Resumen del debate: Decreto de vivienda: todo menos el suelo

El decreto de vivienda esquiva el suelo y deja el precio donde estaba​

El Consejo de Ministros aprobó el pasado martes dos reales decretos de vivienda y, en sus 96 páginas, no hay una sola medida que cambie lo que cuesta obtener, retener o dejar sin usar el derecho a edificar. La tesis que se sostuvo desde antes de su aprobación era comprobable: si el texto no incluía un recargo al suelo servido sin edificar, la habilitación para que el IBI grave por separado el suelo y lo construido, una captura homogénea de las plusvalías de recalificación ni plazos de edificación con consecuencias, el problema de fondo seguiría intacto. Cuatro de cuatro.

El Real Decreto-ley 26/2026, titulado «medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible», regula la prórroga de contratos, los alquileres de temporada y de habitaciones, sube al 21% el IVA de los pisos turísticos y aprueba bonificaciones fiscales a propietarios que rebajen la renta. El segundo, el 27/2026, separado para que cada socio pudiera votar por su cuenta, convierte la prórroga anual en periodos completos de cinco o siete años y eleva a doce mensualidades la compensación al inquilino si el casero no renueva. Ninguna de las dos normas añade un metro cuadrado edificable.

Qué dice la ley del suelo y por qué no toca el precio​

La reforma de la Ley del Suelo viaja dentro del primer decreto, pero su alcance es procesal: ordena el planeamiento, no altera la economía del derecho a edificar. El artículo 10 actualiza coeficientes y poco más. La competencia para regular el suelo es autonómica, la gestión es municipal y la fiscalidad depende de Hacienda, de modo que el Ministerio de Vivienda apenas tiene margen. Separar suelo y construcción en el IBI exigiría tocar la ley de haciendas locales, estatal; un recargo al solar parado podría crearlo el Estado y recaudarlo Hacienda, aunque el mapa de terrenos lo harían los ayuntamientos. La palanca que falta no está en Vivienda.

El argumento clásico es que suelo sobra. Los datos del Ministerio lo matizan: el estudio Sectores residenciales en España 2025 recoge 1.069 grandes sectores en 400 municipios con capacidad para unas 2,47 millones de viviendas; el 64,4% ni siquiera ha empezado a urbanizarse y solo 276 tienen suelo urbanizado disponible, con 489.186 viviendas pendientes. Quedan 19 sectores completamente urbanizados sin un ladrillo, con capacidad para 36.398 viviendas. En los sectores en fase avanzada, la edificación ha tardado de media 18,5 años en completarse.

Por qué retener un solar parado sigue saliendo gratis​

El mecanismo es casi contable. El promotor calcula cuánto puede pagar por el solar restando al precio de venta la construcción, la financiación, los impuestos y su margen. Toda capacidad de pago adicional del comprador —avales, ventajas fiscales al inquilino, cuentas de ahorro para la vivienda— sube lo que ese solar puede soportar. Si la oferta de suelo edificable no reacciona, la ayuda se capitaliza en precio. La idea viene de lejos: David Ricardo escribió que no se paga renta por la tierra porque el grano sea caro, sino al revés. Bien leído, no niega que el problema sea el suelo; dice dónde mirar para saber quién se queda con la renta.

Hay quien sostiene que recalificar basta. Recalificar da el derecho a construir, pero no obliga a usarlo; si esperar sale gratis, el dueño del suelo nuevo tiene el mismo incentivo que el del viejo. El matiz importante es que el centro no se fabrica: lo que se fabrica es acceso a él, con más altura donde ya hay demanda, suelo interior reciclado y transporte. Sin eso, un sector nuevo a veinte kilómetros es oferta sobre el papel.

El contrato que se renueva solo y el pulso político​

El segundo decreto cambia la duración del contrato: cumplidos los cinco años (siete si el casero es persona jurídica), el alquiler se prorroga por periodos completos, y el casero que no quiera seguir debe avisar con seis meses y pagar al menos doce mensualidades calculadas sobre el precio de referencia de una vivienda análoga. El primero toca el impago: si se acredita vulnerabilidad económica, la Administración tiene dos meses para ofrecer alternativa habitacional o pagar lo debido, con el procedimiento parado; si no lo hace, queda subrogada en la deuda y no hay lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad.

En el flanco político, el borrador de Sumar que permitía expropiar la vivienda a inquilinos mayores de 70 años con quince en ella no llegó al BOE: el PSOE estaba en contra. El razonamiento económico que suscitó sigue en pie: cualquier protección que salta al cruzar un umbral fabrica comportamiento justo antes del umbral, como ocurría con la rotación de temporales antes de hacerse fijos. El inquilino de 68 años con catorce en el piso es el que se queda sin renovación.

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El Congreso tumbó ambos decretos: el primero por 172 a 178, con PP, Vox, Junts y UPN en contra; el segundo por 166 a 184, sumando PNV y Coalición Canaria. En cuanto la derogación salga en el BOE, la enervación con subrogación, el tope del 2%, la prórroga extraordinaria y Tu Casa dejan de estar vigentes. En el pleno se habló de suelo, sí, pero para liberarlo. La predicción, con reservas: mientras el propietario de sesenta años pese más en las urnas que el alquiler de su hijo de treinta, ningún gobierno tocará lo que de verdad fija el precio.