convertida en escudo.

Con menos casas que hogares, la conversación útil sería cuántas se construyen, dónde y con qué dinero. Seguimos discutiendo quién tiene razón. Ese es el atasco exacto.