Bajan las ventas de pisos....

Bajan las ventas de pisos: el mercado inmobiliario se seca​

La compraventa de viviendas ha caído, pero los precios no ceden. Los datos de los notarios muestran un descenso en las operaciones, mientras el stock disponible se reduce y los precios se mantienen en niveles que excluyen a una parte creciente de la población. La paradoja es conocida: menos transacciones, pero ningún abaratamiento. El mercado inmobiliario español vuelve a mostrar su rigidez característica, esa que impide que la corrección de la demanda se traslade a los precios con la velocidad que cabría esperar en un mercado teóricamente libre.

La caída de las ventas no es un fenómeno aislado. Coincide con un endurecimiento de las condiciones de financiación que ha dejado fuera a muchos compradores potenciales, especialmente a los más jóvenes. Los tipos de interés, aunque han comenzado a bajar, siguen lastrando la capacidad de compra de las familias. El resultado es un mercado que se ha partido en dos: por un lado, los que compran al contado o con financiación holgada; por otro, los que ven cómo la puerta se les cierra.

El stock se seca y los precios no bajan​

El argumento más repetido es que la oferta disponible se ha reducido drásticamente. En los escaparates de las inmobiliarias apenas quedan pisos a la venta, y los que hay suelen estar sobrevalorados o tener problemas estructurales que el comprador descubre tarde. Esta escasez de producto es la que impide que los precios caigan, incluso cuando la demanda se enfría. Es la vieja historia del mercado inmobiliario español: cuando las ventas bajan, los propietarios prefieren no vender antes que ajustar el precio.

La construcción de obra nueva tampoco ayuda. El número de viviendas terminadas sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda estructural, y los promotores no tienen incentivos para acelerar si el crédito sigue caro y la incertidumbre regulatoria persiste. Mientras tanto, la demanda no desaparece: se acumula, se retrasa, se comparte piso o se vuelve al alquiler, presionando aún más un mercado de arrendamiento que ya estaba tensionado.

¿Quién puede comprar hoy una vivienda en España?​

La respuesta es cada vez más restrictiva. Con sueldos medios que rondan los 26.500 euros brutos anuales, según los datos manejados en el sector, acceder a una hipoteca para un piso de 200.000 euros exige un esfuerzo que muchas familias no pueden asumir. A esto se suma la necesidad de contar con un ahorro previo de al menos 80.000 euros para cubrir la entrada y los gastos asociados, una barrera que excluye a la mayoría de los jóvenes sin ayuda familiar.

El resultado es un mercado sostenido por compradores con patrimonio previo, inversores y extranjeros con mayor capacidad de pago. Los que compran su primera vivienda lo hacen, en muchos casos, gracias a la ayuda de sus padres o tras años de ahorro sacrificado. La sensación de que el acceso a la vivienda se ha convertido en un privilegio heredado se extiende entre una generación que ve cómo su esfuerzo no basta para alcanzar lo que sus padres lograron con menos.

La presión fiscal sobre la vivienda​

Otro factor que lastra la compraventa es la carga impositiva. Los impuestos asociados a la compra de una vivienda, como el ITP y el AJD, suponen un desembolso adicional que en algunas comunidades autónomas supera el 10% del precio. Estas figuras tributarias se han convertido en una fuente de ingresos creciente para las administraciones, que ven en el ladrillo una fuente estable de recaudación. La paradoja es evidente: se anuncia que se quiere facilitar el acceso a la vivienda mientras se mantienen impuestos que lo encarecen.

La recaudación por estos conceptos ha crecido de forma notable en los últimos años, según los datos disponibles. Las comunidades autónomas ingresaron 5.400 millones de euros en los cinco primeros meses del año por ITP y AJD, un 25% más que en el mismo periodo del año anterior. Este aumento refleja tanto la subida de precios como el incremento de las compraventas, aunque ahora las ventas se enfríen.

El futuro incierto del mercado inmobiliario​

Las previsiones no son halagüeñas para quienes esperan una corrección significativa de precios. La combinación de oferta escasa, demanda estructural y tipos de interés que, aunque bajen, no volverán a los niveles de la década pasada, sugiere que el mercado seguirá tensionado. Algunos analistas apuntan a una crisis de deuda como el próximo catalizador de una caída, pero nadie se atreve a poner fecha.

Mientras tanto, el mercado se adapta como puede: más alquiler, más compartir piso, más dependencia familiar. La vivienda sigue siendo el gran tema pendiente de la economía española, un problema que afecta a la movilidad laboral, a la natalidad y a la cohesión social. Y las soluciones que se anuncian no terminan de llegar o no tienen el efecto deseado.