Ausländer kaufen in Spanien so viele Wohnungen wie nie: 16 Prozent aller Käufe

Wohnungskauf durch Ausländer erreicht historischen Höchststand: 16 Prozent aller Transaktionen

Wer kauft in Spanien wirklich die Wohnungen? Die Zahlen des zweiten Quartals machen es deutlich: Ausländer unterschrieben 15,98 Prozent der Kaufverträge, der höchste jemals gemessene Wert, mit über 26.800 Transaktionen und einem Anstieg von 11 Prozent im Jahresvergleich. Der spanische Immobilienmarkt hängt längst nicht mehr nur von der inländischen Nachfrage ab.

Die Zahl, die die offizielle Erzählung widerlegt

Die Käufe durch südamerikanische Staatsbürger stiegen um 42 Prozent, ein Wachstum, das manche Analysen als den großen Motor des Marktes darstellen. Doch die Zahlen verdienen eine genauere Betrachtung. Diese 42 Prozent sind eine Wachstumsrate, kein absolutes Niveau. Sie beruhte auf einer sehr kleinen Basis. Die Rangliste der ausländischen Käufer führen weiterhin Briten, Niederländer und Deutsche an, gefolgt von Marokkanern und Rumänen auf hinteren Plätzen.

Die richtige Lesart des Phänomens ist differenzierter. Der klassische ausländische Käufer – der europäische Rentner auf der Suche nach Sonne – dominiert weiterhin. Neu ist das Auftauchen anderer Profile: Rumänen mit einem Wachstum von über 24 Prozent und Marokkaner mit gut 20 Prozent. Nationalitäten, die vor einem Jahrzehnt als Arbeitskräfte zur Miete lebten und jetzt kaufen.

Null Neubau, wachsende Nachfrage

Während die ausländische Nachfrage wächst, hält der Angebotsmarkt nicht Schritt. Die Bautätigkeit ist praktisch zum Erliegen gekommen, und das Land steuert auf eine Bevölkerung zu, die manche Berechnungen auf 100 Millionen Einwohner beziffern. Die Gleichung ist einfach: mehr Käufer, gleiche Wohnungen, steigende Preise. Die Immobilienpreise steigen seit 2014 ohne nennenswerte Korrekturen.

Manche behaupten, das Problem sei nicht der Mangel an Neubau, sondern die Aufkaufung. Investmentfonds und Gesellschaften kaufen ganze Gebäude mit Rabatten, die für Privatpersonen unerreichbar sind, horten Bestände und treiben die Preise. Der Verweis auf die alte frankistische Pachtregelung als steuerliches Instrument gegen Aufkäufer taucht in der Debatte als historisches Beispiel möglicher staatlicher Intervention auf.

Die Vorschläge, die kursieren: von der Steuer bis zum Verbot

Die Maßnahmen, mit denen der ausländische Immobilienkauf eingedämmt werden soll, reichen von steuerlichen Eingriffen bis zu Verboten. Zu den meistgenannten Vorschlägen: eine Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) von 75 Prozent für Nicht-EU-Ausländer, eine Grundsteuer (IBI) von 200 Prozent für Nichtspanier, ein Kaufverbot für juristische Personen und eine Begrenzung der spekulativen Weiterveräußerung. Erwähnt wird auch die Möglichkeit, dass der Staat Immobilien zum Schätzwert aufkauft, um daraus öffentlichen Wohnraum zu machen.

Das Grundargument lautet, dass andere Länder Grenzen für Immobilieneigentum von Ausländern setzen. Spanien hingegen hält seinen Markt offen, wo ausländische Käufer zu gleichen Bedingungen mit der einheimischen Bevölkerung konkurrieren. Mit dem Unterschied, dass Ausländer meist mit mehr Kaufkraft anreisen.

Das Paradox des spanischen Wohnungsmarktes

Der spanische Immobilienmarkt ist zu einem Zufluchtsort für ausländisches Kapital geworden, während einheimische Käufer sich zu mehreren zusammenschließen müssen, um überhaupt eine Wohnung zu bekommen. Die aktuelle Blase speist sich nicht mehr nur aus Gehältern, sondern aus Fonds, Gesellschaften und Plattformen für Ferienvermietung. Das Geld, das durch diese Käufe ins Land fließt, hat einen sozialen Preis, der in Form von unerschwinglichen Mieten und Kaufpreisen gezahlt wird.

Unterdessen dreht sich das Karussell weiter. Der Fiskus kassiert oben, der Käufer unterschreibt unten die Hypothek, und die Party reißt nicht ab. Wer rechtzeitig einsteigt, gewinnt; wer am Ende kommt, zahlt den Preis. Die Frage ist, wie lange ein Markt durchhält, in dem die ausländische Nachfrage die Preise stützt und das heimische Angebot nicht reagiert.