Resumen del debate: Voy a poner un piso de 30m2 a 170k en Bizkaia... El piso de al lado de las mismas dimensiones arreglado lo ha comprado una vieja por 180K... Opinemos.

170.000 euros por 30 metros cuadrados con el techo podrido y humedades en Bizkaia​

Un bajo de 30 metros cuadrados útiles más un baño de uno, en un edificio de más de cien años con vigas de roble, techos de escayola rota y humedad permanente. Ese es el inmueble que su propietario pone en venta en Bizkaia por 170.000 euros. Al lado, una compradora acaba de pagar 180.000 por otro piso de idénticas dimensiones, ya arreglado, según el relato del dueño. El diferencial entre el zulo y el piso habitable es de 10.000 euros. Y el dueño del zulo duda: ¿pide más?

La escena tiene su gracia. El acceso al portal exige cruzar un túnel. El piso lleva décadas como almacén de material eléctrico. La agente de la inmobiliaria, tras ver la escayola rota y las grietas, tasó 170.000. La conclusión que se impone en la conversación es la de siempre: si el de al lado se vendió por 180.000, el mercado no está tasando metros cuadrados, está tasando la posibilidad de decir que se vive en un municipio concreto.

De dónde sale el precio: el municipio como activo​

El propietario hace la cuenta hacia atrás. Su madre compró un piso de 140 metros cuadrados en zona peatonal por unos 17 millones de pesetas. Hoy, el peor piso de esa misma calle, según su propia estimación, se pide por encima de 600.000 euros. El zulo de 30 metros, calcula, costó uno o dos millones de pesetas como mucho. La horquilla de reventa multiplica esa cifra por varias veces.

Ahí está el núcleo del asunto: el valor no está en el ladrillo. Un bajo sin ascensor, con techos de cien años, derramas pendientes y vecinos que resisten en un edificio que se sostiene porque alrededor se levantan promociones nuevas, no compite por calidad. Compite por código postal. La demanda no busca un piso: busca una dirección.

El cálculo de la reforma que se come el margen​

La reforma del inmueble, según la estimación que maneja el propietario, supera los 20.000 euros. No es una cifra menor si se compara con el precio de compra: se lleva más de una décima parte del total antes de contar derramas, posibles obligaciones de rehabilitación del edificio y el coste de poner el piso en condiciones de habitabilidad.

Hay quien sostiene que el comprador del piso de al lado hizo mal negocio al no pagar 10.000 más por algo ya terminado. El argumento contrario es el que mueve el mercado: quien compra un zulo a este precio no lo compra para vivir, lo compra para especular con el suelo o para alquilar a precios que solo se sostienen en zonas tensionadas. La rentabilidad por alquiler de 30 metros sin reformar se antoja difícil de justificar sin apretar el precio mensual hasta el absurdo.

Vender ahora o esperar: la apuesta sobre el precio​

El análisis más extendido entre quienes siguen el mercado es que los precios aguantan por inercia mientras las ventas caen. Si esa lectura es correcta, el zulo vale hoy lo que valdrá mañana, o menos. La recomendación que se impone es quitárselo de encima antes de que una normativa obligue a rehabilitar el edificio entero o de que el comprador de turno encuentre algo mejor por el mismo dinero.

El escenario alternativo es el contrario: esperar, aguantar la humedad y confiar en que la marea siga subiendo. Nadie en la conversación apuesta con datos por esa vía. La patata caliente, como se la llama, se vende mejor cuanto antes.

El edificio que se sostiene por los vecinos nuevos​

La paradoja del inmueble es estructural. Un edificio de más de cien años, con vigas de roble y problemas de humedad, sigue en pie porque lo rodean promociones recientes. Los vecinos que resisten lo hacen, en muchos casos, con la propiedad en alquiler, según se comenta en la conversación. El bajo es la pieza más débil de esa cadena: el que no genera renta, el que nadie reforma, el que se pone en venta cuando el resto del edificio ya ha cambiado de manos.

La pregunta que queda sin respuesta es la que importa: cuántos de esos 180.000 euros que pagó la compradora de al lado corresponden a la vivienda y cuántos al nombre del municipio en la escritura. Con los números sobre la mesa, la respuesta no se cierra. El propietario sigue dudando si pide más.