El stock de alquiler...esperando el momento de explotar

Analizando la gráfica nos podemos dar cuenta que tanto en Barcelona como en Madrid la oferta de alquiler está agrupada principalmente en el rango de los 750 euros al mes hacia arriba. Es decir, hay una oferta "ficticcia" de alquiler impresionante. La mayoría de la oferta está realmente fuera de mercado. Esto ha sido así hasta ahora, porque no había prisa en alquilar los pisos ya que crecían al 17% anual. Una inversión perfecta. Hasta ahora...

Como se puede ver en la gráfica, la situación de Valencia es muy diferente y la oferta se encuentra distribuida de manera más racional siguiendo a la demanda potencial.

Y yo me pregunto... ¿quien alquila pisos por 1500 o 3000 euros al mes?. Si pudieramos hacer un análisis de la demanda, es muy probable que nos encontraramos con que la demanda potencial de alquiler, lógicamente, se encuentra mayoritariamente en el rango de los 0 - 750 euros/mes de alquiler. Es muy seguro que la demanda de alquileres a 3000 euros/mes no debe ser muy grande. Es decir, tanto en Madrid como en Barcelona la oferta de alquiler está viciada y no es real. Sería interesante saber cuanto tiempo llevan sin alquilarse los pisos que se ofertan a 3000 euros/mes, que no son pocos.

Con todo esto el futuro se perfila claro. Cuando la rentabilidad de los pisos sea nula o negativa, toda esa oferta de alquiler saldrá realmente al mercado (bajarán la cuota del alquiler pedido), haciendo que los precios de los zulitos del tio paco a 750 euros/mes caigan de precio en picado.

Esto es lo que me gusta, datos y análisis.

Los datos son oferta de alquiler, lo cual nos pone en la zona pantanosa del análisis, no son datos de precios reales, sino de deseos de encontrar a alguien que lo page ¿Me equivoco?

Puedo interpretar así los datos, como tú dices. La oferta realista se cubre y desaparece, ya no se anuncia, tan sólo permanece la que no tiene salida.

Sin embargo, los datos de valencia (yo vivo cerca) son un tanto desconcertantes en contraste. Puedo aportar algunas ideas que explicarían esto:

En una gran parte de valencia, desde hace unos 30 años, los estudiantes han sido los mayores alquiladores de pisos. A diferencia de Madrid, Valencia no es una ciudad a donde se iba a trabajar. Es decir, los españoles de fuera de valencia destinados en valencia, no alquilaban en proporcion tanto como los estudiantes. Los estudiantes tienen fama de buenos pagadores y aceptan pisos peores. Además, hay zonas con pisos antiguos sin reformar. Los estudiantes han buscado y utilizado siempre pisos baratos y si suben los precios, éstos salen del mercado.

Valencia es más pequeña que Madrid o Barc. uno puede alquilar o comprar en ciudades que están pegadas a valencia y a 10 minutos de coche del corazón de valencia. Eso sale de las estadísticas. Ha habido una migración residencial al norte, alboraya y más arriba. También han ocupado el sur, hasta Alfafar. No se busca estar cercita del centro, no se valora.

Existe mucho inmueble tremendamente deteriorado en el mismo centro de valencia, parte de esa oferta no es a gran precio.

En valencia por tanto, es absurdo pedir 1000eur por un alquiler que sólo ofrece estar cerca del centro.

La verdad me parece totalmente absurdo y sin fundamento que se diga que la oferta de pisos de más de 750 euros al mes es "ficticia". Menuda chorrada. Me da la impresión de que no tienes ni idea. En el estudio no se dice cómo de grandes son los pisos, como si diese lo mismo ocho que ochenta. Eso no es así. Además da la impresión que piensas que todo el mundo que busca piso tiene el mismo perfil. Por ejemplo, un grupo de 3 amigos buscando piso no van a querer un piso de tres habitaciones por 1000 euros?? ¿o por 1200? ¿por qué? ¿Son esos pisos oferta ficticia? ¿O es que te piensas que todos los que buscan piso son solteros que quieren el piso para vivir ellos sólos? Y si en Valencia son más baratos es porque hay mucho menos demanda. En mi pueblo están todavía más baratos.

Además, eso de que porque la rentabilidad de los pisos sea nula o negativa va a hacer que los pisos se alquilen más barato, es otra afirmación con poco fundamento. Normalmente alguien que piensa que su piso se va a devaluar, lo normal es que lo intente vender, no alquilar. Y si lo alquila será porque puede sacar un beneficio por él, más que vendiéndolo. Es más, si el piso no está dando una rentabilidad por su revalorización, con más razón se querrá buscar esa rentabilidad por otro lado, es decir, alquilándolo, y si no se puede, pues a vender. El hecho de que los precios suban o no suban no tiene nada que ver con que el piso se alquile o no, o se alquile más barato o más caro.

jorobar, no te pongas nervioso especulata. La realidad es la que es, exceptuando la sobreexplotación del piso con pagapensiones, cuya realidad va a cambiar a poquito que estalle la burbuja constructiva, esos alquileres no tienen ninguna salida.
Sufre.

Yo también creo que parte de la oferta de alquiler es ficticia, o bien es precio de salida, es decir, la gente puede pedir 900 euros al mes por un piso de 60 metros cuadrados y luego ir bajando hasta 700 (esto lo he visto en el blloque de viviendas donde vivo, y no sé si al final el que se lo quedó consiguió una rebaja de precio).
También es muy fácil pensar en inmobiliarias que intentar subir los precios de venta hacia arriba, si tienen dos pisos iguales, uno lo ponen a un precio que nadie pagará y el otro a un precio por encima del del mercado, pero que entonces por comparación parecerá barato y habrá gente que picará.
Los precios del alquiler bajarán símplemente porque los pisos vacios son un gasto y si no consiguen vender más caro, los especuladores alquilarán para cubrir los gastos (que pueden incluir una hipoteca), a eso hay que sumar en el futuro la bajada y/o asentamiento de la inmi gración, de la cual más del 50% viven como realquilados.

Como se puede observar en la gráfica, en Madrid y Barcelona la distribución de la oferta sigue un patrón muy distinto al que se da en otras provincias. Es de sentido común que la oferta se debe ajustar a la demanda o surgirán problemas. En Madrid y Barcelona el stock que está fuera de mercado es bestial. Y que nadie me venga a decir ahora que, en Madrid y Barcelona, la demanda se concentra principalmente en pisos de rango [750, infinito] euros al mes, porque eso no es verdad.

Es cierto que Madrid y Barcelona son ciudades "caras" pero eso no justifica la cantidad de stock acumulado en rangos imposibles de alquilar. Que alguien me explique o me describa los rasgos (poder adquisitivo, nivel cultural, etc) que definen a la demanda de más de 1500 euros/mes de alquiler (cuya oferta es considerable en Madrid y Barcelona). Y seguro que de esos especímines habrán muy pocos, o por lo menos muchos menos de los especímenes que demandan alquileres de vivienda (independientemente de tipo) entre 0 y 750 euros/mes. ¿Estamos o no de acuerdo?

En el momento en que los pisos comiencen su senda descendente (ya está pasando), y la venta de los mismos se complique cada vez más, los precios de los alquileres comenzarán a descender inexorablemente. Por ejemplo, si soy propietario de un piso que compre como inversión en Madrid y veo que los precios de venta están cayendo inexorablemente tendré dos opciones:

1. Vender mi piso antes de que los precios bajen demasiado para evitar que lo tenga que vender por menos de lo que lo compre.

2. No vender el piso y sacarlo al mercado del alquiler para sacarle alguna rentabilidad que me compense por la perdida de valor del piso.

La opción 1 es la que eligirá la mayoría pues es con la que más rentabilidad se le puede sacar a la inversión del pisito. Pero el problema es que si todos eligen esa opción, el mercado de ventas se saturará rapidamente y los precios de venta caerán extrepitosamente, lo cual podrá dar lugar a que muchos de los que eligieron la opción 1 se pasen a la 2 por incapacidad de vender a un precio razonable (para ellos).

Es decir, en un contexto de bajadas de precios de los inmuebles, Madrid y Barcelona tienen una bomba de relojería a punto de detonar, en su "virtual" mercado del alquiler de vivienda. Más aún, la opción 2 para los habitantes de Madrid y Barcelona será de muy poca utilidad, pues la oferta acumulada en stock es ya muy elevada.

Yo creo que los precios de los alquileres estan altos por la poca oferta, y eso es debido a que, como ya se dijo muchas veces en este foro, el tema de los alquileres está MAL LEGISLADO, los propietarios se sienten desprotegidos y prefieren tener el piso vacío a alquilarlo.

Y gracias a esto, alquilar un piso en españa sale lo mismo que en alemania, dependiendo de la zona, cosa que no tiene sentido si comparamos lo que se gana en ambos paises.

¿Porqué los políticos no legislan el tema del alquiler? Porque no les conviene.
Aparte de los intereses creados, si hoy sacaran leyes como la gente para el mercado de alquiler, lo que lograrían es acelerar el estallido de la burbuja.

Si los alquileres bajaran de precio: ¿Quién pensaría en hipotecarse pagando más de 1000€ al mes por un piso? Esto provocaría la caida del precio de los pisos.

Artículo del confidencial:

"Como recomendaciones, el jefe del bureau económico dedicado a nuestro país en la OCDE propone fomentar el mercado del alquiler, muy poco desarrollado en España en comparación con el resto de la Zona Euro: “Sería conveniente suprimir progresivamente las subvenciones fiscales a la compra, regular jurídicamente los alquileres al tiempo que se consiga atraer hacia este modelo a las rentas más modestas”.
http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=8805&edicion=14/12/2005&pass=

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...Regular Jurídicamente los Alquileres... para que lo hagan vamos a tener que esperar muuucho tiempo me parece...

Por otro lado hay muchos expertos que pronostican que los precios de los alquileres van a subir, pero nunca exponen sus fundamentos.

En este artículo del confidencial, el Profesor titular de Economia de la
Universidad de Barcelona afirma:

"Por otra parte y al contrario de la tendencia prevista en los precios de la venta de vivienda, los precios del alquiler seguirán subiendo según Bernardos, que vaticinó un aumento del 15% en 2006 de los alquileres de pisos de entre 45 y 50 metros cuadrados y no necesariamente bien ubicados."
http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=10534&edicion=07/02/2006&pass=

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Espero que se refiera solo al 2006.

Personalmente me favorece que los precios de los alquileres bajen, y espero que asi lo hagan!

Santiago

Bueno alguien comento que el tema del alquiler cuenta en la cesta del ipc, por lo tanto muchas subidas en el alquiler perjudican el ipc y ahi si que el gobierno mete mano.

Por otro lado el gobierno o una compañia privada podria asegurar las operaciones de alquiler, en el mundo empresarial se aseguran muchas operaciones y te conceden un riesgo en funcion de tu "historial".

Es cierto que Madrid y Barcelona son ciudades "caras" pero eso no justifica la cantidad de stock acumulado en rangos imposibles de alquilar. Que alguien me explique o me describa los rasgos (poder adquisitivo, nivel cultural, etc) que definen a la demanda de más de 1500 euros/mes de alquiler (cuya oferta es considerable en Madrid y Barcelona). Y seguro que de esos especímines habrán muy pocos, o por lo menos muchos menos de los especímenes que demandan alquileres de vivienda (independientemente de tipo) entre 0 y 750 euros/mes. ¿Estamos o no de acuerdo?

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No, no estamos de acuerdo. Porque tú no tienes en cuenta que el piso de 1500 euros al mes a lo mejor es mucho más grande que el de 750 euros al mes. El de 750 euros al mes bien podría ser un piso de una habitación o incluso dos, y el de 1500 podría ser un piso de 4 o 5 habitaciones. Ahora, si quieres que te describan los rasgos de alquien que alquiliría un piso de 1500 euros al mes con 4 o 5 habitaciones, pues muy facil, un grupo de estudiantes que quieren una habitacion en un piso compartido, o un grupo de trabajadores, normalmente jóvenes pero a veces no tan jovenes, buscando compartir piso. Porque aunque algunos no lo entiendan, no todo el mundo quiere meterse en piso para vivir sólo. El que quiere vivir solo se busca un apartamento pequeño. Y el que no quiere vivir sólo o quiere pagar aún menos, se busca una habitación en un piso compartido, que ahora mismo en madrid tiene un precio medio de entre 300 y 400 euros al mes. Por tanto un piso de 1500 euros con 4 o 5 habitaciones tiene un potencial de alquiler muy bueno. Algunos parece que habláis como que todo son "viviendas" y da igual que tengan 250 metros o solo 25. La idea esa de "Una vivienda = una persona", es totalmente errónea. Es no tener ni idea de cómo funciona el mercado de alquiler en algunas zonas.

Dicho esto, también puede ser verdad que algunos pisos puedan estar sobrepreciados, y pidan demasiado. Pero hay que tener en cuenta que muchas veces serán pisos de lujo en zonas muy demandadas, y que aunque la mayoría no los pueda alquilar, también tienen mercado porque en Madrid y Barcelona hay gente que tiene mucha pasta y puede gatarsela en vivir en un piso chulo en la calle Serrano.

Especulador_inmobiliario dijo:

Ahora, si quieres que te describan los rasgos de alquien que alquiliría un piso de 1500 euros al mes con 4 o 5 habitaciones, pues muy facil, un grupo de estudiantes que quieren una habitacion en un piso compartido, o un grupo de trabajadores, normalmente jóvenes pero a veces no tan jovenes, buscando compartir piso. Porque aunque algunos no lo entiendan, no todo el mundo quiere meterse en piso para vivir sólo.

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Eso, eso, la demanda de alquileres a 1500 euros/mes es bestial, todo el mundo quiere tener un pisito lleno de grupos de estudiantes o grupos de obreros, si son pagapensiones mejor, si puede ser de 11 en 11 como un equipo de fútbol. Pones literas en cada metro cuadrado y te forras. Es lo mejor, tener a los eternos estudiantes agrupados como conejos dando plusvalias y a los obreros currando para poder tener tres metros cuadrados de su propiedad mientras comen chopped de lagartija sin saber si llegarán a fín de mes, y mientras los demás viviendo del cuento cobrando el alquiler. MADRE DEL AMOR HERMOSO, LA ostra QUE NOS VAMOS A METER!

Pd: Desde la trirreme Hispanium ya se puede oler el podrido aroma de puerto de ostra!. Cipotecados, remen, bong, remen, bong, remen, bong...

Que sepais que en españa aunque la gente no se lo crea un 22% de la gente se podria permitir pagar un alquiler de 1500 euros al mes, esto segun datos hacienda.

La verdad hay gente que gana mucha pasta pero claro normalmente no son jovenes y comparativamente a ellos les cuesta menos esfuerzo pagar ese alquiler en comparacion con los 750 que tu pagas.

Las cosas no hay que mirar lo que cuestan, si no el esfuerzo necesario para pagarlas.

vaya, como huele a ostra. Ave Francotirador hipotecure te salutan

todo el mundo quiere tener un pisito lleno de grupos de estudiantes o grupos de obreros, si son pagapensiones mejor, si puede ser de 11 en 11 como un equipo de fútbol. Pones literas en cada metro cuadrado y te forras. Es lo mejor, tener a los eternos estudiantes agrupados como conejos dando plusvalias y a los obreros currando para poder tener tres metros cuadrados de su propiedad

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jorobar, aquí algunos siguen sin enterarse de que un piso de 4 o 5 habitaciones no está hecho para que viva una persona sola. Si fuese así me pregunto por qué suele haber al menos dos cuartos de baño. Que un grupo de varias personas ocupen un piso alquilado es una cosa totalmente normal. Y no tienen por qué ser obreros o pagapensiones, sino gente normal y corriente, que no pueden o no quieren estar masajeando de sus padres hasta los 40 años y se van a vivir de alquiler. No creo que que 4 personas se metan en un piso de 4 habitaciones se pueda calificar como estar "agrupados como conejos", más bien todo lo contrario, que 4 personas vivan en un piso de cuatro habitaciones es lo normal. En otros países de Europa compartir piso es una cosa totalmente normal, y no necesariamente de ser pobre, pero parece ser que en España somos muy finos y a pesar de ser de los más pobres de Europa queremos tener más que nadie, y qué menos que 70 metros cuadrados para vivir tú solo ¡venga ya!!! y por supuesto por cuatro durillos al mes. Vivo en el Reino Unido y conozco mucha gente que gana 40 o 50 mil euros al año y vive en pisos compartidos, y no por necesidad, porque perfectamente se podrían comprar un piso o alquilar un piso para ellos solos, pero ¿para qué? ¿para qué van a querer gastar más dinero en alquilar un espacio que no necesitan y encima estar solos cuando pueden pagar menos y convivir con un par de amigos o gente afín? Otros que sí se compran piso, alquilan algunas de las habitaciones que tienen vacias hasta que las necesitan para ellos mismos. Pero claro, en España hacer eso es "indigno" parece ser ... es mejor quedarse en casa de los padres hasta los 40 años con la excusa de que "tengo que ahorrar para el piso", o "los alquileres están muy caros". Para pagar el alquiler no hay pero para irse de copas un dia si y otro también para eso sí ... vacaciones, viajes, esquiar ... jorobar ... en Madrid en esta semana santa no ha quedao ni el tato, todo dios por ahí de vacaciones ... pero luego es que no hay para otras cosas. Claro cuando uno se acostumbra a vivir gratis y a pegarse la gran vida porque lo tiene todo pagado y no tiene que preocuparse de nada .. pues claro .. luego en cuanto les dicen que hay que pagar lo más minimo y que no van a poder tener el mismo nivel de vida que cuando vivian con sus padres y TODO ERA GRATIS, ponen el grito en el cielo y les parece "indigno".

y mientras los demás viviendo del cuento cobrando el alquiler

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Sí, sí, claro, seguro que el problema es ese, que alguien pueda estar ganando dinero con el alquiler. No tenéis remedio. Os quejáis de que la oferta de pisos de alquiler es muy pequeña o de que hay muchos pisos vacios que no se alquilan, pero luego cuando alguien alquila os molesta que pueda estar ganando dinero alquilando su piso ?? Qué pasa que os lo tiene que alquilar gratis? 200 metros cuadrados en Serrano por 100 euros al mes no?? Eso sería lo lógico según tú. Además.. alquilar pisos es "vivir del cuento" ?? en serio ... un poquito más de seriedad PLEASE !!!

jorobar, especulador, es que eres igualito que los nuncabajistas en la venta. ¿Quién cachopo ha dicho que queremos pisos a 100 euros en Serrano? De ahí a pedir 1000 euros por cualquier hez sanchiguarra, por ejemplo, va un trecho. Y tu problema es que no te das cuenta de que aquí, en los alquileres, el precio máximo no lo marca ni tu deseo ni el mío, sino la conjunción oferta-loquelademandaquierepuedepagarmensual. -y eso es mucho menos ya que no se hipotecan para pagar el alquiler. Suerte con tus tochos, que la vas a necesitar. Es decir, que no te van a pagar el hipotecón con el alquiler, tio listo.

Y tu problema es que no te das cuenta de que aquí, en los alquileres, el precio máximo no lo marca ni tu deseo ni el mío, sino la conjunción oferta-loquelademandaquierepuedepagarmensual

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Exactamente, claro que me doy cuenta. El precio lo marca la oferta y la demanda, y ahora mismo, en Madrid, un piso de 4 o 5 habitaciones por 1500 euros al mes te lo quitan de las manos, porque lo normal es que lo alquile un grupo de personas. Claro, si tú lo que quieres es vivir sólo, no vas a poder alquilar ese piso. Al principio de este hilo lo que se decía es que los pisos de 1500 euros eran "oferta ficticia" y eso es una chorrada. Claro, puede tener sentido en el cerebro de alguien que no le entra en la cabeza que un piso de 4 habitaciones no es para que lo alquile él solo. Pero para alguien que tenga un mínimo sentido de la realidad, es una chorrada muy grande. Son ellos los que no se dan cuenta de que el tipo de piso que ellos buscan para alquilar no tiene que ser lo mismo que buscan los demás, y para ellos será "indigno" alquilar una habitación y compartir el salón y la cocina con unos amigos, pero para mucha otra gente eso es algo totalmente normal.

y eso es mucho menos ya que no se hipotecan para pagar el alquiler

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Que no, que no y que no. Que mania con que el que alquila es porque le sale más barato. Muchos de los que alquilan no lo hacen porque les salga mas barato que la hipoteca, te equivocas. Mucha gente alquila porque simplemente no tiene ahorrado los 30 o 40 mil euros que hacen falta para la entrada, o porque sólo van a estar en esa ciudad un tiempo limitado, o porque no quieren adquirir compromisos a largo plazo, o porque tienen un contrato temporal y el banco no les concede la hipoteca, o simplemente porque no necesitan tener un piso para ellos solos y alquilar una habitación en un piso compartido es más barato que comprar cualquier piso.

Suerte con tus tochos, que la vas a necesitar. Es decir, que no te van a pagar el hipotecón con el alquiler, tio listo.

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No necesito mucha suerte. Siento decepcionarte, pero tengo 9 pisos alquilados, y en todos excepto uno el alquiler es más del doble de lo que vale la hipoteca (hipotecados al 85%), en el otro que queda, sin ser el doble tambien el alquiler es superior. Y eso teniendo en cuenta que el alquiler es de los más bajos que puede haber para esa categoría de piso. Algunos me dicen "que los regalo" .... en fin ... con razón me los quitan de las manos.