Wohnungsnachfrage in Spanien ist zahlungsunfähig, so ein Foristen

Die Wohnungsnachfrage kann sich nicht leisten, was gebaut wird

Warum wird in Spanien nicht mehr Wohnraum gebaut, obwohl die Preise ständig steigen? Die Antwort eines Teilnehmers einer Forumsdiskussion lautet: Das Problem liegt nicht beim Angebot, sondern bei der Zahlungsfähigkeit der Nachfrage. Mitten im Wirtschaftsaufschwung kann ein wachsender Teil der Bevölkerung, der ein Dach über dem Kopf braucht, weder eine Hypothek unterschreiben noch eine Marktmiete zahlen. Und wenn die Nachfrage nicht zahlungsfähig ist, baut der Bauträger nicht, der Eigentümer vermietet nicht, die Bank leiht nicht. Der Kreis schließt sich.

Die Diagnose beginnt mit einer konkreten Szene: Private Investitionen in Wohnraum sind seit Längerem zögerlich. Es liegt nicht nur am Bodenpreis oder an der Bürokratie. Es liegt daran, dass derjenige, der die Wohnung beantragt, sie nicht bezahlen kann. Und am Mietmarkt passiert dasselbe von der anderen Seite: Die Eigentümer misstrauen, weil auch die Nachfrage insolvent ist. Die Folge sei laut dieser Analyse, dass die einzige Lösung der Regierung darin bestehe, die Schwachen zu schützen, indem sie Zwangsräumungen verhindert – was Eigentümer davon abhält, Wohnungen anzubieten, und die Unternehmen verschreckt, die Wohnblöcke hochziehen.

Warum wird nicht mehr gebaut, wenn die Preise steigen?

Das Paradox ist nur scheinbar. Steigen die Preise, müsste es einen Anreiz zum Bauen geben. Aber der Bauträger verkauft nicht an den, der eine Wohnung braucht, sondern an den, der sie bezahlen kann. Und diese Gruppe schrumpft. Die Bank gewährt Hypotheken an Familien mit festem Gehalt; der private Investor verkauft an solvente Leute. Alles andere wäre, so diese Diagnose, finanzieller Selbstmord. Die Frage, die in der Luft hängt: Was will die Regierung erreichen – dass die Bürger als Eigentümer karitative Organisationen wie Cáritas spielen?

Manche halten es für richtig, dass der Staat ein Mega-Investitionsprogramm für öffentlichen Wohnungsbau auflegen sollte, in Kauf nehmend, dass die Renditen wegen Zahlungsausfällen und insolventer Mieter negativ wären. Andere entgegnen, das habe man schon in den 80er Jahren versucht, als weiter Sozialer Wohnungsbau (vivienda de protección oficial) für gefährdete spanische Staatsangehörige ohne Beruf und Einkommen gebaut wurde. Das Ziel war, die Slums in den Städten zu beseitigen. Der Architekt Sáenz de Oiza, Schöpfer der Torres Blancas in Madrid, legte sich mit diesen Leuten an, die sich beschwerten, obwohl man ihnen eine Wohnung schenkte. Die Anekdote taucht in der Analyse als Erinnerung daran auf, dass das Problem nicht nur am Backstein liegt.

Die Rechnung, die niemand auf den Tisch legt

Die spanische Wirtschaft, so diese These, ist nicht in der Lage, die Zahl der Einwanderer zu absorbieren, die jedes Jahr kommen. Die Regierung habe beschlossen, sie zu Schwachen zu machen, ihnen Leistungen zu geben und es den Arbeitern und Wohnungseigentümern zu überlassen, ihnen die Wohnung zu schenken. Die andere Option wäre der öffentliche Mega-Plan mit negativen Renditen. Keines von beiden passt zur Logik des privaten Bauträgers.

Das Argument stützt sich auf eine einfache Idee: Private Investoren verkaufen an solvente Leute, Banken leihen an solvente Familien. Alles andere wäre Selbstmord. Die Frage der Analyse lautet: Kann der Staat einen Bestand an öffentlichem Wohnungsbau mit Mietern tragen, die nicht zahlen – oder endet das wie in Kuba, mit verfallenden Blöcken und Strom- und Grundsteuerschulden (IBI), die die Gemeinden nicht schultern können? Instandhaltung, Reinigung, Versicherungen, Sonderumlagen: Niemand hat erklärt, wer das bezahlt, wenn die Wohnung gratis ist.

Löhne, Steuern und die Produktivitätsfalle

Die Diagnose der Zahlungsunfähigkeit bleibt nicht beim Wohnen. Sie erstreckt sich auf die Löhne. Manche argumentieren, das eigentliche Problem sei nicht, dass alles teuer ist, sondern dass die Löhne in Spanien erbärmlich und die Steuern konfiskatorisch sind. Ein Land, das denen Leistungen gibt, die nicht arbeiten, und die auspresst, die doch arbeiten, kann nur als gescheiterter Staat enden. Die Sozialabgaben an die Seguridad Social übersteigen in manchen Fällen das Nettogehalt. Und die Geburtenrate bricht ein, weil junge Leute erst mit 45 daran denken können, Kinder zu bekommen.

Die doppelte Falle formuliert sich so: Ohne Einwanderer gibt es keinen ausreichenden Ersatz, weil die Geburtenrate fehlt. Mit Einwanderern gibt es nicht genug Geld, weil die Produktivität fehlt. Das Ergebnis ist eine Sackgasse, die manche mit einem Wort zusammenfassen: Guano. Die Diskussion driftet Richtung Demografie, Überalterung und Nachhaltigkeit des Sozialstaats. Auch die Einheimischen nehmen keine Kredite auf, um die gebauten Häuser zu kaufen. Der Anlagehorizont ist so lang, dass nur Fonds einsteigen können.

Was ist mit den leerstehenden Wohnungen in Spanien?

Der häufigste Einwand lautet, es gebe bereits genug leerstehende Wohnungen und es brauche keine weiteren. Die Antwort: Viele sind vier Wände und ein Dach, das in Dörfern des entleerten Spaniens in Stücken fällt. In den Städten gibt es ungenutzte Wohnungen, aber ihre Zahl ist nicht bedeutend genug, um zu sagen, es solle nicht mehr gebaut werden. Dazu kommt ein weiterer Engpass: In vielen Stadtgebieten gibt es keinen Spielraum zum Bauen, weil keine Garantie besteht, den Strombedarf zu decken. Die geforderten Bedingungen erfüllen nicht alle Viertel.

Das Problem, so diese Analyse, liegt nicht nur an Grundstücken oder Vorschriften. Es liegt an der Infrastruktur, am Stromnetz und an den Verteilern. Bauen geht nicht über Nacht, und die Netze zu speisen, die diese Wohnungen versorgen, ebenso wenig. Aber man kann es synchron planen. Die Ausrede, so heißt es, zieht nicht.

Die politische Falle: Alle reden über Wohnen, keiner will etwas anfassen

Die Politiker aller Parteien haben sich an der Wohnungsdebatte festgebissen. Die zynischste Diagnose: Sie tun es, weil sich bei einem erweiterten Diskussionsrahmen herausstellen würde, dass keiner von ihnen die Absicht hat, substanziell etwas zu ändern. Das Wohnungsproblem ist unlösbar, weil von allen Beteiligten nur derjenige an einer Änderung interessiert ist, der keine Wohnung hat – und das ist meist der mit der geringsten Macht. Würde man zehn Millionen halb-kostenlose Wohnungen für Menschen oder Paare ohne Wohnung bauen, tendierte der Preis-Wert der Wohnungen, die die anderen dreißig oder vierzig Millionen im Schweiße ihres Angesichts gekauft haben, gegen null. Niemand würde eine Partei wählen, die einen solchen Plan andeutet.

Manche schlagen vor, sämtliche Leistungen daran zu knüpfen, zwölf Jahre in Spanien und vier Jahre Beitragszahlungen vorzuweisen. Die Hälfte würde gehen. Aber niemand will das tun. Die Diskussion driftet zur Instandhaltung: Wenn Wohnungen enteignet werden, wer zahlt die Sonderumlagen? 2008 häuften die Banken, die Wohnungen pfändeten, unbezahlte Rechnungen der Eigentümergemeinschaften an. Wenn es mit Gratiswohnungen richtig kracht, sehen wir verfallende Blöcke und enorm hohe Strom- und Grundsteuerschulden, die nur wenige Gemeinden tragen können.

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Mit diesen Voraussetzungen drängt sich der Schluss auf: Das Wohnungsproblem löst sich nicht mit mehr Backstein, sondern mit mehr Zahlungsfähigkeit. Und Zahlungsfähigkeit lässt sich nicht verordnen. Man erwirbt sie. Oder importiert sie. Und da steht die Debatte, so unbequem wie am Anfang.