Zimmervermietung in Spanien: Rendite und Risiko in Elche

Zimmervermietung: die Rechnung, die Vermieter spaltet

Eine Wohnung in Elche, dreißig Gehminuten von der Universität entfernt, ist zur Leinwand geworden, auf die ein privater Anleger seine Mietformel malen möchte. An der Wand zwei Spalten: klassische Vermietung der gesamten Wohnung oder Aufteilung in vier bis fünf Zimmer. Die Rechnung der zweiten Variante verführt - die Aussicht auf die doppelte Rendite liegt auf der Hand - doch das Kleingedruckte macht sie kompliziert.

Rendite pro Zimmer: doppelte Einnahmen, doppelter Aufwand

Der konkrete Fall: Eine Wohnung in der Nähe der Universität Elche, gut mit dem Bus erreichbar, bietet Platz für vier Zimmer, eines davon mit Bad und Klimaanlage, oder fünf mit einem gemeinschaftlichen Bad. Der Eigentümer, der im Renovierungsgewerbe tätig ist, spart sich den größten Posten ein. Die theoretische Rendite der Zimmervermietung übertrifft die der kompletten Wohnung deutlich. Die Praxis, so warnen erfahrene Vermieter, sieht anders aus: mehr Mieterwechsel, kleine Defekte, zwei bis drei Monate Leerstand pro Jahr und - Achtung - eine schlechtere steuerliche Behandlung. Die klassische Vermietung bleibt trotz aller Nachteile für alle, die Ruhe suchen, das bessere Verhältnis von Ertrag zu Aufwand.

Die Angst vor Hausbesetzung verschwindet nicht mit einer Trennwand

Das Argument, ein Zimmermieter sei kein Besetzer, ist eine Illusion. Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass ein Zimmer rechtlich als „Wohnraum" gilt: Hat der Bewohner keine andere Wohnung, ist die Räumung fast genauso mühsam wie bei einer ganzen Wohnung. Das macht die vorherige Mieterprüfung zur einzigen echten Hürde. Und hier wird es unschön: Manche raten, Studierende mit Wurzeln in Spanien grundsätzlich abzulehnen und nur an Ausländer zu vermieten - vorzugsweise aus Nordeuropa oder Amerika -, weil ihre Eltern als Bürgen unterschreiben und sie ohne Wurzeln sich seltener festsetzen. Diese Praxis grenzt an Diskriminierung, wird in den schonungslosesten Marktanalysen aber als schlichtes Risikomanagement dargestellt.

Der Eigentümer hält an seinem Plan fest. Die Frage bleibt: In einem rechtlichen Rahmen, der den Mieter schützt - wie viel Renditeaufschlag rechtfertigt der Aufwand? Niemand hat die Antwort.