El stock de alquiler...esperando el momento de explotar

[Especulador_inmobiliario]

Pues más o menos eso es lo que digo. Que lo normal es que un alquiler debería estar por encima de los intereses de la hipoteca de esa casa, porque sino el dueño pierde dinero, además de su tiempo, molestias, etc. Y si en España el mercado de alquiler está basado en gente que acepta temporalmente perder ese dinero porque el piso se está revalorizando un 17% y luego van a dar el pelotazo ...¿qué pasará cuando los pisos dejen de subir? ¿todos esos propietarios van a seguir queriendo palmar dinero todos los meses? ¿O los intentarán vender para capitalizar su inversión y la oferta de pisos en alquiler disminuirá? Esos informes que se muestran por ahí en otros hilos diciendo que los precios van a bajar un 10% o 20% en los próximos años, pero sin embargo los alquileres van a subir ¿tienen fundamento entonces? visto lo visto, yo creo que sí.

Eso de que el mercado de alquiler va a explotar y hay "oferta ficticia"... en fin ... por "oferta ficticia" mas bien me referiría a esos pisos que se alquilan demasiados baratos para su precio porque luego valen 100 kilos, eso sí es oferta ficticia porque es algo insostenible, una cosa que vale 100 kilos no merece la pena alquilarla por 850 euros. Un mercado de alquiler como dios manda tiene que estar basado en pisos que ofrecen una rentabilidad al propietario meramente con el alquiler, y no meramente basado en pisos que están ahi para dar el pelotazo. Y esos que piensan que los que alquilan se tienen que conformar con que sea "una ayuda" para pagar la hipoteca, yo creo que se equivocan. Alquilar es un negocio y si tienes más gastos que ingresos entonces pasa de ser un negocio a ser un lastre económico.

Un piso por 1800 - 2000 euros, pues sí, es posible alquilarlo a 4 ó 5 personas, pero estamos hablando de un piso más o menos céntrico, con buena comunicación y con una hipoteca de 3000 euros o más.

Ya claro, pero de una hipoteca de 3000 euros los intereses son la mitad. Por tanto si cobras 1800-2000 sí cubres los gastos y no estas perdiendo dinero, aunque la ganancia es escasa en este caso. Y eso es lo que digo. Que para que alquilar sea rentable no se puede esperar alquilar un piso de 4 o 5 habitaciones por 750 euros. Ese piso vale más y lo normal es que lo ocupen 4 o 5 personas, y no es razonable que algunos digan que es "oferta ficticia" simplemente porque consideren que una persona sola no puede alquilarlos.

 

[Razonable]

El alquiler por necesidad

Pienso que el mercado de alquiler va a sufrir muchas transformaciones en poco tiempo:

Por un lado, si hay una oferta muy buena de alquiler, producirá una competencia de precios, ya que distinguiremos dos tipos de alquileres, lo de necesidad, y los de menos necesidad. Hay muchos pisos alquilados que está sobradamente pagados, amortizados, etc. y éstos se permitirán poner unos precios más competitivos que aquel que ponga un precio para que se pueda pagar la hipoteca. Esto es lo que les va a ocurrir a los que han comprado un piso para especular, y les cueste trabajo venderlo (conocidos como los últimos pardillos). Conozco gente que está muy agobiada, porque dicen no poder pagar la hipoteca del piso en el que se metieron para revenderlo, y ya no saben lo que van a hacer. Este tipo de situaciones, que parecen aisladas, son bastante más frecuente de lo que nos imaginamos (ya que este año pasado el que tenía un poco ahorrado y no compraba era un iluso).

Si por otro lado, se potencia el alquiler, y se ajustan los precios del mismo. Las construcciones nuevas vacías, que no son pocas (en Granada se de un bloque de pisos terminado hace 4 meses y está al 10% vendido, la última venta hace un mes y medio esto dicho por la inmobiliaria que lo lleva), si los construtores quieren venderlo tendrán que ajustar el precio para que una hipoteca no suponga mucho más que un alquiler. Hace 2 ó 3 años, la gente decía: "me meto en una hipoteca porque es lo mismo que pagar un alquiler", ahh pero esto ya no es así.

Y todo esto, es suponiendo que la economía se mantenga al menos como está, que lo dudo mucho, acechando el paro y la bajada del consumo y la competencia de mercado exterior de otros paises que entran en Europa.

 

[Especulador_inmobiliario]

Que un piso este pagado por completo no siempre quiere decir que se pueda alquilar mucho más barato, porque lo que hay que mirar es la rentabilidad que te da respecto al valor del piso. En el ejemplo de arriba, el piso de 100 millones ... si lo tengo pagado y lo vendo ... ¿qué me dan en el banco? ¿qué me dan si meto esos cien millones en algún fondo garantizado o cosas por el estilo? Sólo en el ING direct ya te están dando el 2.25% que de 100 millones son 1125 euros al mes .. y si buscas algo que dé un poquito más se te puede poner en 1500 al mes ... si lo cambio de divisa a libras esterlinas me dan el 4.5% en el ING direct, o sea 2250 euros al mes ... entonces .. aunque ya lo tenga pagado ¿merece la pena alquilarlo por 850 euros al mes como figuraba en el anuncio de arriba? ¿estoy ganando dinero si lo alquilo barato? ¿o estoy haciendo el petulante? Todo eso sin tener en cuenta el resto de los gastos asociados del alquiler, IBI, periodos vacios, anuncios, molestias, mantenimiento, aguantar a gente que te pueden llamar hasta para que les cambies una bombilla (me ha pasado), y no sólo eso sino que en España alquilar es una operación de alto riesgo, porque un deshaucio puede tardar siglos, y como tengan un crio, simplemente, no los echas nunca. Por tanto, dicho todo esto, creo que el mero hecho de tener el piso vacio no implica que se pueda alquilar mucho más barato, porque hay que mirar también el coste de oportunidad que te está ocasionando, y el alquiler debe ser superior a ese coste, sino tampoco es rentable. Ese coste de oportunidad suele ser similar al coste hipotecario, me da la impresion, por tanto no hay tanta diferencia entre tenerlo hipotecado o pagado por completo. Gracias a dios, no todos los pisos valen 100 millones

Yo creo que si el alquiler anual no es al menos un 4% o 5% del valor del piso es dificil que alquilar pueda ser rentable. Y eso con los tipos bajos como los hay ahora. Aquí en el Reino Unido, la gente que compra pisos para alquilarlos normalmente busca pisos que se puedan alquilar entre el 6%-9% (o más claro) de su valor.

 

[Razonable]

tu lo has dicho

Es decir, que pisos de 100 k hay pocos para alquilar, quizás en ciudades grandes habrá más, pero en el resto de ciudades no lo creo, aun así llevas razón en cuanto a pisos de renta alta.

Estoy de acuerdo contigo, puesto que es lo que hemos vivido estos años en los que la vivienda ha subido tanto, pero yo me refería a otro tipo de circunstancias, es decir, cuando la venta se relentiza/para, no quedaría más remedio que alquilar o dejar de pagar. Está claro que mientras se ha vendido bien, la oferta de alquiler, ha sido escasa, pero ¿Que ocurrirá cuando la venta pare y queden pisos vacíos que quemen en las manos?. Que la oferta de alquiler se ampliará, y habrá sin duda pisos que ya pagados o amortizados, tengan que bajar, porque si su dueño piensa que vendiendolo y metiendo el dinero en ING va a ganar más, va a ser dificil, porque estamos suponiendo que estamos en una época en la que es dificil la venta, por lo que el pisito de 100k va a ser dificil venderlo y meter el dinero en ING, por otro lado, al tener más competencia, el dueño, a lo mejor tiene que bajar el alquiler, hasta que no se aviste otro panorama.

Esto que te estoy contando me recuerda al año 95 en el que los precios de la viviendan cayeron un poco con respecto al año 92, yo me acuerdo que el bloque de donde vivía, había estudiantes de alquiler que decían que no se sentían seguros porque el piso donde estaban se encontraba "en alquiler o venta", y el dueño les había avisado de que cuando apareciera un comprador, los echaba. Claro, el dueño esperó hasta tres años despues para venderlo.

 

[No Registrado]

Es que el mercado de alquiler en españa es una anectoda comparado con GB, aqui se ha desbirtuado el inmobiliario, el de alquiler en menor medida, en españa las hipotecas de pagar solo intereses son muy recientes y ademas creo a un maximo de 3 años. Aqui tradicionalmente con el alquiler se paga la hipoteca o incluso se gana menos en alquiler obra nueva, en mercado de segunda mano a lo mejor hay mejor margen para alquilar, pero para nada que yo sepa en españa podrias vivir de lo que vives en GB, entre otras cosas porque del 2001 al 2006 la rentabilidad te hubiera hecho vender, ganando mas en plusvalias, o sea aqui serias un pasapisero te lo aseguro, un negocio con menos dolores de cabeza e infinitamente mas rentable.

 

[jaba]

Los cálculos de viviendas vacías en EEUU: 1.5 millones. España: 3.5 millones, trujillo dixit. Población de EEUU: 300 millones, España: 40 millones.

Es decir, somos 7.5 veces menos y tenemos más del doble de viviendas vacías. agárrense los machos.

http://money.cnn.com/2006/05/02/news/economy/housing_jobs/

"Recent government figures show that about 1.5 million homes were vacant in the first quarter, most of those presumably up for sale, a 17 percent increase from a year earlier. The 2.1 percent vacancy rate was the highest on record since the government began tracking it in 1994. It was also the fourth straight quarterly increase."