Resumen del debate: Lo que nadie dice sobre el problema de la demanda de vivienda: que es insolvente.

La demanda de vivienda no puede pagar lo que se construye​

¿Por qué no se construye más vivienda en España si los precios no dejan de subir? La respuesta que da un participante en un debate de foro es que el problema no está en la oferta, sino en la solvencia de la demanda. En pleno crecimiento económico, una parte creciente de la población que necesita techo no puede firmar una hipoteca ni pagar un alquiler a precio de mercado. Y si la demanda no es solvente, el promotor no construye, el propietario no alquila y el banco no presta. El círculo se cierra.

El diagnóstico parte de una escena concreta: la inversión privada en vivienda lleva tiempo reticente. No es solo el precio del suelo ni la burocracia. Es que quien pide la casa no puede pagarla. Y en el mercado del alquiler ocurre lo mismo desde el otro lado: los propietarios desconfían porque la demanda también es insolvente. La consecuencia, según este análisis, es que la única solución que aplica el Gobierno es proteger a los vulnerables impidiendo desahucios, lo que desincentiva que se saque vivienda al mercado y aleja a los empresarios que levantan bloques.

¿Por qué no se construye más vivienda si los precios suben?​

La paradoja es aparente. Si los precios suben, debería haber incentivo para construir. Pero el promotor no vende a quien necesita casa, vende a quien puede pagarla. Y ese grupo se estrecha. El banco concede hipotecas a familias con nómina estable; el inversor privado vende a gente con solvencia. Lo demás, dice este diagnóstico, sería un suicidio financiero. La pregunta que flota es qué pretende el Gobierno: ¿que los ciudadanos propietarios sean Cáritas?

Hay quien sostiene que el Estado debería lanzar un megaplan de inversión pública en vivienda, asumiendo que los retornos serían negativos por impagos y porque los inquilinos no son solventes. Otros responden que eso ya se intentó en los años 80, cuando se siguió construyendo vivienda de protección oficial para vulnerables de nacionalidad española que no tenían oficio ni beneficio. El plan era acabar con el chabolismo en las ciudades. El arquitecto Sáenz de Oiza, autor de Torres Blancas en Madrid, se las tuvo con esa gente, que encima de que les regalaban un piso protestaban. La anécdota se repite en el análisis como recordatorio de que el problema no es solo de ladrillo.

El cálculo que nadie pone encima de la mesa​

La economía española, sostiene esta tesis, no es capaz de absorber el número de inmigrantes que entran cada año. El Gobierno habría decidido convertirlos en vulnerables, darles pagas y que sean los remeros y los propietarios de pisos quienes les regalen la vivienda. La otra opción sería el megaplan público con retornos negativos. Ninguna de las dos cuadra con la lógica del promotor privado.

El argumento se apoya en una idea simple: los inversores privados venden a gente con solvencia, los bancos prestan a familias solventes. Lo otro sería un suicidio. La pregunta que lanza el análisis es si el Estado puede sostener un parque de vivienda pública con inquilinos que no pagan, o si eso termina como en Cuba, con bloques cayéndose y deudas de suministros e IBI que los ayuntamientos no pueden asumir. El mantenimiento, la limpieza, los seguros, las derramas: nadie ha explicado quién los paga cuando la vivienda es gratis.

Sueldos, impuestos y la trampa de la productividad​

El diagnóstico de la insolvencia no se queda en la vivienda. Se extiende a los sueldos. Hay quien sostiene que el problema real no es que todo esté caro, sino que los salarios en España son de miseria y los impuestos confiscatorios. Un país que da pagas a los que no trabajan y esquilma a los que sí solo puede acabar como estado fallido. La cotización a la Seguridad Social, en algunos casos, supera el salario neto. Y la natalidad se hunde porque los jóvenes no pueden plantearse tener hijos hasta los 45.

La doble trampa se formula así: sin inmigrantes no hay reemplazo suficiente, porque no hay natalidad. Con inmigrantes no hay dinero suficiente, porque no hay productividad. El resultado es un callejón sin salida que algunos resumen con una palabra: guano. La discusión deriva hacia la demografía, el envejecimiento y la sostenibilidad del Estado de bienestar. Los nativos tampoco se meten en créditos para comprar las casas que se construyen. El horizonte de inversión es tan largo que solo pueden entrar fondos.

¿Qué pasa con las viviendas vacías en España?​

La objeción más repetida es que ya hay suficientes viviendas vacías y no hacen falta más. La respuesta es que muchas son cuatro piedras con un tejado que se cae a pedazos en pueblos de la España vaciada. En las ciudades hay viviendas sin utilizar, pero su número no es tan relevante como para decir que no se construya más. A eso se suma otro cuello de botella: en muchas zonas urbanas no hay margen para construir porque no hay garantía de satisfacer la demanda eléctrica. Las condiciones que se exigen no las cumplen todos los barrios.

El problema, según este análisis, no es solo de suelo ni de normativa. Es de infraestructura, de red eléctrica y de distribuidoras. Construir no es de la noche a la mañana, y nutrir las redes que alimentan esas viviendas tampoco. Pero se puede programar de forma sincronizada. La excusa, dicen, no cuela.

La trampa política: todos hablan de vivienda, nadie quiere tocar nada​

La clase política de cualquier partido se ha enganchado a discutir sobre vivienda. El diagnóstico más cínico es que lo hacen porque si se amplía el escenario de debate resulta que ninguno tiene intención de cambiar sustancialmente nada. La vivienda no tiene solución porque de los actores que participan en ella solo le interesa el ajuste al que no tiene casa, que normalmente es el que menos poder de cambio tiene. Si se hicieran diez millones de casas semigratuitas para gente o parejas que no tienen, el precio-valor de los pisos comprados con el sudor de la frente de los otros treinta o cuarenta millones tendería a cero. Nadie votaría a un partido que insinuase ese plan.

Hay quien propone condicionar todo tipo de pagas a llevar doce años en España y cuatro cotizados. Se iría la mitad. Pero nadie quiere hacerlo. La discusión deriva hacia el mantenimiento: si se expropian viviendas, ¿quién paga las derramas? En 2008, los bancos que embargaron pisos acumulaban recibos impagados en las comunidades. Si se monta el pollo de viviendas gratis, veremos bloques cayéndose y deudas de suministros e IBI altísimas que pocos ayuntamientos podrán asumir.

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Con estos mimbres, la conclusión que se impone es que el problema de la vivienda no se arregla con más ladrillo, sino con más solvencia. Y la solvencia no se decreta. Se gana. O se importa. Y ahí sigue el debate, tan incómodo como al principio.